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Des dommages intérêts parce que la construction voisine me fait de l'ombre ? (fr)

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France  > Droit privé > Droit civil > droit immobilier    


Auteur : Christophe Buffet, avocat au barreau d'Angers
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Décembre 2018



Ce n'est pas évident, dès lors que "l'habitat évolue au gré des opérations de constructions", et que les voisins "ne sauraient exiger que l'ensoleillement dont ils bénéficiaient ne soit jamais modifié" et qu'enfin les troubles dont ils se plaignent n'excédent pas les inconvénients normaux de voisinage.


"Attendu, selon l'arrêt attaqué ( Paris, 17 mars 2017), que M. et Mme X..., propriétaires d'un pavillon d'habitation situé à [...], ont assigné M. Z..., propriétaire de la parcelle voisine, sur laquelle il a construit un immeuble d'une hauteur de 8,90 mètres, en suppression de vues et paiement de dommages et intérêts ;


Sur le premier moyen ci-après annexé :


Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en suppression de vues ;


Mais attendu qu'ayant relevé que M. et Mme X... ne situaient pas avec certitude la ligne séparant les deux fonds, la cour d'appel en a déduit souverainement que ceux-ci ne démontraient pas que les quatre fenêtres litigieuses étaient à une distance inférieure à six décimètres ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


Sur le second moyen ci après-annexé :


Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts ;


Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les deux terrains étaient situés dans une zone fortement urbanisée de la petite couronne de la ville de Paris, où l'habitat évolue au gré des opérations de constructions, et retenu que M. et Mme X... ne sauraient exiger que l'ensoleillement dont ils bénéficiaient ne soit jamais modifié, la cour d'appel a pu en déduire que les troubles dont ils se plaignaient n'excédaient pas les inconvénients normaux de voisinage [1] et a légalement justifié sa décision ;


PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;


Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer à M. Z... la somme de 3 000 euros ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille dix-huit.


Le conseiller rapporteur le président



Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES au présent arrêt


Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....


PREMIER MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. Roland X... et Mme Odette Y... épouse X... de leur demande tendant à la constatation de l'existence de vues obliques sur le fonds des époux X... et la condamnation de M. Z... à supprimer ces vues sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE : « les moyens développés par les époux X... au soutien de leur appel ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. A ces juges motifs, il sera ajouté, concernant l'existence de vues obliques, que leur suppression ne peut être ordonnée qu'à la condition qu'il n'existe pas 6 décimètres de distance entre le parement extérieur du mur où l'ouverture se fait et la ligne de séparation des fonds au sens des articles 679 et 680 du code civil. M. Z... contestant l'existence de telles vues, il appartient aux époux X... de prouver que les quatre fenêtres litigieuses sont à une distance inférieure à celle qui vient d'être énoncée. Or, les pièces produites par les époux X... ne situent pas avec certitude la ligne séparant les fonds litigieux, de sorte que la cour ne dispose pas d'éléments suffisants pour dire, comme les appelants l'affirment, que la distance précitée n'a pas été respectée » ;


AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « en vertu de l'article 679 du code civil, on ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur l'héritage de son voisin s'il n'y a 6 décimètres de distance. Les vues obliques sur le fonds voisin ne sont donc pas interdites dès lors qu'une certaine distance est respectée entre l'ouverture ayant pour effet de procurer la vue et la limite séparative des deux fonds. En l'espèce, M. et Mme X... ne démontrent absolument pas que la distance prescrite par l'article précité ne serait pas respectée » ;


ALORS 1°) QU' en retenant que les pièces produites par les époux X... n'auraient pas situé avec certitude la ligne séparant les fonds litigieux quand il était constant et acquis au débat que l'immeuble de M. Z... avait été édifié en limite mitoyenne des deux fonds, de sorte que seule était en cause la question de la distance séparant cette ligne de séparation mitoyenne et les ouvertures permettant une vue oblique de l'immeuble de M. Z... sur le fonds des époux X..., la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;


ALORS 2°) QU' en considérant que Mme et M. X... n'auraient pas démontré que la distance prescrite par l'article 679 du code de procédure civile n'était pas respectée, quand les exposants versaient régulièrement aux débats des photographies montrant sans ambiguïté que la distance séparant les ouvertures permettant une vue oblique de l'immeuble de M. Z... sur le fonds de Mme et M. X... et ce dernier était inférieure à soixante centimètres, la cour d'appel a dénaturé par omission les photographies produites par les époux X..., en violation de l'interdiction faite au juge de dénaturer les éléments de la cause.


SECOND MOYEN DE CASSATION


Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. Roland X... et Mme Odette Y... épouse X... de leur demande tendant à ce qu'il soit dit et jugé que la construction réalisée par M. Z... génère pour les époux X... des troubles anormaux de voisinage et à ce que M. Z... soit condamné au paiement de dommages-intérêts ;


AUX MOTIFS PROPRES QUE : « concernant les troubles anormaux de voisinage, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a dit que le caractère anormal des troubles n'était pas établi. A ces justes motifs, il sera ajouté, s'agissant du grief fait au jugement entrepris de ne pas avoir « tranché la question de la perte vénale des biens immobiliers des époux X... » (conclusions des époux X... p.4) que le tribunal, qui a relevé que les troubles dont se plaignaient les époux X... n'excédaient pas les inconvénients normaux de voisinage, a, ainsi, exactement motivé sa décision de ne pas indemniser les conséquences de tels troubles » ;


AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. L'auteur d'un tel trouble est ainsi responsable de plein droit des conséquences dommageables qui en découlent, sans qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve d'une faute de sa part, dès lors qu'il est démontré que ce trouble excède les inconvénients normaux du voisinage. Il appartient au demandeur de rapporter cette preuve. En l'espèce, M. et Mme X... ne caractérisent absolument pas le trouble qui serait causé par la construction édifiée sur le fonds voisin. Les vues obliques dont ils se plaignent ne donnent ainsi que sur un toit dépourvu d'ouverture et les photographies qu'ils produisent ne permettent pas de caractériser une perte significative d'ensoleillement. Par ailleurs, les deux terrains étant situés dans la petite couronne de la ville de Paris et en conséquence dans une zone densément peuplée et fortement urbanisée, dans laquelle l'habitat évolue continuellement au gré des opérations de constructions nouvelles ou d'amélioration de constructions existantes, M. et Mme X... ne sauraient exiger qu'aucun de leurs voisins ne puisse avoir de vue sur leur fonds et que l'ensoleillement dont ils bénéficient ne soit jamais modifié. En conséquence, quand bien même les troubles dont les demandeurs se plaignent seraient caractérisés, ils n’excéderaient pas pour autant les inconvénients normaux du voisinage » ;


ALORS QUE nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; qu'en retenant, pour estimer que les troubles dont se plaignent Mme et M. X... n’excéderaient pas les inconvénients normaux du voisinage, que les deux terrains sont situés dans la petite couronne de la ville de Paris et en conséquence dans une zone densément peuplée et fortement urbanisée, dans laquelle l'habitat évolue continuellement au gré des opérations de constructions nouvelles ou d'amélioration de constructions existantes, sans rechercher si, concrètement et au-delà de ces considérations d'ordre général, les troubles invoqués par les exposants, et notamment la perte d'ensoleillement de leur fonds, ne leur causaient pas, personnellement, un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage."