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Le bailleur ne peut invoquer son propre irrespect des formalités dans le congé donné à son locataire pour demander l’annulation de ce congé, commentaire sur l’arrêt de la Cour de cassation du 28 juin 2018 (fr)

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France  > Droit privé > Droit des contrats > Droit commercial    



Auteur : Daniel Kuri, Maître de conférences hors classe de droit privé, Université de Limoges (O.M.I.J.) EA 3177


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Novembre 2018




Tel est l’enseignement essentiel de la décision rendue par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le 28 juin 2018 [1].


Les faits de l’espèce étaient, en eux-mêmes, assez simples.


La SCI Constant, propriétaire d’un local à usage commercial donné à bail à M. Y..., lui avait délivré un congé – avec refus de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction – sans préciser suffisamment les motifs pour lesquels le congé était donné ; M. Y... avait alors assigné la bailleresse en annulation du congé et paiement d’une indemnité d’éviction.


La Cour d’appel de Colmar, le 29 mars 2017, confirmant le Tribunal avait considéré par motifs propres que « c’est à fort juste titre que le tribunal, après avoir constaté que les parties ont renoncé aux effets du congé du 28 juin 2012, a prononcé la nullité du congé du 27 novembre 2012, et qu’il doit être confirmé sur ce point ; que contrairement aux affirmations de l’appelante, le jugement entrepris n’est entaché d’aucune incohérence manifeste pour avoir prononcé la nullité du congé, et par ailleurs, avoir reconnu le droit à une indemnité d’éviction ; qu’en effet, il est constant que la sanction du congé non motivé ou insuffisamment motivé, est la nullité, mais que cette nullité ne peut priver le locataire de son droit à indemnité d’éviction (Cour de cassation 19 février 2014) ; que par conséquent le jugement doit également être confirmé en ce qu’il dit et juge que M. Y... est fondé à obtenir une indemnité d’éviction ».


La Cour ajoutait, par « motifs adoptés », « qu’il convient de prononcer la nullité du congé du 27 novembre 2012 ; qu’il est admis qu’en cas de refus de renouvellement du bail opposé par le propriétaire, la nullité du congé n’empêche pas celui-ci de produire effet, l’absence de la régularité de l’acte ayant pour conséquence le versement d’une indemnité d’éviction (en ce sens, Cass. Com., 28 octobre 2009, Cass. Civ. 19 décembre 2012) ; que M. Y... demande l’application de ce principe auquel le bailleur ne s’oppose pas en cas de nullité du congé ; »


La SCI Constant, faisant grief à l’arrêt de la condamner au paiement d’une indemnité d’éviction, avait fait un pourvoi en cassation sur le moyen unique suivant :


Elle soutenait tout d’abord « que la nullité d’un congé entraîne sa disparition rétroactive et laisse subsister le bail dont l’exécution se poursuit jusqu’à ce qu’un nouveau congé soit donné ; que dès lors, en faisant droit à la demande de M. Y... tendant à obtenir une indemnité d’éviction après avoir prononcé la nullité du congé donné par la SCI Constant le 27 novembre 2012, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce ; »


La SCI estimait ensuite « qu’en tout état de cause, si la demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction, c’est à la condition qu’il ait quitté les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et ait ainsi mis un terme au bail du fait du bailleur ; que dès lors, en se bornant à retenir, pour faire droit à la demande de M. Y... tendant à obtenir une indemnité d’éviction, que la nullité du bail ne pouvait le priver de son droit à indemnité, sans constater qu’il avait quitté les lieu et que le bail ne pouvait donc plus recevoir exécution, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce ; »


Enfin, selon la requérante, « le juge est tenu de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; que dès lors, en retenant, par des motifs adoptés, pour faire droit à la demande de M. Y... tendant à obtenir une indemnité d’éviction que la nullité du congé n’empêchait pas celui-ci de produire effet ayant pour conséquence le versement de l’indemnité d’éviction, que M. Y... ne s’opposait pas à l’application de ce principe, pourtant erroné, la cour d’appel, qui s’est fondé sur une circonstance inopérante, a violé l’article 12 du code de procédure civile ; »


La Cour de cassation va rejeter le pourvoi de la SCI Constant en réaffirmant plusieurs principes qui, selon les Hauts magistrats, avaient bien été appliqués par la Cour d’appel de Colmar.


