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Le bail d'habitation après la loi "ALUR" (fr)

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France > Droit civil >  Droit immobilier >  Baux d'habitation > Loi ALUR
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Compte-rendu de la réunion du 3 juin 2014 de la Commission Immobilier du barreau de Paris, réalisé par Anne-Lise Lonné-Clément, Rédactrice en chef de Lexbase Hebdo - édition privée


Commission ouverte : Immobilier
Co-responsables : Jehan-Denis Barbier et Jean-Marie Moyse, avocats au barreau de Paris

Sous-commission : Baux d'habitation
Responsable : Vincent Canu, avocat au barreau de Paris


Intervenant : Bertrand Raclet, avocat au barreau de Paris


Mots clefs : Droit civil, droit immobilier, ALUR, baux d'habitation, location, sous-location, colocation, résidence principale, contrat-type, défaut d'information, sanction, état des lieux, dépôt de garantie, cautionnement, GUL, diagnostic technique, loyer, quittance, charges, délais de prescription, droit de préemption, procédure d'expulsion, litige locatif



A titre introductif, force est de constater, selon les intervenants, des similitudes entre la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite "ALUR" (N° Lexbase : L8342IZY) (1) et la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (N° Lexbase : L4772AGT), élaborée à l'initiative d'Eugène Claudius-Petit, s'agissant des techniques utilisées pour résoudre la crise du logement (cf., notamment, la notion de résidence principale, le loyer scientifique, les catégories de logements, de la motivation du congé pour reprise, les amendes en cas de congé frauduleux, etc.).


Sommaire

1. Le champ d'application de la loi

Comme auparavant, la loi du 6 juillet 1989 modifiée (N° Lexbase : L8461AGH) s'applique à la location nue à titre de résidence principale ; en revanche, elle s'applique désormais à la location meublée à titre de résidence principale, qui était jusque là soumise à un régime plus souple prévu par l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L8998IZB). La location meublée hôtelière est également impactée par la loi "ALUR" qui règlemente cette location en cas d'habitation à titre principal. La location meublée touristique fait l'objet d'une réglementation spécifique à l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L8996IZ9).

A noter, également que la loi "ALUR" modifie l'article L. 251-6 du Code de la construction et de l'habitation (N° Lexbase : L9170IZN), relatif au bail à construction. Pour rappel, le bail à construction, défini à l'article L. 251-1 du même code (N° Lexbase : L1055HPR), est conclu pour une durée limitée, comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction. L'article L. 251-6, selon lequel, "[...] les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail", est désormais complété par la mention "sauf pour les contrats de bail de locaux d'habitation". Le locataire d'un logement faisant l'objet d'un bail à construction est donc désormais protégé à l'expiration du bail à construction.

Par ailleurs, s'agissant du bail emphytéotique et du bail à construction, l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989 est modifié en ce sens : "concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la présente loi, le contrat de bail conclu par l'emphytéote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme du bail prévu par le contrat de location, lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est réputée non écrite".


1.1. La location nue à titre de résidence principale (loi du 6 juillet 1989, art. 2)

L'habitation principale est remplacée par la résidence principale, qui est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l'habitation.

C'est l'article R. 351-8 de ce code (N° Lexbase : L0849H9C) qui définit ces personnes à charge comme étant :

"1° Les enfants ouvrant droit aux prestations familiales [...] ; 2° a) Les ascendants du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont âgés d'au moins soixante-cinq ans ou de soixante ans en cas d'inaptitude au travail et dont les ressources déterminées dans les conditions prévues à l'article R. 351-5 n'excèdent pas le plafond individuel prévu à l'article L. 815-9 du Code de la Sécurité sociale en vigueur au 31 décembre de l'année de référence multiplié par 1,25 ; b) Les ascendants, descendants ou collatéraux au deuxième ou au troisième degré du bénéficiaire ou de son conjoint qui sont atteints d'une infirmité entraînant une incapacité permanente au moins égale à un pourcentage fixé par décret ou qui sont, compte tenu de leur handicap, dans l'impossibilité reconnue par la commission technique d'orientation et de reclassement professionnel, prévue par l'article L. 323-11 du Code du travail, de se procurer un emploi et dont les ressources déterminées dans les conditions prévues à l'article R. 351-5 n'excèdent pas le plafond individuel prévu à l'article L. 815-9 du Code de la Sécurité sociale en vigueur au 31 décembre de l'année de référence multiplié par 1,25".

On voit donc qu'il est assez compliqué de déterminer quel ascendant est à charge au sens de ce texte, mais surtout, l'on peut s'interroger sur le statut juridique de cette personne à charge, qui n'est pas locataire, mais occupant. Cet occupant "légal", n'est pas sans rappeler l'occupant de bonne foi défini à l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

L'article 1751 du Code civil (N° Lexbase : L8983IZQ) est modifié en ce sens que le partenaire pacsé acquiert le même statut locatif que le conjoint du locataire, mais à condition que les partenaires en fassent la demande conjointement. Un nouvel article 1751-1 du Code civil (N° Lexbase : L8792IZN) prévoit également qu'en cas de dissolution du PACS, l'un des partenaires peut saisir le juge compétent aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, le bailleur étant appelé à l'instance.


1.2. La location meublée à titre de résidence principale (loi du 6 juillet 1989, art. 25-3 à 25-11)

La loi "ALUR" crée les articles 25-3 à 25-11 dans la loi du 6 juillet 1989, régissant les rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés à titre de résidence principale, et dont les dispositions sont d'ordre public.

Selon l'article 25-4, le logement meublé est un logement décent qui doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis et signés par les parties (art. 25-5). L'on peut s'interroger ici sur la différence entre l'inventaire et l'état détaillé.

Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer en principal (art. 25-6).

Le bail doit être établi par écrit et devra être conforme à un contrat-type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation.

Le bail est conclu pour une durée d'au moins un an ; il est reconduit tacitement pour une durée d'un an si aucun congé n'est délivré. La durée du bail est de neuf mois si le locataire est étudiant ; dans ce cas, la reconduction tacite est inapplicable (art.25-7). Dans ces deux cas, le locataire peut donner congé à tout moment, moyennant un délai de préavis d'un mois.

Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois ; si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur peut donner congé, avec un délai de préavis de trois mois, pour vendre, reprendre pour habiter ou pour un motif légitime et sérieux, les conditions de fond du congé étant identiques à celles qui sont requises pour la location nue. Le locataire âgé est protégé de la même façon que le locataire d'un logement loué nu. Si le congé est frauduleux, le bailleur encourt des sanctions pénales (art. 25-8).

Un mécanisme de régulation des loyers appliquant une majoration unitaire par mètre carré pour tenir compte du caractère meublé du logement est applicable (art. 25-9).

Les charges peuvent être récupérées soit comme en cas de location nue, soit forfaitairement (art.25-10)

La commission départementale de conciliation est compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés (art. 25-11)


1.3. La location meublée hôtelière

La nouvelle loi règlemente dorénavant la location d'un local meublé constituant la résidence principale du preneur, dès lors qu'elle se situe dans un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, autrement dit l'activité de loueur en meublé ; c'est l'objet du nouvel article L. 632-1 du CCH (N° Lexbase : L8998IZB).


1.4. La location meublée touristique

Un nouvel alinéa est ajouté à l'article L. 631-7 du CCH (N° Lexbase : L8996IZ9), disposant que le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.

Une exception importante est prévue si le local destiné à la location temporaire constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Aucune démarche n'est alors requise, la location se faisant librement.

Un nouvel article L. 631-7-1 (N° Lexbase : L2358IBX) prévoit qu'une délibération du conseil municipal ou de l'établissement public de coopération intercommunal (EPCI) peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Les infractions à cette réglementation sont pénalement sanctionnées par l'article L. 651-2 du CCH (N° Lexbase : L8997IZA), qui est modifié. D'une part, le produit de l'amende qui peut être prononcée par le président du TGI, statuant en référé, d'un montant maximum de 25 000 euros, sera dorénavant versé à la commune dans laquelle est situé l'immeuble. D'autre part, le produit de l'astreinte qui peut être prononcée si le président du tribunal a ordonné le retour à l'habitation, laquelle peut atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré de locaux irrégulièrement transformés, est versé à la commune dans laquelle est situé l'immeuble.


2. La conclusion du bail

2.1. La discrimination (loi du 6 juillet 1989, art. 1)

L'article 1er, alinéa 3, de la loi interdisait la discrimination envers tout candidat locataire, mais la liste des critères de discrimination différait légèrement de celle contenue à l'article 225-1 du Code pénal (N° Lexbase : L5205IZS), qui seule peut fonder des poursuites pénales. Dorénavant, les critères sont unifiés puisque l'article 1er modifié de la loi du 6 juillet 1989 renvoie à l'article 225-1 du Code pénal, de sorte que l'âge, la grossesse et les caractéristiques génétiques deviennent également des critères de discrimination à la location.


2.2. Les pièces interdites (loi du 6 juillet 1989, art. 22-2)

La liste des pièces interdites est remplacée par la liste des pièces autorisées. Cette liste des pièces que le bailleur a le droit de réclamer au candidat locataire ou à sa caution, fera l'objet d'un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation. L'on peut en déduire que, tant que le décret n'est pas paru, le bailleur est libre de demander au candidat à la location tous les documents qu'il juge utile, puisque le texte ancien de l'article 22-2 n'est plus en vigueur.

Une disposition nouvelle est ajoutée à cet article prévoyant que le bailleur ne peut imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location.

En cas de manquement aux dispositions de cet article, le préfet pourra infliger au contrevenant une amende administrative dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 euros pour une personne physique ou 15 000 euros pour une personne morale.


2.3. Les honoraires (loi du 6 juillet 1989, art. 5)

La rémunération des personnes mandatées pour prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, nu ou meublé, à usage d'habitation principale, est en principe à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des prestations suivantes : les honoraires relatifs à la visite et à la constitution du dossier du preneur, ainsi qu'à la rédaction du bail, et à la réalisation de l'état des lieux sont partagés par moitié entre bailleur et preneur, et ne peuvent excéder un plafond par mètre carré de surface habitable, fixée par voie réglementaire et révisable chaque année (ndlr : le décret a été publié depuis, au Journal officiel du 6 août 2014 ; cf. décret n° 2014-890 du 1er août 2014, relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier N° Lexbase : L9465I3X). Ces honoraires peuvent alors être contestés en cas de diminution du loyer par l'action de l'article 3.

Les honoraires sont dus, selon le cas, à la signature du bail, et lors de la réalisation de l'état des lieux.


2.4. Les obligations des professionnels (loi du 6 juillet 1989, art. 5)

Les professionnels intervenant lors de la conclusion d'un bail d'habitation, ou à l'occasion de la gestion de la location doivent communiquer à l'observatoire local des loyers compétent, des informations relatives au logement et au bail, qui seront définies par décret (ndlr : cf. également décret n° 2014-890 du 1er août 2014, relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier).

En cas de manquement à cette obligation, l'observatoire local des loyers saisit la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, compétente en matière disciplinaire.


2.5. Contrat-type et mentions du bail (loi du 6 juillet 1989, art. 3)

Le bail devra être conforme à un contrat type qui sera défini par décret en Conseil d'Etat.

Une notice d'information devra être annexée au bail. Cette notice renseignera les parties sur leurs droits et obligations, notamment quant à la mise en oeuvre de la GUL (garantie universelle des loyers), et sur les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges. Un arrêté ministériel, pris après avis de la commission nationale de concertation, déterminera le contenu de cette notice. Ces dispositions ne s'appliquent pas aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire.

Les nouvelles mentions obligatoires sont les suivantes :

- le nom ou la dénomination du locataire (le locataire étant obligatoirement une personne physique, l'on peut s'interroger sur les termes "dénomination") ;
- la surface habitable de la chose louée, définie par le Code de la construction et de l'habitation (cf. CCH, art. R.111-2 N° Lexbase : L8631IAW) (il est conseillé de recourir à un professionnel, en particulier un géomètre expert, pour déterminer correctement cette surface habitable) ;
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à l'encadrement des loyers pour les zones tendues ;
- la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
- la désignation des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
- le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail (l'on peut se demander ici pourquoi n'a-t-il pas été fait plutôt référence au dernier loyer exigible ; ainsi, quid si le locataire n'a pas payé depuis plusieurs mois ?).

L'article 5 de la loi prévoit, également, que les trois premiers alinéas de l'article 5-I, relatif aux honoraires, ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin.


2.6. La sanction du défaut d'information (loi du 6 juillet 1989, art. 3, dernier alinéa)

Une action spécifique est prévue pour compléter le bail en cas d'absence de certaines mentions obligatoires, à savoir relative à la surface, au loyer antérieur, ou au loyer de référence.

Le locataire peut ainsi mettre en demeure le bailleur pour obtenir les informations manquantes. Il dispose d'un mois seulement pour le faire à compter de la prise d'effet du bail. S'agissant de la forme, le texte vise une "mise en demeure" ; il est conseillé d'effectuer cette mise en demeure sous forme de LR/AR afin de dater l'action (la remise en mains propres est réservée à certains cas : accès au logement pour travaux, congés, remise des clés par le locataire).

Le bailleur dispose alors d'un mois pour fournir les informations. A défaut, le locataire peut saisir le tribunal d'instance en diminution du loyer, dans les trois mois de la mise en demeure. En pratique, cette action tend, d'abord, à obtenir les informations pour compléter le bail, et ensuite, à solliciter la diminution du loyer s'il y a lieu. Il est à noter que cette action ne s'applique pas aux logements meublés.


2.7. La sanction de l'erreur sur la surface habitable (loi du 6 juillet 1989, art. 3-1)

Antérieurement à la loi "ALUR", l'article 3-1 était consacré au dossier de diagnostic technique. Il est dorénavant consacré aux conséquences de l'erreur de surface habitable.

Si la surface habitable réelle est inférieure d'1/20ème (5 %) à celle exprimée dans le bail (ce qui suppose qu'elle y figure, ou bien ce sera la surface habitable obtenue par l'action de l'article 3 dernier alinéa, qui se révèlerait inexacte), le locataire a la possibilité de solliciter une réduction du loyer proportionnelle aux m² manquants.

La mise en oeuvre de l'action s'opère par la demande du locataire. La forme n'étant pas précisée, il s'agit nécessairement d'une LR/AR. Le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour répondre ; à défaut, le tribunal d'instance doit être saisi dans les quatre mois de la demande.

La décision du juge (ou l'acceptation du bailleur), prend effet au jour de la signature du bail (il faut comprendre, en réalité, la date d'effet). Si la demande a été formulée plus de six mois après la prise d'effet du bail, la réduction de loyer ne prend alors effet qu'au jour de la demande initiale.

Il semble que cette action soit soumise à la prescription de trois ans de l'article 7-1 ; elle ne s'applique pas aux logements meublés.


2.8. L'état des lieux (loi du 6 juillet 1989, art. 3-2)

L'article 3-2 était relatif à l'information sur les modalités de réception des services de télévision, qui figurent désormais à l'article 3-4, dont le contenu a été remplacé par l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication, qui doit figurer dans le bail-type (article 3, 5°).

Le nouvel article 3-2 réglemente l'état des lieux, lequel devra être établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat pris après avis de la Commission nationale de concertation.

L'état des lieux doit être établi en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au bail. A défaut de pouvoir être établi de cette façon, l'état des lieux est établi par un huissier de justice, à frais partagés par moitié, comme auparavant.

A défaut d'état des lieux, la présomption de bon état figurant à l'article 1731 du Code civil (N° Lexbase : L1853ABA), ne pouvait être invoquée par celle des parties qui avait fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux. La loi nouvelle ajoute que cette présomption ne peut non plus être invoquée si un exemplaire de l'état des lieux n'a pas été remis à l'une des parties.

Une autre nouveauté concernant l'état des lieux tient au fait que le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours à compter de son établissement. En cas de refus, le locataire peut saisir la commission de conciliation.

Enfin, le locataire pouvait demander, pendant le premier mois de la période de chauffe, que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage. La loi nouvelle prévoit que le bailleur ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, et que l'extrait de l'état des lieux correspondant soit mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE), sans préjudice de la mise à disposition des factures.


2.9. Le dépôt de garantie (loi du 6 juillet 1989, art. 22)

Le délai de restitution du dépôt de garantie reste en principe fixé à deux mois mais il court dorénavant à compter de la remise en main propre, ou par LR/AR, des clés, au bailleur ou à son mandataire, alors que le texte ancien fixait le point de départ du délai à la restitution des clés.

Le locataire doit indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver 20 % au plus du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Dans le cas où le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai de deux mois, il est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, ce qui est beaucoup plus dissuasif que l'intérêt légal antérieurement applicable. Cependant, cette majoration n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Enfin, la loi prévoit que le gouvernement devra remettre un rapport au Parlement sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie par la création d'un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d'une institution financière, au nom du locataire et déblocable d'un commun accord entre le locataire et le bailleur.


2.10. Le cautionnement (loi du 6 juillet 1989, art. 22-1)

Depuis la loi du 25 mars 2009, un cautionnement ne peut être demandé si le bailleur a souscrit une assurance "loyers impayés", sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Ce principe est maintenu, mais il est dorénavant assorti de la sanction de la nullité dudit cautionnement en cas de violation de cette interdiction.

Il est par ailleurs précisé que la règle s'applique également en cas de souscription de toute autre forme de garantie, à l'exception du dépôt de garantie.


2.11. La garantie universelle des loyers (GUL) (loi du 6 juillet 1989, art. 24-2)

La loi prévoit, pour les contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2016, une garantie universelle des loyers ayant pour objet de couvrir les bailleurs contre les risques d'impayés de loyer et de favoriser l'accès au logement.

Afin de mettre en place cette garantie, sera créée, au plus tard le 1er janvier 2015, une agence de la garantie universelle des loyers.

Cette garantie aura vocation à se substituer, pour le parc locatif privé, à l'actuel mécanisme de la caution prévu à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en particulier pour faciliter l'accès au logement des étudiants, des jeunes et des personnes aux revenus modestes ou précaires, et sera financée par l'Etat.


2.12. Le dossier de diagnostic technique (loi du 6 juillet 1989, art. 3.3)

Comme auparavant, le dossier de diagnostic technique comprend toujours le diagnostic de performance énergétique (DPE) ainsi que le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), doivent être annexés au bail et lors de son renouvellement ; de même, l'état des risques naturels et technologiques (ERNT), reste exigible à chaque changement de locataire.

Mais le dossier de diagnostic technique doit désormais contenir, en outre, une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante, défini par décret en Conseil d'Etat, ainsi qu'un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dont un décret en Conseil d'Etat définira les modalités d'application et les dates d'entrée en vigueur de l'obligation, qui interviendra au plus tard le 27 mars 2020.

Il convient de relever ici un changement s'agissant des détecteurs de fumée. La loi du 9 mars 2010 instaurant l'obligation d'installer des détecteurs de fumée a été codifiée sous les articles L. 129-8 (N° Lexbase : L7087IGL) et L. 129-9 (N° Lexbase : L7043IGX) du Code de la construction et de l'habitation, qui entreront en vigueur le 8 mars 2015. Toutefois, pour les logements occupés par un locataire à cette date, l'obligation incombant au bailleur sera satisfaite par la fourniture d'un détecteur à son locataire ou, s'il le souhaite, par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur de fumée. L'article 2 de la loi prévoyait que l'occupant du logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, devait installer un détecteur de fumée. La loi nouvelle dispose que cette obligation revient au propriétaire du logement, et que c'est à lui de s'assurer, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux. C'est l'occupant, qu'il soit locataire ou propriétaire, qui veille à l'entretien et au bon fonctionnement du dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu'il occupe le logement.


3. La vie du bail ou les droits et obligations des parties

3.1. L'encadrement du loyer (loi du 6 juillet 1989, art. 16 à 18)

NDLR : il convient, ici, de se reporter également aux dispositions réglementaires prévues par le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 (N° Lexbase : L8480I3H) relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, publié au Journal officiel du 31 juillet 2014, soit postérieurement à la présente réunion du 3 juin 2014.


3.1.1. Les observatoires locaux des loyers (art.16)

La loi du 6 juillet 1989 avait créé des observatoires des loyers, lesquels sont remplacés par la loi nouvelle par des observatoires locaux des loyers, qui peuvent être créés à l'initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale ou de l'Etat.

Ces observatoires ont notamment pour mission de recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée.


3.1.2. L'instauration du loyer de référence (art.17-I) dans les zones tendues

Sont définies des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, et des prix d'acquisition des logements anciens, ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixera la liste des communes comprises dans ces zones, dites tendues. Ces zones tendues correspondent à 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants (ndlr : cf. décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014, précité ; ces communes sont celles figurant sur la liste annexée au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants).

Chaque année, le préfet de département, et en Ile-de-France, le préfet de région, fixera, par arrêté, et par catégorie de logements et par secteur géographique, un loyer de référence au m², un loyer de référence majoré (+ 20 %), et un loyer de référence minoré (- 30 %). Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers.


3.1.3. La fixation du loyer de base (art.17 II - A et 17-III)

Dans les zones tendues, le loyer de base est librement fixé lors de la conclusion du bail, mais dans la limite du loyer de référence majoré. Le bail doit donc contenir le loyer de référence et le loyer de référence majoré. En cas de colocation d'un même logement avec plusieurs contrats, la somme des loyers ne doit pas dépasser le loyer de référence.

Hors zone tendue, le loyer de base est librement fixé lors de la conclusion du bail.


3.1.4. Contestation par le locataire du loyer d'origine supérieur au loyer majoré (art.17 II A)

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base est supérieur au loyer de référence majoré ; ce dispositif est également applicable aux logements meublés. La loi ne prévoit pas de quelle façon ni dans quel délai cette action peut être engagée, alors qu'elle le prévoit aux articles suivants pour la contestation du complément de loyer et du loyer applicable en cas de renouvellement.

La question reste ouverte de savoir si le locataire peut alors demander une diminution du loyer pour le ramener au maximum légal ou davantage ; autrement dit, il s'agit de savoir s'il existe une limitation du pouvoir du juge concernant la fixation du loyer initial. De même, l'on peut se demander si cette fixation peut être rétroactive ; il semble que rien ne s'y oppose.

S'agissant de la procédure, le locataire doit saisir au préalable la commission départementale de conciliation (CDC) (cf. art. 20). Cette action est indépendante de celle de l'art. 3 (défaut d'information) ; elle n'est soumise qu'à la prescription triennale.


3.1.5. Le complément de loyer (art.17 II - B) Dans certains cas, le loyer pourra dépasser le loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut en effet être demandé en sus du loyer de référence majoré.

Le complément de loyer ne s'applique qu'à des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Ainsi rédigé, le texte ne veut rien dire, tous les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort. Le texte initial comportait le mot "exceptionnel", qui a été retiré par décision du Conseil constitutionnel du 20 mars 2014 (Cons. const., décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014 N° Lexbase : A1554MHZ). La loi n'a de sens que si ces caractéristiques sont, sinon exceptionnelles, du moins supérieures aux logements comparables. En l'état, le texte paraît donc difficilement applicable. Il reste que les modalités d'application de cette mesure seront précisées par décret en Conseil d'Etat.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnées au bail.

Le complément de loyer pour caractéristiques (supérieures) aux logements de référence s'applique aux logements meublés (art. 25-9 I, dernier alinéa)

Le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail ; à cette fin, il doit saisir la commission départementale de conciliation, à peine d'irrecevabilité. Il appartient alors au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort (supérieures aux loyers de référence) justifiant le complément de loyer. En l'absence de conciliation, le locataire doit saisir le tribunal d'instance (enrôlement) dans un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission. Il faut toutefois savoir que les avis de la CDC ne sont pas adressés aux parties en LR/AR, ce qui posera le problème de la preuve du respect du délai de trois mois. Cette disposition s'applique également aux logements meublés (art.25-9 I, dernier alinéa)


3.1.6. L'indexation du loyer - art. 17-1- I

La loi nouvelle maintient les règles applicables à la révision en fonction de l'évolution de l'IRL. En revanche, l'indexation n'est plus automatique, c'est-à-dire que le bailleur doit manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an suivant sa date de prise d'effet d'indexation annuelle, à défaut de quoi il sera réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande (pas de rétroactivité). Le bailleur doit donc se ménager la preuve de la demande (par LR/AR). Exemple de calculer d'indexation en cas de retard ou de renonciation à un an d'indexation ?

Considérant un bail à effet au 1er janvier 2015 avec un indice IRL de référence correspondant au troisième trimestre 2014.


Hypothèse 1 : Le bailleur ne demande l'indexation que le 1er avril 2016 :
- il perd alors trois mois d'indexation ;
- le loyer indexé devrait être calculé néanmoins comme s'il avait été demandé au 1er janvier 2016 soit :
- L1 = L x (IRL 3 TR 2015/IRL 3 TR 2014)


Hypothèse 2 : Le bailleur demande l'indexation pour la première fois que le 1er janvier 2017 :
- il perd l'indexation 2016 ;
- la question reste ouverte de savoir si le loyer indexé doit être calculé comme si l'indexation avait été demandée en 2015 :
- L2 = L1 x (IRL 3 TR 2016/IRL 3 TR 2015) ; ou L2 = L x (IRL 3 TR 2016/IRL 3 TR 2014)
Ou bien si l'indexation 2016 doit être neutralisée :
L2 = L x (IRL 3 TR 2016/IRL 3 TR 2015)


3.1.7. Les travaux d'amélioration - art.17-1-II Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Il s'agit de la majoration précédemment visée par l'article 17 e) de la loi de 1989. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer. Il s'agit d'une disposition immédiatement applicable.


3.1.8. Le blocage des loyers - art.18

Le blocage des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés était organisé par l'article 18 ancien de la loi qui en prévoyait la possibilité ; il devient désormais la règle dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, autrement dit dans les zones tendues.

Un décret en Conseil d'Etat fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. En cas de litige, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge.


3.1.9. Le loyer de renouvellement - art. 17-2

Il faut distinguer le loyer du renouvellement du bail dans les zones tendues et celui du bail dans les zones non tendues.


- Renouvellement du bail dans les zones tendues (art 17-2 I)

Dans les zones tendues, le loyer de renouvellement à la hausse est strictement encadré et le locataire peut de son côté demander une diminution du loyer si le loyer s'avère supérieur au loyer de référence majoré, le texte envisageant les deux hypothèses. Pour un maximum de prudence, la notification d'une réévaluation du loyer devra viser à la fois l'article 17-2 nouveau, et l'article 17 c) au bénéfice de l'article 14 et reproduire les textes, ainsi que préciser que le loyer de référence s'appliquera pour le cas où il serait publié avant la fin du bail.


- Notification de renouvellement à la baisse par le locataire

Le locataire peut demander une baisse du loyer de renouvellement si le montant du loyer fixé au contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré. Le "loyer fixé au contrat de bail" concerné est sans doute dernier loyer résultant du bail en cours.

Le locataire doit notifier sa demande au moins cinq mois avant le terme du contrat, par LR/AR ou acte d'huissier ou remise en mains propres ; il doit mentionner le loyer demandé et le loyer de référence majoré (le loyer de référence majoré applicable étant celui en vigueur à la date de la demande). La logique conduirait à supposer que le locataire doit alors joindre des références. Quoi qu'il en soit, obligation lui est faite de reproduire l'intégralité de l'article 17-2 (I) à peine de nullité.

La procédure reste celle connue avec l'article 17 c) ancien, c'est-à-dire qu'il doit saisir la CDC au plus tôt quatre mois avant le terme du contrat, et saisir le TI avant l'expiration du bail. Le texte ne prévoit pas d'étalement de la baisse de loyer dans le temps.


- Action en réévaluation du loyer par le bailleur

Une limitation considérable s'infère du texte qui ne permet la réévaluation du loyer que si le loyer du contrat en cours est inférieur au loyer de référence "minoré". Le nouveau loyer proposé ne peut donc dépasser le loyer de référence minoré. Le texte limite ainsi l'action à des cas de loyers courants très faibles.

La forme de la demande est identique à celle du locataire. En revanche, la proposition doit être formulée six mois avant la fin du bail. La notification doit mentionner : le loyer demandé ; le loyer de référence minoré ; la reproduction du texte à peine de nullité ; les références de loyers du voisinage (elles sont probablement obligatoires puisque le texte prévoit trois ou six références, en cas d'agglomération de plus d'un million d'habitants). S'agissant de la réponse du locataire à la proposition du bailleur, le texte fait référence pour la contestation du locataire à "la procédure prévue au présent article". Cela signifie-t-il qu'il doive lui-même notifier une contre-proposition ? Il semble que l'on doit considérer qu'il peut simplement contester dans le cadre de la procédure engagée par le bailleur (CDC/TI).

S'agissant des suites de la procédure, les dispositions restent identiques à l'ancien article 17 c) (saisine CDC/TI avant le terme du bail ; application par 1/3 ou 1/6èmes annuels si augmentation de + de 10 % ; jugement exécutoire).


- Action en réévaluation du loyer par le bailleur dans les zones non tendues (art. 17-2 II)

L'action du bailleur permise sur le fondement de l'ancien article 17 c) est reprise par la loi nouvelle. Le loyer doit être manifestement sous-évalué. La forme est la même qu'auparavant en ajoutant la remise en main propre.

L'ensemble de ces dispositions concernant le loyer de renouvellement est applicable aux logements meublés (art. 25-9-I).


3.2. Les charges (loi du 6 juillet 1989, art. 23)

Un mois avant la régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Dorénavant, le bailleur devra aussi communiquer une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, dans le cas où la fourniture de chauffage et d'eau chaude est collective. Il devra aussi tenir les pièces justificatives des charges à la disposition des locataires durant six mois (au lieu d'un mois auparavant) à compter de l'envoi du décompte, au lieu d'un mois précédemment, et ce dans des conditions normales, ce qui vraisemblablement veut dire "dans des conditions de consultation normales".

A compter du 1er septembre 2015, le locataire pourra demander au bailleur la transmission du récapitulatif des charges par voie dématérialisée ou par courrier postal.

Si la régularisation n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de l'exigibilité, le paiement par le locataire peut être effectué par douzième, s'il en fait la demande. Cette disposition est applicable immédiatement.


3.3. La quittance (loi du 6 juillet 1989, art. 21)

Un nouvel alinéa à l'article 21 précise qu'aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peut être imputé au locataire. C'était déjà le cas puisque la loi prévoyait que le bailleur était tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire, mais des réponses ministérielles avaient été nécessaires pour mettre fin à la pratique constituant à facturer des frais d'envoi de quittance. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Ces dispositions sont applicables immédiatement.


3.4. Les clauses interdites (loi du 6 juillet 1989, art. 4)

L'article 4-i) répute non écrite toute clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes en cas d'infraction aux clauses du bail ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Le texte nouveau y ajoute les pénalités, ce qui signifie que les clauses qui prévoyaient la fixation d'une indemnité d'occupation fixée au double du montant du loyer, ou bien l'absence de restitution du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts, en cas d'infraction aux clauses du bail et singulièrement de non-paiement du loyer, sont dorénavant interdites.

L'article 4-k) interdisait toute clause imposant au locataire la facturation de l'état des lieux si celui-ci n'est pas établi par huissier. La loi nouvelle précise qu'il ne s'agit que de l'état des lieux de sortie. On en déduit que le sort de l'état des lieux d'entrée est réglé par l'article 3-2, mais celui-ci réglemente à la fois l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, de sorte que cet ajout, non seulement n'apporte rien, mais de surcroît, laisse penser qu'une clause imposant au locataire la facturation de l'état des lieux d'entrée ne serait pas interdite.

L'article 4-r) répute non écrite toute clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 40 jours, ce qui revient à donner force obligatoire à l'article 1724, alinéa 2, du Code civil (N° Lexbase : L8981IZN), qui prévoit que si les réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail est diminué à proportion. La durée de ces travaux est dorénavant fixée à 21 jours, de sorte que le bail ne peut interdire au locataire de demander une indemnité lorsque les travaux durent plus de 21 jours. L'article 1724 du Code civil est modifié, le seuil de 40 jours étant remplacé par celui de 21 jours. Un nouvel alinéa 4-t) est ajouté, interdisant toute clause qui impose au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d'équipements.


3.5. Les obligations du bailleur (loi du 6 juillet 1989, art. 6)

Les obligations du bailleur ne sont pas modifiées ; seule est prévue la remise par le gouvernement d'un rapport au parlement sur l'opportunité de réviser le décret du 30 janvier 2002, relatif au logement décent, notamment sur la possibilité d'une évolution de la définition du seuil minimal de surface habitable en deçà duquel un logement est considéré comme indécent, et d'une intégration de la performance énergétique parmi les caractéristiques du logement décent. Ce rapport doit être remis avant le 24 septembre 2014.


3.6. Les obligations du locataire (loi du 6 juillet 1989, art. 7)

L'article 7a) relatif au paiement du loyer est complété par une disposition prévoyant que le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des règles relatives à l'allocation de logement ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L'article 7d), relatif à l'entretien du logement est lui aussi complété par une disposition prévoyant que les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée seront déterminées par un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

L'article 7 e) relatif aux travaux réalisés par le bailleur est complètement remanié et allongé ; aux travaux d'amélioration et d'entretien sont ajoutés les travaux de mise en conformité avec les normes de décence. Si le locataire a toujours l'obligation de permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution de travaux, le bailleur doit supporter de nouvelles obligations :

- avant le début des travaux, le bailleur doit informer le locataire de leur nature et de leurs modalités d'exécution par une notification remise en mains propres ou par LR/AR ;
- aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire ;
- si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire, ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux, ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris.

Par ailleurs, un nouvel article 10-1 A est ajouté à la loi du 31 décembre 1975, prévoyant que quiconque exécute ou fait exécuter des travaux d'amélioration de l'habitat mentionnés à l'article 2 de la loi du 12 juillet 1967, ou des travaux prévus à l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, sans avoir fait la notification prévue ci-dessus, ou sans respecter les conditions d'exécution figurant dans la notification ou encore malgré une ordonnance de référé prononcée par le juge du tribunal d'instance, interdisant ou interrompant des travaux, encourt les sanctions prévues à l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme (N° Lexbase : L3514HZ8), à savoir une amende d'un montant minimum de 1 200 euros, outre la remise en état des lieux.

L'article 7 g, relatif à l'assurance, est lui aussi allongé, puisqu'il passe de 2 à 7 alinéas. Les deux premiers alinéas sont inchangés, les cinq alinéas suivants étant consacrés à l'assurance pour compte du locataire, qui peut être souscrite par le bailleur, si le locataire ne s'est pas assuré. Ainsi, à défaut de remise par le locataire de son attestation d'assurance, et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement de loyer. Dans la mesure où cette faculté exclut la mise en oeuvre de la clause résolutoire, on peut s'interroger sur son intérêt pour le bailleur.


3.7. De nouveaux délais de prescription (loi du 6 juillet 1989, art. 7-1)

Un nouvel article 7-1 est consacré à la prescription. Son premier alinéa prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Cette prescription abrégée se substitue à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil (N° Lexbase : L7184IAC), désormais inapplicable en matière de bail d'habitation.

L'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser le loyer. Autrement dit, si le bailleur a omis de faire jouer la clause de révision du loyer, il dispose d'un an pour faire la demande, à défaut de quoi, la prescription est acquise.


3.8. La sous-location (loi du 6 juillet 1989, art. 8)

En cas de sous-location autorisée, le locataire devra dorénavant transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Cette disposition n'a que peu d'intérêt, la sous-location d'habitation étant extrêmement rare.


3.9. La colocation (loi du 6 juillet 1989, art. 8-1)

La colocation ou location à plusieurs s'est beaucoup développée ces dernières années, et la loi ne prévoyait aucune disposition spécifique à ce mode de location, ce qui a entraîné de nombreuses difficultés juridiques. Aussi, contrairement à la disposition nouvelle relative à la sous-location, l'instauration des règles qui suivent relatives à la colocation, est-elle bienvenue.

Un article entier est consacré à la colocation, et il comprend six parties : définition, caractéristiques, contrat-type, assurance, charges et solidarité.

La colocation est définie comme étant la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

S'agissant de ses caractéristiques, si plusieurs contrats sont signés entre les locataires et le bailleur, il y a division de logement soumise au respect des règles prévues par le CCH. Le montant des loyers perçus de l'ensemble des locataires ne peut être supérieur au montant du loyer plafonné applicable au logement. Un décret en Conseil d'Etat adaptera les caractéristiques de décence aux logements loués en colocation.

Le bail devra respecter un contrat-type, défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation.

Les parties peuvent convenir dans le bail de la souscription d'une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires, conformément aux dispositions de l'article 7g.

S'agissant des charges, les parties ont le choix entre le mode classique de récupération des charges tel qu'il est prévu par l'article 23 de la loi, ou un forfait fixé en fonction des charges existantes, révisable comme le loyer. Ce forfait ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire, ou, le cas échéant, le précédent locataire, se serait acquitté.

Enfin, la loi prévoit une nouveauté d'importance concernant la solidarité. La solidarité d'un des locataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé donné par le locataire et lorsqu'un nouveau locataire figure au bail. A défaut, la solidarité du locataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un bail de colocation, identifie, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de caution. Autrement dit, si une personne se porte caution d'un colocataire, elle ne peut être engagée au-delà de six mois après que ce colocataire a régulièrement quitté les lieux.

Il est relevé qu'il manque à ce mini-statut de la colocation une disposition relative au congé d'un des colocataires qui peut mettre fin au bail, alors que les colocataires restants souhaitent demeurer dans les lieux. Actuellement, en effet, cette difficulté doit être réglée par les dispositions du bail, et ce n'est pas toujours le cas.


3.10. Les nouvelles attributions de la commission départementale de conciliation (loi du 6 juillet 1989, art. 20)

La compétence de la commission est étendue aux litiges relatifs aux congés délivrés en vertu de l'article 15, à savoir aussi bien le congé du bailleur que celui du locataire. La teneur de son avis est précisée, sachant que celui-ci doit comporter l'exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission.

La commission est par ailleurs également compétente pour l'examen des litiges relatifs aux logements meublés (art. 25-11). Il est vraisemblable qu'elle sera plus fréquemment saisie que par le passé.


4. La fin du bail

4.1. Les ventes par lots (loi du 6 juillet 1989, art. 11-1 et 11-2)

Une réglementation particulière, protectrice des locataires, s'applique en cas de vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble. Elle figure à l'accord collectif du 16 mars 2005, ainsi qu'à l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que lorsqu'un congé pour vente est délivré dans le cadre d'une telle vente par lots, le bail peut être expressément reconduit pour une certaine durée.

La loi nouvelle abaisse le seuil de dix à cinq logements pour l'application de l'article 11-1, mais aucune disposition ne prévoit l'abaissement du seuil pour l'application de l'accord collectif.

Par ailleurs, un article 11-2 nouveau prévoit que lorsqu'un immeuble indivis ayant cinq locaux d'habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d'une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l'immeuble est situé en zone tendue. Il semble que le législateur a commis une erreur en réservant cette obligation aux immeubles indivis, qui sont ceux propriétés d'une indivision : on ne comprend pas pourquoi l'immeuble appartenant à un seul propriétaire n'y est pas astreint.


4.2. Les congés (loi du 6 juillet 1989, art. 15)

Il est relevé, tout d'abord, que les nouvelles dispositions ne soient pas applicables aux baux en cours.

L'article 15 de la loi est complètement réécrit, il comporte dorénavant quatre parties : la première consacrée aux généralités, au congé pour reprise et au congé du locataire (art.15-I), la deuxième consacrée au congé pour vendre (art.15-II), la troisième consacrée à la protection du locataire âgé (art.15-III), la dernière consacrée aux sanctions (art.15-IV). Les litiges sur le congé sont désormais soumis à la CDC.

S'agissant de la forme du congé, aux formes de notification déjà connues (LR/AR ou acte d'huissier), il faut désormais ajouter la remise en main propre contre émargement ou récépissé ; il conviendra alors de faire dater et signer un double par le destinataire. Le bailleur doit veiller à ne pas oublier le cotitulaire du bail, le cas échéant, et notamment le partenaire de PACS. Quant au délai, il ne court toujours qu'à compter de la réception du congé.

La loi impose de joindre au congé une notice d'information du locataire sur les obligations du bailleur et les recours et indemnisations possibles (cf. arrêté à paraître fixant le contenu de la notice).

En cas d'immeuble insalubre ou menaçant ruine, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire, ainsi que la durée du bail, sont suspendues.


4.2.1. Le congé du bailleur

La principale modification concerne le congé pour reprise pour habiter, le droit de reprise se voyant limité en cas d'acquisition récente par le bailleur d'un bien occupé. En effet, le bailleur ne pourra pas opérer de reprise pour habiter avant un délai de deux ans si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition du logement. Le bailleur pourra donc paradoxalement donner congé au cours du bail reconduit (à l'issue du délai de deux ans) !

Concernant le congé pour vendre, deux nouveautés sont à relever. D'une part la loi nouvelle vient limiter l'exclusion du droit de préemption du locataire en cas de vente entre parents. Le texte ancien excluait le droit de préemption au locataire lorsque la vente projetée intervenait entre parents jusqu'au quatrième degré inclus. Désormais l'exclusion du droit de préemption est limitée à la vente entre parents jusqu'au troisième degré D'autre part, il y a lieu à limitation de la faculté de revente avant l'expiration d'un délai. Le bailleur ne pourra pas donner congé pour vendre après une acquisition du logement en cours de bail, avant le terme du renouvellement du bail en cours.

Les sanctions pénales sont applicables aux congés pour reprise et aux congés pour vente. L'infraction consiste dans le fait de "délivrer un congé justifié frauduleusement". L'amende maximale est de 6 000 euros pour les personnes physiques et de 30 000 euros pour les personnes morales. Le juge compétent est le juge pénal. Le locataire est réputé recevable dans sa constitution de partie civile. Le juge civil reste compétent pour une simple demande de dommages et intérêts du locataire

S'agissant de la protection du locataire âgé, la loi nouvelle abaisse l'âge requis pour le locataire pour bénéficier de la protection, le faisant passer de 70 à 65 ans ; la condition cumulative de ressources annuelles est maintenue. Par ailleurs, le plafond de ressources de référence change, puisque la référence à un montant de x 1,5 SMIC est abandonnée au profit du plafond défini pour logements locatifs conventionnés. De même, le texte rehausse la condition d'âge du bailleur pour l'exclusion de la protection, qui est désormais de 65 ans au lieu de 60 ans ; la condition alternative de faibles ressources du bailleur est maintenue ; la référence change également au profit du plafond des logements conventionnés.


4.2.2. Le congé du locataire

La loi nouvelle modifie les dispositions sur le préavis abrégé d'un mois.

Dans les zones tendues le délai de préavis abrégé d'un mois est généralisé. Le locataire a désormais l'obligation de mentionner le motif du délai abrégé dans le congé et d'en justifier dans le congé et non postérieurement ; la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation sera donc abandonnée (Cass.civ. 3, 13 décembre 2005, n° 04-19.585, F-D N° Lexbase : A0044DML, Administrer, avril 2006 p.33, note V.Canu). A défaut de justification, le préavis restera de trois mois.

Dans l'ensemble des zones tendues et non tendues, les cas justifiant un préavis abrégé sont étendus. Tout d'abord, en cas de maladie du locataire, la condition d'âge (60 ans) est supprimée ; le locataire pourra invoquer son état de santé justifiant un changement de domicile ; il devra fournir un certificat médical. Ensuite, la référence au RMI est supprimée, seule subsiste celle du RSA et il est ajouté le cas du bénéficiaire de l'allocation adulte handicapé. Enfin, le locataire qui s'est vu attribué un logement social bénéficie également du préavis abrégé.


4.3. Un nouveau droit de préemption au profit de la commune

L'article 10-I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation (N° Lexbase : L6321G9Y), a institué un droit de préemption au profit du locataire, préalablement à la conclusion de toute vente consécutive à la mise en copropriété de l'immeuble occupé. Il est aujourd'hui complété par deux alinéas prévoyant que si le locataire ne préempte pas, la commune dispose à son tour d'un droit de préemption, qu'elle peut exercer dans le délai de deux mois de la notification qui lui est faite, afin d'assurer le maintien dans les lieux du locataire. A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation.


4.4. La clause résolutoire (loi du 6 juillet 1989, art. 24)

A compter du 1er janvier 2015, le préfet fixera par arrêté le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer délivrés à la requête de personnes physiques ou de SCI familiales devront être signalés par l'huissier de justice à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

A partir de cette même date, les personnes morales ne pourront délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de cette même commission. Ce délai s'ajoute au délai de deux mois qui sépare l'assignation de la date de l'audience.

L'enquête financière et sociale qui était réalisée par les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents, devient un diagnostic social et financier, qui doit être transmis au juge avant l'audience, ainsi qu'à la CCAPEX.

Les délais de paiement accordés par le juge au locataire étaient limités à deux ans par l'article 1244-1 du Code civil (N° Lexbase : L1358ABW). L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 comporte désormais un paragraphe V, lequel dispose que les délais de paiement peuvent désormais atteindre trois ans.

De plus, dorénavant, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, et le respect de l'obligation de décence du logement visée à l'article 6 de la loi.

Enfin, la notification de la décision de justice prononçant l'expulsion indique les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation compétente en matière de droit opposable au logement. La procédure applicable en cas d'impayé de loyer se trouve compliquée, et surtout allongée du fait de ces dispositions nouvelles.


4.5. La procédure d'expulsion

La période d'hiver est allongée de quinze jours et se termine désormais le 31 mars au lieu du 15 mars, de sorte qu'elle dure désormais cinq mois. La loi nouvelle prévoit par ailleurs que le juge peut supprimer le bénéfice du sursis à la mesure d'expulsion lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait, ce qui signifie que si le juge ne le supprime pas, les squatters ne peuvent être expulsés pendant la période d'hiver. L'article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution (N° Lexbase : L9002IZG) est modifié en conséquence.

A noter, également, que la loi "ALUR" crée un délit spécifique pour les expulsions illégales. Le nouvel article 226-4-2 du Code pénal (N° Lexbase : L8785IZE) sanctionne le fait de forcer un tiers à quitter les lieux qu'il habite sans avoir obtenu le concours de la force publique, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, d'une peine d'emprisonnement de trois ans et de 30 000 euros d'amende.


4.6. Litige locatif commun (loi du 6 juillet 1989, art. 24-1)

Lorsqu'un locataire a avec son bailleur un litige locatif ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d'agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la commission nationale de concertation. Le texte ancien prévoyait que l'association devait être agréée. Cet agrément est supprimé par la loi nouvelle.


5. Application dans le temps des dispositions nouvelles

Le principe est que les baux en cours demeurent soumis aux dispositions qui leur sont applicables (loi "ALUR", art. 14).

Dans sa décision du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel relève que les dispositions de l'article 6 de la loi "ALUR", qui a modifié le chapitre III du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 (articles 16 et s.), "ne s'appliqueront pas aux baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi, y compris s'ils ont fait l'objet d'une reconduction tacite après cette entrée en vigueur" (§ 29). L'on peut en conclure que les baux tacitement reconduits

Toutefois, par exception, sont d'application immédiate aux baux en cours les dispositions de la loi nouvelle relatives : aux modifications des obligations du locataire (art. 7) ; à la prorogation des baux en cas de congé pour vente (congés collectifs d'un immeuble de plus de cinq logements) (art. 11-1) ; à la révision (indexation) du loyer (art. 17-1) ; à la mise en conformité du logement (art. 20-1) ; à la quittance (art. 21) (pas de frais de quittance - dématérialisation). De même, sont d'application immédiate, les dispositions nouvelles relatives : à la note d'information du locataire sur charges de chauffage/ECS ; au délai de mise à disposition des justificatifs au locataire ; au paiement étalé du solde de charges si la liquidation des charges n'est pas intervenue en temps utile (art. 23) ; aux logements meublés (les articles 6, relatif aux obligations du bailleur, 7, relatif aux obligations du locataire, 20-1, relatif à la procédure en cas d'indécence du logement et 25-11, relatif à la compétence de la commission de conciliation, sont applicables aux baux en cours).

Il faut donc ici relever que les dispositions relatives aux congés et à la clause résolutoire (respectivement articles 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989), n'étant pas visées parmi les dispositions d'application immédiate, il semblerait qu'elles ne soient pas applicables aux baux en cours. Cette interprétation est toutefois fortement discutée en doctrine, ce qui doit amener les professionnels à rester prudents dans les conseils délivrés pour la rédaction des congés notamment.

Bien évidemment, la loi est d'application immédiate aux locations nouvelles et renouvellements, sachant, toutefois, que plusieurs dispositions nécessitent décrets ou arrêtés.


Sources

  • Loi ALUR : innovation à tous les étages, DPGI, n° spécial 466-1, avril 2014 ;
  • Loi ALUR - le bail d'habitation en détail, Vincent Canu et Bénédicte Humblot-Catheland, Revue des loyers, avril 2014 ;
  • Loi ALUR, Béatrice Vial-Pedroletti, Loyers et copropriété, mai 2014 ;
  • Les baux d'habitation dans la loi ALUR, Vivien Zalewski-Sicard, GP, 18 mai 2014, p. 9 ;
  • La loi ALUR favorise-t-elle l'accès au logement ?, Vincent Canu, Administrer, juin 2014 ;
  • Dossier spécial Loi ALUR, Loyers et Copropriété, mai 2014, hors série.


Voir aussi

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