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Le bail commercial : conclusion et durée (fr)

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France > Droit privé > Droit des contrats  >  Contrats spéciaux >  Baux commerciaux
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Auteur : Maître Garcia Sarah Assetou
Avocat au barreau de Paris
Publié le 28/11/2013 sur le blog de Maître Garcia Sarah Assetou



Lorsque l’on envisage l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale se pose la question de son lieu d’exercice. La conclusion du bail commercial apparaît dès lors comme un élément essentiel.

Il est donc important de sécuriser ce contrat afin de bénéficier de la stabilité et de la sécurité juridique indispensables à une activité pérenne.

C’est dans cette optique que le législateur a accordé un statut protecteur au bail commercial.

Le bail commercial est régi par les articles 145-1 et suivants du Code du commerce, les articles 1708 et suivants du Code civil pour les dispositions qui ne sont pas régies par les articles 145-1 et suivants du Code de commerce.

Le statut des baux commerciaux accorde des droits importants au locataire. Les parties au contrat ne peuvent pas déroger à certaines règles.

Il importe d’analyser les conditions relatives au bail commercial, les clauses essentielles du bail commercial.


I L’exécution du bail commercial

A. La durée du bail

En principe, la durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans (Article L145-4 du Code de commerce). La règle est d'ordre public et les parties ne peuvent convenir d'une durée inférieure.

Il en résulte que si un bail est conclu pour une durée inférieure, cette limitation n’a pas de valeur. Par conséquent, le bail ne peut pas expirer à la date prévue mais seulement au bout de neuf ans.

De manière conventionnelle, les parties peuvent prévoir une durée plus longue. Ce choix d’une durée plus longue a toutefois des implications, en particulier pour le locataire. Dans cette situation, les règles protectrices du plafonnement sont inapplicables.

Par exception, le bailleur peut dénoncer le bail à l’expiration d’une période triennale. Cette dénonciation est autorisée dans l’un des cas suivants : lorsque le bailleur veut reprendre l’immeuble pour le reconstruire, lorsqu’il veut différer le renouvellement afin de surélever l’immeuble, lorsqu’il s’agit d’un terrain qu’il entend reprendre pour y reconstruire, lorsqu’il veut reprendre les locaux d’habitation accessoires aux lieux loués.

Concernant le locataire, il peut donner congé à l’issue de la période triennale, d’où l’expression « bail 3, 6, 9 » dans les formes et délais prévues à l’article L145-9 du code de commerce, à savoir par exploit d’huissier et au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Il existe des cas dans lesquels le bail est conclu pour une durée plus courte, c’est le cas exceptionnel du bail dérogatoire qui a une durée de deux ans ( Article L145-5 du code de commerce).


B. Le loyer et ses accessoires

1. Le loyer du bail commercial

Le bailleur peut exiger du locataire le paiement une certaine somme d’argent à l’occasion du bail. C’est le pas-de-porte ou le droit d’entrée.

Cette somme peut être considérée comme une indemnité ou un supplément de loyer.

Lorsqu’elle est considéré comme supplément de loyer, elle sera pris en compte en cas de révision triennale. Sur le plan fiscal, le locataire pourra la déduire de ses charges d’exploitation et pour le bailleur, ce sera un revenu imposable.

Dans le cas, où il est considéré comme une indemnité, il ne sera ni déductible, ni amortissable pour le locataire. Le bailleur de son côté ne sera pas imposable sur cette somme.

Concernant le prix du loyer, il est librement fixé lors de la conclusion du bail commercial. Le loyer n’est en effet réglementé qu’à l’occasion des révisions ou des renouvellements.


2. Le dépôt de garantie

Un dépôt de garantie peut être demandé lors de la conclusion du contrat par le bailleur pour garantir la bonne exécution du bail.

Toutefois, l’article L 145-40 du Code de commerce dispose que: « Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ». Cette disposition est d’ordre public.

Ainsi, si le montant du dépôt de garantie dépasse deux mois de loyer, il produira des intérêts au profit du locataire si le loyer est payable mensuellement et d’avance. À l’inverse, un dépôt de garantie de six mois n’en produira pas si le loyer est payable par trimestre et à terme échu.


C. La répartition des charges et les réparations

Le Code de commerce et le Code civil sont muets sur la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. Cette liberté contractuelle en matière de répartition des charges doit conduire les parties à être vigilantes dans la rédaction des clauses du bail.

Lors de la conclusion du bail, les parties doivent prévoir dans le contrat une répartition des charges.

Il est d'usage que certaines charges soient imputables au locataire comme les charges liées à l'exploitation, à l'entretien et au fonctionnement de l'immeuble dont dépendent les lieux loués.

En matière de taxes et impôts, les parties peuvent prévoir le redevable légal en répercutera le coût sur son cocontractant. Il est alors possible par exemple de répercuter sur le locataire la charge de l’impôt foncier, ce qui, fiscalement, est alors considéré comme un supplément de loyer.

Par ailleurs, la création de nouvelles taxes pendant la durée du bail suscite toujours des difficultés de répartition entre le preneur et le bailleur.

En ce qui concerne les réparations, il est nécessaires d’être le plus précis possible. Le contrat de bail étant un contrat consensuel, le bailleur peut mettre à la charge du locataire la charge des travaux. Si rien n’est prévu dans le contrat, il convient de se référer aux articles 1754, 1755 et 1719 du Code civil. Ces articles établissent la répartition des réparations lors du bail.

Ainsi, les réparations à la charge du locataire sont les réparations locatives et de menu entretien ( Article 1754 du Code civil). Par ailleurs, l’article 1755 du Code civil dispose que : «Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. ».

L’[[CCfr:606| article 606 du Code civil] précise que: « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. »


II Les clauses à prévoir pour éluder les difficultés

A. Les travaux envisagés lors de la signature du bail

Il importe de souligner que la description des locaux lors de la conclusion du bail doit être précise, car elle détermine une remise en état à la restitution des locaux.

Il convient également de vérifier les règles relatives à la sécurité ( sortie de secours et les règles d’accessibilité). Il est également important de faire attention à l’usage prévu dans les locaux annexes.

Un descriptif des travaux à effectuer dans et à l'extérieur des locaux ainsi qu'un plan d'aménagement doivent figurer en annexe du bail. Le bailleur et le locataire doivent se mettre d’accord sur ces travaux préalablement à la signature du bail. Ainsi, en cas de travaux, il y a une possibilité de négocier et de l’intégrer dans le bail.

La négociation doit également porter sur les installations signalétiques à l’intérieur ou à l’extérieur du point de vente.

Si des travaux sont réalisés par le preneur des locaux à l’entrée du bail, à défaut de clause particulière dans le bail, la question des travaux financés et réalisés par le locataire renvoie aux articles 551et suivants du code du commerce.

Plus particulièrement, l’article 555 du Code civil, qui précise que le bailleur peut à la fin du bail, soit en conserver la propriété des constructions réalisées par le locataire sous réserve de lui payer la valeur qui en résulte ou le coût des matériaux et de main-d’œuvre, soit exiger qu’elles soient supprimées aux frais du locataire et sans indemnité.

Afin d’éviter tout risque de déplafonnement, le locataire pourra demander que la clause d’accession ait lieu au moment de la résiliation du bail.


B. La clause de destination du bail

En cours d’exécution du bail, la destination doit être strictement respectée.

L’article L 145-47 du Code de commerce prévoit la possibilité pour le bailleur d’adjoindre à l’activité prévue au bail, une activité complémentaire ou connexe. Cette disposition est d’ordre public. Aucune clause du bail ne peut l’empêcher.

Le locataire peut donc faire évoluer son activité, mais une autorisation du bailleur est requise. Cette autorisation doit être demandée avant le début de l’activité. En effet, toutes les règles de déspécialisation doivent être engagées avant le début de l’activité. En cas de bail tout commerce, cette autorisation n’est pas nécessaire.

La procédure est la suivante :

  • Adresser un acte extrajudiciaire au propriétaire dans lequel on précise l’activité exercée.
  • Le propriétaire a un délai de deux mois pour y répondre
  • À défaut de réponse dans le délai de deux mois, la réponse est réputée acceptée.

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance sur un refus de déspécialisation ou d’augmentation de loyer.

En cas de déspécialisation plénière, c'est-à-dire en cas de modification totale de l’activité, le bailleur a la possibilité de s’opposer. Il peut aussi demander une augmentation de loyer en contrepartie. Si le locataire souhaite changer totalement son activité, il s’agit de la déspécialisation plénière qui est prévue par les articles L 145-48 et suivants du Code de Commerce.

En effet, l’article 145-48 du Code de commerce prévoit que : « Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier... »

Un formalisme strict doit également être respecté (Article L 145-49 du Code de commerce).

  • Demande d’autorisation du bailleur par acte extra-judiciaire
  • Information des créanciers dans les mêmes formes
  • Information des autres locataires par le bailleur
  • Réponse du bailleur dans un délai de trois mois de la réception de la demande.

En cas de silence, il est réputé avoir accepté l’exercice de la nouvelle activité.

Le bailleur a droit à une compensation. Il pourrait obtenir une indemnisation s’il apporte la preuve d’un préjudice ou encore s’opposer au changement.

Il peut en outre demander une révision de loyer sans attendre la révision triennale. Une nouvelle valeur locative sera déterminée si le changement donne une plus-value aux lieux loués et sans plafonnement à l’évolution de l’indice du coût de la construction.

Un contrat de bail bien rédigé permet donc d’éviter tout contentieux ultérieur. Les contestations concernant les locations soumises aux dispositions du statut des baux commerciaux sont en principe de la compétence du tribunal de grande instance et de son président.


Voir aussi

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