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La prescription en copropriété : 10 ans et non 5 ans (fr)

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France  > Droit immobilier >  Copropriété


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Auteur: Me Marie Laure Fouché, avocat au barreau de Rennes
Date: 6 Mars 2015


Mots clefs : prescription, loi sur la copropriété, copropriétaire, syndicat


Dans un article précédent, j’avais fait une présentation des règles régissant la prescription en copropriété. Je rappelais notamment que le délai de prescription de droit commun en matière de copropriété était de dix ans en application de l’article 42 alinéa 1 de la loi sur la copropriété :

« Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

La question qui peut se poser, alors, est de savoir si le texte sur les prescriptions de droit commun, qui fixe un délai plus court de 5 ans, peut s’appliquer.

Il s’agit de l’article 2224 du Code Civil, issu de la réforme des prescriptions instaurée par la loi du 17 juin 2008:

« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Cependant, il est constant que cet article ne peut s’appliquer en matière de copropriété.

C’est l’application de l’adage latin « Specialia Generalibus Derogant », ou « les règles spéciales dérogent aux règles générales », qui a fait l’objet d’un billet sur ce blog que je vous invite à lire pour mieux comprendre la problématique.

En effet, l’article 42 alinéa 1 de la loi sur la copropriété prévoit qu’un délai plus court pourrait s’appliquer, mais s’il résulte d’un texte spécial fixant un tel délai plus court.

Or l’article 2224 du Code Civil est un texte à portée générale, auquel déroge l’article 42 de la loi sur la copropriété, qui est un texte spécial.

L’article 42 alinéa 1 a donc préséance sur la règle de l’article 2224.

Dans le cas qui nous intéresse, un autre délai que les dix ans de l’article 42 ne pourrait s’appliquer que s’il résultait d’un texte relatif à la copropriété, fixant un délai spécial pour une action spéciale.

Comme par exemple l’article 42 alinéa 2 de la loi sur la copropriété qui dispose:

« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ».

Pour le coup, il s’agit là d’un texte spécial (à la copropriété) fixant un délai plus court.

Il faut donc en retenir en qu’en matière de prescription en copropriété, le délai à appliquer est celui de l’article 42, et que le délai général du Code Civil ne s’applique pas.


Voir aussi

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