La Haute juridiction estime tout d’abord « qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction (3e Civ., 1er février 1995, pourvoi n° 93-14.808, Bull. 1995, III, n° 35 ; 3e Civ., 28 octobre 2009, pourvois n° 07-18.520 et 08-16.135, Bull. 2009, III, n° 234). »


Elle considère ensuite « que la nullité de ce congé prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ; que celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement en application de l’article L. 145-28 du même code, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ; que, par suite, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier ; »


Elle conclue enfin, « qu’ayant retenu, souverainement, par des motifs non critiqués, que le congé était équivoque et insuffisamment motivé et, à bon droit, que la nullité du congé ne pouvait priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant et sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que la demande de paiement de l’indemnité d’éviction était justifiée ; »


L’arrêt comporte plusieurs enseignements importants, d’abord sur les conséquences d’un congé donné par le bailleur sans motif ou pour motifs équivoques (I), ensuite sur la nature de la nullité d’un tel congé (II)


Les conséquences d’un congé donné par le bailleur sans motif ou pour motifs équivoques

Ces conséquences sont soulignées avec force par la Cour dans son arrêt.


Ainsi, la Cour affirme, tout d’abord et de façon péremptoire, « qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial ».


La Cour rejette ici très clairement l’argumentation proposée dans le moyen du pourvoi selon laquelle « la nullité d’un congé entraîne sa disparition rétroactive et laisse subsister le bail dont l’exécution se poursuit jusqu’à ce qu’un nouveau congé soit donné ; que dès lors, en faisant droit à la demande de M. Y... tendant à obtenir une indemnité d’éviction après avoir prononcé la nullité du congé donné par la SCI Constant le 27 novembre 2012, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce ; »


La Cour prend, cependant, soin de justifier immédiatement son motif de rejet du pourvoi par le fait, « que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction ».


La Cour, au soutien de cette affirmation, cite sa propre jurisprudence « (3e Civ., 1er février 1995, pourvoi n° 93-14.808, Bull. 1995, III, n° 35 [2]  ; 3e Civ., 28 octobre 2009, pourvois n° 07-18.520 et 08-16.135, Bull. 2009, III, n° 234)[3] . » pour mieux rejeter le pourvoi.


Avec sa formulation selon laquelle « le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction » qui reprend les termes de l’article 145-14 du Code de commerce – la Cour rappelle que, contrairement à une idée reçue, il est toujours possible pour un propriétaire bailleur de ne pas renouveler un bail commercial [4] .


Il est vrai que l’on est tellement habitué à évoquer le « droit au renouvellement » du locataire que l’on oublie par la même que le propriétaire a toujours la faculté de mettre fin au bail sous réserve de payer – en principe – une indemnité dite d’éviction à son locataire.


L’autre enseignement intéressant de l’arrêt concerne la nature de la nullité du congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur.


La nature de la nullité d’un congé donné par le bailleur sans motif ou pour motifs équivoques

La Cour commence, à propos de cette question, par rappeler, avec force et vigueur, que la nullité du congé prévu par l’article L. 145-9 du Code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le locataire.


On rappellera, à ce propos, que la différence traditionnelle entre la nullité relative et la nullité absolue consiste en ce que la première ne peut être alléguée que par la personne que la loi ou le juge entend protéger alors que la nullité absolue est invocable par toute personne ayant un intérêt procédural à l’action.


Ainsi, seul le locataire pourra demander la nullité du congé dans le cas où celui-ci est donné sans motif ou pour motifs équivoques. Le propriétaire bailleur est ici directement privé par la Cour de la possibilité d’intenter l’action en nullité prévue à l’article 145-9 du Code de commerce lorsqu’il a insuffisamment motivé le congé donné à son locataire.


