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Le système d'acquisition immobilier au Brésil (br)

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> Droit civil > Droit immobilier > Droit de propriété

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Auteur : Otavio Pupp Degrazia
Avocat au barreau de Avocat au Brésil
Novembre 2014



Mots clefs : Propriété immobilière, transfert de propriété, droit réel, acte juridique, enregistrement de propriété



Pendant l’Antiquité, la propriété immobilière individuelle n’était peu ou presque jamais mentionnée, parce que l’occupation des zones de terres s’appliquait de manière collective. L’individualisation ne s’appliquait qu’aux biens de consommation.[1]

Cependant, quand la terre commença à être utilisée à des fins commerciales, sa méthode d’occupation a été transformée. Avec l’arrivée de l’État cette nouvelle forme d’occupation a reçu alors une protection juridique.

Ainsi, pour protéger et garantir une certaine sécurité pour les transactions juridiques, fut créé à Rome un système notarial, tel qu’il existe aujourd'hui, qui connaissait plusieurs types de scribes et d'officiers : le Notarius (qui exerçait la fonction de la rédaction de tous les actes afin d’assurer la publicité), le Tabularius (c'est-à-dire un expert-comptable qui percevait les taxes et intervenait dans la légalisation des entreprises) et le Tabellio (qui avait une formation juridique pour conseiller les parties et aussi faire la rédaction des documents en fonction de leur choix). (Martins, apud Kindel, 2006, p.98)

Ces principes ont naturellement inspiré les légistes au Brésil.

Au Brésil, la propriété immobilière est apparue durant l’occupation portugaise en 1500, quand toutes les terres existantes situées dans un espace de 370 lieues à l’ouest de l’île du Cap Vert appartenaient au royaume du Portugal. (Bula papal inter coetera, Tratado de Tordesilhas e Bula Papal bono pacis). Par conséquent, ce fut la Couronne portugaise qui a acquis originellement le droit de propriété des terres brésiliennes.

En 1530, avec l’occupation effective des terres du Brésil, le territoire a été scindé en 15 parties. Sous la forme de « capitaineries héréditaires » est alors appliquée sur le territoire brésilien la première législation foncière : « le Régime de Sesmaria », créé le 26 juin 1365 par D.Fernando I, roi du Portugal.

Avec un tel régime, la Couronne a concédé des terres à des particuliers, afin que ceux-ci les occupent pendant une durée limitée de six ans. Ces premiers propriétaires étaient qualifiés « d’hommes de qualité ».

Toutefois, ce régime a été aboli en 1822 lorsque le Brésil est devenu indépendant (loi du 17 juillet 1822). Depuis lors, et jusqu’en 1850, l’unique fondement légal du droit de propriété résidait dans la Constitution de l’an 1824.

La loi 601 du 18 septembre 1850, connue sous le nom de la loi « Lei de Terras », a ensuite été votée dans le but de régulariser les occupations résultant d'une mauvaise utilisation de l'ancien régime.

Jusque-là, enregistrer des biens immobiliers n’était pas possible, et aussi le transfert de propriété s’effectuait à l’aide d’un simple contrat, de possession ou de succession.

Mais le système de transfert de propriété continuait de ne pas inspirer confiance du fait de son absence de publicité. Une certaine méfiance s’installa aussi dans les relations commerciales en ce qui concerne la garantie de prêt.

Pour cette raison a été publiée en 1843 la loi de finance « Lei Orçamentária n° 317 », considérée par de nombreux spécialistes et juristes comme la loi qui a créé le système d’enregistrement de l'immobilier brésilien, une fois établi le « Registro Geral de Hipotecas » (enregistrement général des hypothèques), à la charge de notaires, nommés par les présidents des Provinces.

Au fil du temps et en raison de l'évolution naturelle des lois dans la société, la propriété au Brésil, aujourd'hui, ne peut être acquise que par le transfert de propriété via le Bureau du Registre Foncier « Registro de Imóveis ».[2]

Dans ces conditions, toutes les transactions relatives à la propriété doivent faire l'objet d'un acte authentique passé devant notaire pour créer les droits légaux concernés. Ces conditions sont régies par la «  Lei dos Registros Públicos – Registres Publics », qui définit les procédures constituant le système brésilien de bureau du registre foncier. Le pouvoir de ce bureau émane du propre Code Civil brésilien (articles 1227/1245) qui, en résumé, prévoit que " les droits réels sur les immeubles constitués ou transferés doivent être acquis par l'enregistrement immobilier dans le Bureau du Registre Foncier".[3]

Ainsi, la loi prévoit que les opérations portant sur les biens immobiliers ne transfèrent la propriété qu'à partir de la date à laquelle le transfert a été enregistré dans les livres des offices notariaux (Registro Público). Seul l'enregistrement est donc constitutif du droit de propriété.

En effet, l'enregistrement de l'immobilier dans les conditions prévues par le système juridique brésilien poursuit un triple objectif : la garantie d'authenticité, la sécurité et l'efficacité.

L'existence de l'authenticité est une présomption de véracité, puisque c’est l’autorité reconnue qui est en charge d'examiner les exigences de pure forme de la documentation soumise.

D'autre part, la sécurité juridique confirme que l'acte est dûment formalisé, garantissant toutes ses fins légales et générant la sécurité juridique pour les parties prenantes et pour la société.

Enfin, l’efficacité s’appliquera erga omnes, puisque la publication de l’acte destinée à des tiers contient des informations exactes qui ont pour objectif de protéger la bonne foi des parties au contrat dans la vente d’un immeuble. L'enregistrement de l'acte produira les effets d’un droit réel.

On peut alors dire que seule l'intervention de l'Etat, effectuée par l’« oficial do Cartório Imobiliário », fonctionnaire de l'office notarial, conférera des droits réels, à partir de la date à laquelle est établi le règlement de la propriété.[4] Ainsi, le service de registre est caractérisé par un ensemble de services organisés sur le plan administratif, dans l’intérêt de la société afin d’assurer la publicité, l'authenticité et l'efficacité des actes juridiques et de garantir ainsi la sécurité des relations juridiques entre particuliers.


Ainsi, seul l'enregistrement de l'acte de transfert de la propriété permet l'acquisition de la propriété. Le contrat, rémunéré ou non, ne produira que des effets personnels entre les parties. L'enregistrement est donc nécessaire pour l'acquisition d'un droit réel. Jusqu'à l'enregistrement et l'inscription, le vendeur, le cédant ou le donateur reste le propriétaire de l'immeuble.

Pour conclure, on peut dire que le système d'acquisition immobilier au Brésil, est un héritage du système romain, qui s’est enrichi naturellement, pour apporter plus de sécurité juridique et de transparence lors des transactions immobilières, en tenant compte du caractère essentiel du droit de propriété dans le fonctionnement de la société.


Notes et références

  1. Fernandes, Paulo Victor. A finalidade dos Registros Imobiliários. http://ibap.tripod.com/artigos/pvf1.htm
  2. Holston, James. Legalizando o Ilegal. Propriedade e usurpação no Brasil http://www.anpocs.org.br/portal/publicacoes/rbcs_00_21/rbcs21_07
  3. Código Civil Brasileiro - 2002
  4. Helena, Maria Diniz “sistemas de Registros de Imóveis”, p. 20 Saraiva, 1992.


Voir aussi