Le propriétaire n’aura donc droit à aucune protection de la part des juges et ne pourra, en définitive, s’en prendre qu’à lui-même ! Il est vrai que l’esprit de l’article 145-9 du Code de commerce et des obligations qu’il institue est de protéger le locataire et non de permettre des manœuvres dilatoires du propriétaire.


Rappelons qu’en l’espèce, la SCI Constant n’avait pas hésité dans son pourvoi à prétendre que « que la nullité d’un congé entraîne sa disparition rétroactive et laisse subsister le bail dont l’exécution se poursuit jusqu’à ce qu’un nouveau congé soit donné ; que dès lors, en faisant droit à la demande de M. Y... tendant à obtenir une indemnité d’éviction après avoir prononcé la nullité du congé donné par la SCI Constant le 27 novembre 2012, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce ; ».


On sait, cependant, que la Cour avait fait justice de cet argument en considérant «  qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction […] ».


Après avoir évoqué la règle de principe selon laquelle « la nullité de ce congé prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur ; », la Cour rappelle l’option dont bénéficie le locataire lorsque le congé a été irrégulièrement donné par le propriétaire.


Selon les Hauts magistrats, « [le locataire] peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement en application de l’article L. 145-28 du même code, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail ; que, par suite, la circonstance que le preneur reste ou non dans les lieux est sans incidence sur les effets du congé irrégulier ; ».


Cette affirmation va permettre à la Cour d’évincer un des arguments de la SCI Constant qui prétendait « qu’en tout état de cause, si la demande en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne peut priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction, c’est à la condition qu’il ait quitté les lieux sans attendre l’issue de la procédure judiciaire qu’il a initiée et ait ainsi mis un terme au bail du fait du bailleur ; que dès lors, en se bornant à retenir, pour faire droit à la demande de M. Y... tendant à obtenir une indemnité d’éviction, que la nullité du bail ne pouvait le priver de son droit à indemnité, sans constater qu’il avait quitté les lieu et que le bail ne pouvait donc plus recevoir exécution, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce ; »


La Cour de cassation, à cet égard, en soulignant l’option dont bénéficie le locataire, et les conditions dans lesquelles celle-ci s’exerce, rejette – on ne peut plus sèchement – l’argument des auteurs du pourvoi.


La Cour va, enfin, conclure son examen du pourvoi en considérant que les principes qu’elle a rappelés ont été correctement appliqués par les magistrats de la Cour d’appel de Colmar.


Ainsi, selon la Haute juridiction, « ayant retenu, souverainement, par des motifs non critiqués, que le congé était équivoque et insuffisamment motivé et, à bon droit, que la nullité du congé ne pouvait priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction, la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite d’un motif surabondant et sans être tenue de procéder à une recherche inopérante, que la demande de paiement de l’indemnité d’éviction était justifiée ; »


Les propriétaires bailleurs devront donc faire preuve de rigueur lorsqu’ils donneront congé à leurs locataires car les juges seront inflexibles sur cette question – il est vrai essentielle – en droit des baux.


En tout cas, ils ne pourront pas invoquer leur propre irrespect de la procédure instituée par l’article 145-9 du Code de commerce – et notamment l’absence de motivation du congé donné à leurs locataires – pour exciper de la nullité prévue par ce texte afin de demander l’annulation du congé délivré aux locataires et priver ceux-ci de l’indemnité d’éviction.


Notes

  1. 1 Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 juin 2018, 17-18.756, Publié au bulletin ; D. 2018, p. 1381.
  2. 2 Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 1 février 1995, 93-14.808, Publié au bulletin
  3. 3 Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 28 octobre 2009, 07-18.520 08-16.135, Publié au bulletin
  4. 4 L’article 145-14 du Code de commerce prévoit expressément que «  Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »