Bienvenue sur la Grande Bibliothèque du Droit ! Ceci est une bibliothèque contributive. Vous pouvez nous proposer des articles.


La Grande Bibliothèque du Droit est une bibliothèque juridique en ligne, en accès libre et gratuit, créée par le Barreau de Paris.

Les lecteurs et contributeurs ne doivent pas oublier de consulter les Avertissements juridiques.

Welcome to the Grand Law Library ! This is a participatory e-library. You can send us your publications


Les travaux dans la copropriété (fr)

Version imprimable
Un article de la Grande Bibliothèque du Droit, le droit partagé.
Aller à : navigation, Rechercher
France >  Droit civil >  Droit immobilier >  Copropriété 
Fr flag.png


Assises "JUSTICE - CONSTRUCTION" du 14 février 2013, à la Cour d'Appel de Paris


Intervenants :

Fabrice JACOMET, Magistrat honoraire, ancien Président de Chambre à la Cour d’appel de Paris, contribue depuis 1986 aux travaux de l’Association Justice Construction, responsable des formations juridictionnelles de la CA
Jacques DEGRANDI, Premier Président de la Cour d’appel de Paris
Franck TERRIER, Président de la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation
Jean-Luc BOUGUIER, Chargé de Mission surveillance de la Sinistralité à la M.A.F.
Jean-Robert BOUYEURE, Avocat honoraire à la Cour d'Appel de Paris
Jean-François PERICAUD, Membre du Conseil de l'Ordre, fidèle de l'Association Justice Construction
Jean-Marc ALBERT, Avocat à la Cour d’appel de Paris
Michel SIMONNOT, Architecte DPLG, expert judiciaire près de la Cour d’appel de Paris
Patrick BAUDOIN, Avocat à la Cour d’appel de Paris
Michel VASSILIADES, Syndic, expert judiciaire près de la Cour d’appel de Paris
Denise JAFFUEL, Conseillère de la Chambre de la construction de la Cour d'appel



Mots clefs : Construction, immeuble, copropriété, parties privatives, parties communes, digicode, syndicat des copropriétaires, syndic, conseil syndical, assemblée générale, charges, vices de construction, obligation de résultat, responsabilité, travaux, maître d'ouvrage, architecte, assureur, Grenelle II


Introduction

(par M. Jacques DEGRANDI)


Le domaine de la construction dans tous ses aspects et son articulation avec la justice, c'est un domaine qui rebute beaucoup de juristes, en raison du nombre d'intervenants dans les opérations de construction, de leurs rapports juridiques qui ne sont pas dépourvus de complexité, de leur interdépendance qui complique souvent la recherche des responsabilités en cas de survenance d'une difficulté.

Les travaux dans la copropriété, revêtent une importance particulière. Ils mêlent les questions classiques de responsabilité des constructeurs qui sont au cœur des enjeux individuels et de société considérables à l'heure où la propriété d'un bien immobilier constitue le projet d'une vie et très souvent l'essentiel du patrimoine de la majeure partie d'une génération.

L'impact économique de ces travaux et la nécessité de préserver et de moderniser le capital immobilier rythme la vie des copropriétés et des copropriétaires.

Ces travaux peuvent être à la source de difficultés des copropriétés, ce qui constitue une préoccupation des Pouvoirs Publics depuis quelques années.

De nombreuses banlieues subissent les conséquences de la paupérisation de leur population, laquelle induit la dégradation d'immeubles vite et mal construits dans les années 60.

Le phénomène s'est aggravé avec l'installation de familles désireuses d'accéder à la propriété que les crises économiques récurrentes amènent à privilégier le remboursement de leur emprunt plutôt qu'à assumer d'autres charges.

L'altération du bâti qui en résulte, associée à un abandon de la préservation de l'habitat comme bien commun, a entraîné le déséquilibre financier des organes des copropriétés concernées.

Il a fallu mettre en place une série de procédures autorisant des interventions graduées en fonction de la gravité des dangers, mais au delà de ce problème de copropriété en difficulté, la problématique touche toutes les copropriétés, soit dès leur organisation parce que se révèlent, à l'issue de la livraison des lots d'un ensemble immobilier, des désordres de construction, soit parce que des travaux dans les parties privatives affectent les parties communes, soit parce que l'intervention sur les parties communes dégrade les parties privatives, sans compter des troubles de voisinage intra copropriété qui peuvent nécessiter, pour y remédier, des travaux d'insonorisation par exemple ou d'évacuation de fumée ou d'odeur ou encore les dégâts consécutifs à des défaillances d'installation ou simplement leur renouvellement, etc.

Par hypothèse, les travaux au sein de la copropriété s'exécutent en site occupé, ce qui engendre des contraintes particulières non négligeables et périlleuses pour les opérateurs.

Cet environnement au sein duquel se confrontent parfois de manière tendue, voire passionnelle, le droit de propriété inviolable et sacré dans l'inconscient commun, la valeur financière du bien acquis et les contraintes de voisinage, forme le creuset d'un enchevêtrement du droit et du fait tout à fait particulier et qui mérite l'attention vigilante de tous les acteurs concernés, à commencer par celle du syndic d'immeuble.

Il doit apprécier s'il est ou non en présence de travaux urgents pour lesquels il peut prendre des mesures sans autorisation préalable des copropriétaires ou dans le cas contraire se préoccuper de recueillir de manière diligente cette autorisation.

Il doit aussi évaluer de manière prospective la nécessité de constituer des provisions sans attendre une obligation impérieuse de procéder à des appels de fonds urgents, inopinés et mal vécus par les copropriétaires ou encore convaincre l'Assemblée Générale de la nécessité d'entretenir au prix d'un effort régulier le bâti pour en prévenir la dégradation.

Quand, enfin, la décision de construire est prise, l'opération financée, les constructeurs choisis, la mise en œuvre peut se heurter à une foule de résistances ou de tracasseries liées à la personnalité de tel ou tel copropriétaire récalcitrant ou soucieux de préserver au mieux des intérêts qui ne recoupent pas ceux de la copropriété.

Les travaux peuvent donc être retardés, le recours au juge devenir incontournable, ne serait ce parfois que pour pénétrer à l'intérieur de parties privatives.

Construire en copropriété est donc beaucoup plus compliqué que le faire dans une propriété individuelle.

Le droit s'est, comme toujours, adapté à de telles contraintes par l'effet de modifications de règlementations en vigueur, de l'élaboration de nouvelles règles, celles régissant les copropriétés en difficulté illustrant la construction d'un droit nouveau.

Il s'est adapté aussi, sous l'effet de la jurisprudence qui bien souvent a anticipé de manière pragmatique pour résoudre les problématiques soumises, les évolutions nécessaires.

Les textes ont construit une constellation de régimes préventifs ou curatifs, incitatifs ou imposés. La loi du 10 juillet 1965 qui en constitue le pivot, est d'une interprétation parfois difficile, qui est délicate et qui peut prêter à des confusions.


Quelques exemples de cette complexité : la qualification des parties de l'immeuble, autrement dit, la distinction des parties communes et des parties privatives.

Sont ainsi communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Il s'agit du gros œuvre des bâtiments, c'est à dire l'ensemble des ouvrages assurant la stabilité, la résistance et la protection de la construction, étant toutefois observé que le revêtement du plancher et celui du plafond sont inclus dans les parties privatives et sont la propriété exclusive des copropriétaires.

Il appartient en principe au règlement de copropriété d'énumérer les parties privatives ou les parties communes, voire les parties communes affectées à un usage privatif et inversement un escalier privatif pouvant par exemple faire l'objet d'un droit de passage au profit d'un lot voisin.

Les présomptions visées par la loi ne sont quant à elles que supplétives.

Lorsque la réglementation ou le règlement de copropriété ne donne pas d'indication suffisante, le chemin est semé d'embûches ainsi que l'illustrent les hypothèses différentes.

La tâche n'est pas moins rude lorsqu'il s'agit d'envisager les travaux autorisés ou non. Chaque copropriétaire ne saurait porter atteinte au droit des autres ou à la destination de l'immeuble dans sa jouissance des parties communes ou de ses parties privatives, le syndicat étant en droit d'exercer les actions en vue de la sauvegarde de l'immeuble.

Les travaux exécutés sans autorisation sont irréguliers et constituent une voie de fait auxquels le Juge peut être appelé à remédier.

L'articulation, la confrontation entre la liberté du copropriétaire d'entreprendre dans ses parties privatives et la nécessité de respecter la destination de l'immeuble obligent tous les acteurs de la communauté à faire preuve à la fois de souplesse et de fermeté.

Souplesse pour ne pas brimer l'initiative personnelle tendant à valoriser un bien et fermeté pour favoriser le bien vivre ensemble, d'autant que la nature des travaux est des plus diverses, entretien et conservation de l'immeuble, restauration à la suite de dégâts importants, mais aussi et de plus en plus adaptation aux contraintes techniques et d'environnement qui imposent des charges nouvelles aux propriétaires.

Depuis une vingtaine d'années nous assistons à la multiplication des dispositions législatives et règlementaires ponctuelles ou d'ordre général dans ce cadre.

Il est difficile d'être exhaustif, mais peuvent être évoquées les règles qui imposent de doter certains équipements de dispositifs de sécurité. On pense aux piscines ou aux ascenseurs  ; celles qui imposent d'effectuer des dépistages sur des risques divers, l'amiante, les termites, celles qui imposent de faire des économies d'énergie, d'assurer la sécurité de l'entrée de l'immeuble ou de conférer un pouvoir d'injonction aux maires pour imposer la réfection des équipements collectifs déficients.

La tendance est ancienne, mais s'est amplifiée avec la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi SRU du 13 juin 2000, celle du 2 juillet 2003 portant accessibilité de l'immeuble aux handicapés ou encore celle dite Grenelle II du 13 juillet 2010. Le mouvement n'est sans doute pas prêt de s'arrêter.

Dans ce labyrinthe, le Juge est devenu une figure incontournable de l'acte de construire en copropriété, le caractère impératif de la plupart des lois et dispositions réglementaires dont celles de la loi du 10 juillet 1965 lui laisse une large place.

Il doit à la fois interpréter, estimer l'urgence, envisager la nécessité de donner mission à un expert, être lui même diligent dans un environnement où la moindre fuite d'eau peut devenir catastrophique, tout en s'attachant à ne jamais se substituer aux droits et responsabilités du syndic et de la collectivité des copropriétaires.

Nul doute que les exigences techniques nouvelles de l'époque contemporaine et du droit de la construction vont encore les mobiliser, d'autant qu’ils leur appartiennent aussi d'être particulièrement attentifs à toutes les évolutions dès lors qu'ils s'intéressent au lieu de vie de nos concitoyens.



Intervention

(par Maître Jean François PERICAUD)

Comparée à cette durée, la loi sur la copropriété n'est guère plus ancienne, puisque fondamentalement elle date de la loi de 1965, qui au surplus pose de nombreux problèmes puisqu'elle n'est que partiellement d'ordre public.

Avant, il y avait eu la loi de 1938 qui était déjà une ébauche et avant il y avait eu le code civil de 1804, mais qui ne traitait que d'une manière tout à fait incidente du droit de la copropriété car à cette époque et plus encore à l'époque de la déclaration des droits de l'homme, ce qui comptait c'était le droit de propriété fondamental, dont dans une certaine mesure la copropriété est une limitation.

C'est donc un droit relativement récent, qui date d'une cinquantaine d'années, qui est souvent réformé.

Problèmes qui tiennent à la vie des citoyens.

La loi de 2015 sur l'accessibilité des handicapés et des personnes à mobilité réduite au bâtiment sera obligatoire pour tous et sa non observation sanctionnée pénalement et civilement et pouvant aller jusqu'à la fermeture de l'établissement qui ne respecterait pas ces règles d'accessibilité qui, pour ce cas là, sont vraiment d'ordre public.

C'est très important, cette accessibilité aux handicapés, parce que cela veut dire le respect d'un des principes de la République, l'égalité des citoyens devant les charges publiques, devant la loi, exemple étant les handicapés qu'ils ont les mêmes droits que les autres citoyens.

Il fallait ouvrir la copropriété à cette accessibilité. C'est la raison pour laquelle en 2003, une loi modificative de la loi de 1965 sur ce point est intervenue pour préciser que lorsque la copropriété, en Assemblée Générale, aurait à se prononcer sur des travaux visant à l'accessibilité des handicapés la majorité ne serait plus la majorité en nombre des copropriétaires représentant les deux tiers de tantième de copropriété, mais la majorité simple des copropriétaires présents et représentés sans compter les abstentionnistes.



Actualité jurisprudentielle des travaux en copropriété

(par M. Franck TERRIER)


Etude du Ministère de la Justice sur le contentieux de la copropriété, octobre 2010.


Elle porte sur la période 1990/2009 et elle traduit, elle révèle un certain nombre d'indications intéressantes, en particulier le fait que les deux tiers de ce contentieux se rapportent à des charges impayées, c'est à dire qu'un tiers seulement au mieux de ce contentieux évoque des problématiques liées au fonctionnement des institutions de la copropriété, les deux tiers sont des actions en recouvrement de charge.

La moitié de ce contentieux est en Ile de France Paris, un quart en Région PACA, le reste dispersé et que, d'une année sur l'autre, les variables, tendanciellement, sont relativement stables.

Il est à noter que, par exemple, dans l'annuaire statistique de la justice civile pour 2012, ce sont les données 2010, en premier ressort 31 358 affaires nouvelles et en appel 26 050 affaires nouvelles.

Il est important de souligner le chiffre de 23 802, qui sont les affaires soumises aux tribunaux d'Instance ou aux Juges de proximité, c'est à dire les affaires de recouvrement de charges pour l'essentiel. C'est donc l'aspect massif de ce contentieux.

Pour ce qui concerne la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation, elle rend entre 100 et 130 arrêts par an, entre 5 et 7 % du contentieux de la 3ème Chambre civile, une vingtaine d'arrêts sont publiés chaque année.

Un arrêt, qui peut paraître surprenant à première vue, mais qui traduit bien le rôle et la conception que le législateur a de certaines institutions de la Copropriété, mérite d’être mis en avant.

C'est un arrêt du 11 janvier 2012 qui fait valoir le principe selon lequel, dans toute copropriété, il existe nécessairement de droit un syndicat, même si formellement ce syndicat n'a pas été créé et les copropriétaires, les propriétaires ne peuvent se substituer à ce syndicat même s'il est virtuel.

Dans cette affaire, il s'agissait d'une toute petite copropriété, deux maisons, un terrain partie commune et pour éviter un effondrement ou tout autre dommage, l'un des propriétaires avait réalisé des travaux et se conformant au simple bon sens il a cru pouvoir demander à l'autre propriétaire sa participation à ces travaux.

L'autre propriétaire, mieux avisé, a élevé devant le juge une fin de non recevoir, prise de ce que la demande en paiement de travaux portant sur les parties communes ne pouvait pas être dirigée contre lui, mais contre le syndicat qui n'existait pas.

Cette défense n'a pas eu de succès devant les Juges du fond, qui ont répondu que le syndicat n'existant pas, la demande pouvait être effectivement valablement dirigée contre l'autre propriétaire donc la fin de non recevoir devait être écartée.

L’arrêt de la Cour d’Appel a été cassé en faisant valoir que se déduit de l'article 14 de la loi de 1965, qui définit le rôle du syndicat, qu'un syndicat existe nécessairement, même s'il n'a pas été créé dès lors qu'il existe un état descriptif de division par lots et des parties communes.

Dès lors que cette situation là est constatée un syndicat existe nécessairement et seul ce syndicat pouvait faire l'objet d'une action en paiement de la part d'un propriétaire qui avait réalisé les travaux sur les parties communes.

Cet arrêt, qui a fait l’objet d’une publication, édicte la règle que le syndicat devait être l'objet de l'action de ce propriétaire et les fins de non recevoir en fait étaient bien établies.

Evidemment, le fait qu'il s'agisse d'une toute petite copropriété, deux copropriétaires qui n'ont pas trouvé nécessaire de constituer formellement le syndicat pouvait avoir une influence sur la solution du litige.

Donc, le syndicat au commencement de la copropriété et le syndicat et toujours le syndicat, même virtuellement, même s'il n'existe pas, en réalité.

Un second arrêt portant sur le syndic, l'organe exécutif de la copropriété qui est chargé par la loi d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, à son entretien et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de cet immeuble.

Un arrêt du 7 février 2012 est revenu sur la question de la responsabilité du syndic à l'égard des propriétaires de l'immeuble. Ce n'est pas une décision publiée, mais seulement diffusée, mais qui traduit bien certains équilibres de pouvoir qui doivent s'établir au sein d'une copropriété.

En l'espèce l'Assemblée Générale de la copropriété avait voté des travaux de réfection d'ascenseur, peu importe, pour un certain montant. Les travaux votés étaient d'un montant de 23 100 euros.

Le syndic réalise ces travaux, pour un montant de 33 570 euros. L'un des copropriétaires, tout à fait fâché de devoir débourser plus qu'il n'avait envisagé, attaque en responsabilité l'article 1382 le syndic pour faute, pour n'avoir pas conduit les travaux dans les limites qui étaient assignées par le syndicat.

C'est une action qui a été portée devant le juge de proximité et le juge de proximité a débouté ce copropriétaire, en retenant que le montant total des travaux engagés par le syndic devait être acquitté par l'ensemble des copropriétaires et qu'un seul copropriétaire agissant seul ne pouvait exiger, à titre personnel, la différence entre le montant voté et le montant des travaux effectivement réalisés.

Le pourvoi contre cette décision du juge de proximité se fondait sur larticle 18 de la loi de 1965, donc le rôle du syndic et larticle 1382.

La décision a été cassé, en retenant que le Juge du fond devait examiner tous les éléments de la faute et non pas rejeter par une considération de principe, le fait lui même dommageable, le lien de dommage et le lien de causalité entre la faute et ce dommage.

C'est une application d'une doctrine qui est relativement ancienne et en tout cas bien établie selon laquelle un copropriétaire peut toujours rechercher la responsabilité du syndic pour faute dès lors que les éléments de cette faute sont caractérisés.

Un autre problème, très souvent rencontré, c'est un problème surgi dans une copropriété à la suite de travaux en particulier, que ces travaux ont provoqué des désordres, qu'une action judiciaire s'impose, c'est la question de l'habilitation du syndic pour agir en justice.

Il s’agit d’un arrêt du 9 mai 2012 dont la doctrine a pensé, à juste titre, qu'il visait à assouplir les prescriptions un peu formalistes qui existaient en doctrine. Ce mouvement d'assouplissement est déjà relativement ancien et remonte à plusieurs années. Dans cet arrêt il n’a été que confirmé.

Dans cette affaire, c'est tout à fait simple, la copropriété avait réalisé des travaux de réfection de la façade de l'immeuble, des désordres ont été constatés et l'Assemblée Générale avait habilité le syndic à agir en justice.

La Cour d'appel avait déclaré irrecevable cette action compte tenu de l'imprécision qui entachait, selon les Juges, l'habilitation par l'Assemblée Générale.

Le texte applicable, c'est l'article 55 du décret du 17 mars 1967 « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'Assemblée générale » et toute la question est de savoir quel degré de précision doit revêtir cette habilitation par l'Assemblée Générale, étant entendu que l'article 55 du décret de 1967 est d'ordre public, que son objet est de protéger le syndicat. La jurisprudence veille d'une part à protéger effectivement les intérêts du syndicat des copropriétaires, mais d’autre part n'élève pas à une action judiciaire des obstacles trop formalistes.

Et dans un certain nombre de décisions de ces dernières années, la jurisprudence a été assouplie. Par exemple, il n'est plus exigé que l'identité des personnes qui font l'objet de la procédure soit spécifiée dans la décision de l'Assemblée Générale de la Copropriété. Il suffit que les entrepreneurs dont la responsabilité est recherchée soient suffisamment identifiables, de même pour les assureurs.

L'objet de la demande doit être clairement spécifié, mais pas nécessairement très détaillé et dans une décision, dès 1994, la Cour de Cassation a jugé qu'une autorisation donnée pour engager une procédure va aussi pour poursuivre l'action en délivrant de nouvelles assignations, par exemple à l'encontre d'autres participants à l'acte de construire.

Dans l'affaire, ce qui posait problème, alors que les entreprises visées étaient désignées, selon les juges du fond, c'est qu'habilitation était donnée au syndic pour poursuivre les malfaçons sévissant sur la façade.

A une certaine époque, cette mention aurait pu être considérée comme insuffisamment précise. Aujourd'hui, et en tout cas cet arrêt du 9 mai 2012 l'établit, que c'est d'une précision suffisante, d'autant qu’était précisée l'identité des entreprises visées par l'action.

Néanmoins, si on reprend cette jurisprudence sur les années, telle qu'elle a été énoncée et qu'elle aboutit à cet arrêt de mai 2012, il y a effectivement un assouplissement des conditions formalistes mises à l'habilitation du syndic pour agir en justice.


La question de la gouvernance de la copropriété


C'est un autre arrêt du 9 mai 2012 qui se rapporte à une décision d'une copropriété de transformer un système collectif d'alimentation en eau chaude en système individuel.

La loi nous conduit à distinguer certains types de travaux compte tenu de leurs caractéristiques et définit les conditions de majorité pour prendre ces décisions.

Les travaux conservatoires relèvent de la majorité simple des voix exprimées ; les travaux qui sont rendus obligatoires par une prescription d'hygiène ou de sécurité, relèvent de la majorité des voix de tous les copropriétaires, majorité renforcée de premier degré ; des décisions qui sont relatives à des travaux portant transformation, addition, amélioration, relèvent de la majorité renforcée, c'est à dire des deux tiers des voix des membres du syndicat.

En aucune sorte de majorité, seulement l'unanimité permet de prendre une décision affectant les parties privatives ou les modalités de jouissance de ces parties privatives.

C'était bien le problème qui se posait dans cette affaire là puisque la suppression du système collectif d'alimentation d'eau chaude conduisait inévitablement à installer dans chaque appartement et donc affectait chaque lot privatif un système de cumulus, d'alimentation individuelle en eau chaude.

Dans cette affaire, la question était de savoir si on était en présence de travaux d'amélioration, relevant de la majorité qualifiée ou super qualifiée de l'article 26. C'était effectivement le vote qui avait eu lieu de copropriété, un vote à la majorité qualifiée de l'article 26 ou si on était en présence de travaux affectant les parties privatives donc relevant de l'unanimité.

Certains copropriétaires mécontents avaient assigné le syndicat faisant valoir que seule l'unanimité du syndicat des copropriétaires permettait de réaliser des travaux de cette nature, compte tenu de ce qu'ils impactaient les parties privatives.

Là encore, une jurisprudence relativement sur la notion d'amélioration, une jurisprudence relativement ancienne, elle a, peut être, une vingtaine d'années, a conduit à des assouplissements progressifs, compte tenu de l'intérêt des travaux.

On est là en emprise avec les impératifs majeurs qui s'imposent aux copropriétés, d'édicter des normes de consommation plus avantageuses, de protection contre le froid, etc.

Dans cette affaire, la Cour d'appel a considéré dans un arrêt extrêmement motivé, en relevant techniquement et de manière très détaillée tous les avantages qui s'attachaient à la décision prise, la Cour d'appel a considéré que ces travaux étaient une amélioration relevant de la majorité de l'article 26 et que l'impact sur les parties privatives était suffisamment réduit pour que cela n'empêche pas cette majorité de l'article 26 de se prononcer en faveur de ces travaux.

On est vraiment à la limite, puisqu'il y a bien un impact sur les parties privatives, mais la Cour d'appel avait considéré que la suppression d'un service collectif pouvait être qualifiée d'amélioration, compte tenu de la vétusté de l'installation, compte tenu de la rationalité économique qui conduisait à abandonner ce système en faveur d'un système individuel et on était bien dans la ligne de la jurisprudence qui émerge depuis une vingtaine d'années.

On est aussi dans le sens de l'évolution législative en matière de suppression de service commun. Le législateur a dû intervenir pour la question de la suppression de la loge de concierge, qui vise à écarter l'unanimité pour permettre à la copropriété de vivre et de fonctionner, de renforcer donc le système majoritaire et les économies, la nécessité de procéder à des économies d'énergie conduit à cette évolution.

En dehors de ces travaux, il y a les travaux urgents. Les travaux urgents relèvent du syndic aux termes de l'article 18, alinéa 2, de la loi de 1965.

La loi définit les travaux urgents comme les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et ce texte doit être complété par un décret de 1976, article 37 qui prescrit que lorsque le syndic réalise des travaux urgents il doit convoquer immédiatement une Assemblée Générale.

Cette question a été abordée dans un arrêt du 20 septembre 2011, dans une affaire où les copropriétaires contestaient le caractère urgent de certains travaux qu'ils étaient contraints de financer.

Il y avait deux problèmes : est ce que les travaux réalisés par le syndic de sa propre initiative sans décision de l'Assemblée Générale du syndicat étaient effectivement des travaux urgents et deuxièmement est ce que la prescription règlementaire de convoquer immédiatement l'Assemblée Générale avait été en l'espèce respectée ?

Le tribunal de Grande Instance, puis la Cour d'appel, avait considéré qu'effectivement c'était le cas. La Cour d'appel avait retenu que les travaux qui étaient nécessités par des infiltrations massives et répétées dans les parties communes étaient effectivement justifiés par la nécessité de la conservation de l'immeuble.

L'arrêt parlait de la conservation de l'immeuble alors que la loi parle de la sauvegarde de l'immeuble. Dans l'esprit de la Cour d'appel c'était bien des travaux de sauvegarde de l'immeuble et que cette condition là se trouvait remplie.

En revanche, la question de la communication de l'information de l'Assemblée Générale était problématique, puisque les travaux avaient été réalisés entre le 17 et le 21 janvier 2005 et que l'Assemblée Générale avait ratifié les travaux le 25 novembre 2006, pratiquement deux ans plus tard.

Le Décret parle d'une information immédiate et donc le syndic n'avait pas, en l'espèce, rempli son obligation réglementaire, à l'inverse de ce que pensait la Cour d'appel et donc cette affaire a été cassée. Mais l'enseignement qu'on peut en tirer, c'est une certaine souplesse dans la qualification de l'urgence des travaux. On ne s'attachera pas au sens des mots « sauvegarde », « conservation de l'immeuble ». Il faut que ce soit des travaux urgents, mais en revanche l'information immédiate des copropriétaires ce n'est pas compliqué à réaliser et donc le syndic n'est pas légitime à attendre deux ans pour cette information.

La question de la responsabilité du syndicat pour les vices de construction, qui est aussi un grand classique et qui se rapporte à l'article 14 de la loi de 1965. En l'espèce c'était une humidité importante qui s'était révélée dans les sous sols, parties communes de l'immeuble, et qui affectait une partie privative d'un copropriétaire qui donc avait assigné le syndicat sur le fondement de l'article 14, en réparation de son préjudice.

Selon ce texte le syndicat est responsable des dommages causés au propriétaire pour tout vice de construction ou tout défaut d'entretien. Cette règle avait déjà été appliquée. Il s’agit d’une responsabilité un peu originale par rapport à celle d'un constructeur. Elle peut être engagée à l'égard des tiers, à l'inverse de la responsabilité d'un constructeur et cette responsabilité est encourue pendant les 10 ans à compter de la survenance du vice et non pas à compter de la réception des travaux.

C'est donc une responsabilité, celle du syndicat, qui est plus sévère que celle pour vice de construction, plus sévère que celle du constructeur et la jurisprudence l'applique strictement. La Cour de Cassation veille à ce que cette responsabilité du syndicat pour vice de construction soit appliquée strictement.

En l'espèce, la Cour d'appel avait retenu que les désordres avaient bien pour origine les parties communes, mais que dans la mesure où les responsables de ces désordres avaient été identifiés et condamnés il appartenait au propriétaire de présenter, pendant la procédure diligentée par le syndic, sa demande en réparation contre ces constructeurs.

Ça était cassé puisque dès lors que le juge du fond établit que les désordres proviennent d'un vice des parties communes et qu'il n'y a pas de faute de la victime ou d'un tiers, le syndicat est responsable et c'est une responsabilité sans faute qui doit être engagée sur la base de cette double constatation.

Autre question qui a été abordée dans un arrêt du 19 septembre 2012 qui se rapporte à la responsabilité, cette fois, inverse c'est à dire d'un copropriétaire pour des travaux qui affectent les parties communes, situation un peu inverse de la précédente.

En l'espèce, c'est encore aussi une situation qu'on rencontre assez fréquemment, un propriétaire qui effectue des travaux, qui affectent les parties communes, mais sans l'autorisation de l'Assemblée Générale du syndicat et lorsqu'il demande la ratification de ces travaux, cette ratification lui est refusée en Assemblée Générale.

Le propriétaire qui a réalisé les travaux, agit en annulation pour abus de majorité de cette résolution d'Assemblée Générale qui lui refuse la ratification des travaux.

En l'espèce, le juge avait annulé la décision de refuser la ratification des travaux et il a rejeté de ce fait presque logiquement, mais pas juridiquement, la demande conventionnelle du syndicat visant à la remise des lieux en l'état.

C'était une demande du syndicat que la Cour d'appel a considéré mal fondée dès lors qu'il y avait eu abus de majorité dans le refus de ratification. Deux principes méritent d’être évoqués :

  • Premier principe - l'annulation de la décision de refus d'autoriser les travaux ne vaut pas autorisation de ces travaux. Ce n'est pas parce que cette décision est annulée par le juge que les travaux sont autorisés et d'autre part aucune autorisation judiciaire de travaux ne peut être accordée si ces travaux ont été exécutés sans autorisation de l'Assemblée Générale avant que le juge ne statue.

Le juge a constaté qu'il y avait abus de majorité dans le refus de ratifier les travaux, mais la demande de remise en état des lieux présentée par le syndicat est de droit.

Cela ressemble à certains des problèmes évoqués quelquefois dans la loi sur la copropriété qui pose les principes de fonctionnement presque démocratiques extrêmement précis du syndicat de l'Assemblée Générale, des institutions de la copropriété, dont découlent des comportements et des doctrines qui, quelquefois, appliqués à des situations de fait, sont sans solution.

En l'espèce, si on peut définir une perspective dans cette copropriété c'est soit un accord transactionnel, soit l'écoulement du délai de dix ans pour que les travaux deviennent incontestables.

Deux décisions qui méritent d’être mentionnées, une décision du 19 décembre 2012. C'est la question de savoir si lorsque des travaux doivent être réalisés dans la copropriété, qu'un appel de fond est organisé, que les copropriétaires versent leur quote part à ces travaux et qu'ensuite l'assurance indemnise la copropriété à charge de la répartition de cette indemnité, qui bénéficie de cette indemnisation lorsque le bien a été cédé entre temps, entre l'appel de fonds et le versement par la compagnie d'assurance de l'indemnité ?

Le texte applicable c'est l'article 6.2 du décret de 1967 qui édicte, notamment dans son troisième paragraphe, le trop ou moins perçu sur provision révélé par l'approbation des comptes et porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Logiquement, ce serait le copropriétaire présent dans la copropriété au moment de l'approbation des comptes qui devrait percevoir la quote part de l'indemnité d'assurance alors que ce n'est pas lui qui a lancé les fonds pour les travaux.

Un refus de suivre ou de prendre toutes les conséquences de ce texte, le dispositif de l'article 6.2 du décret de 1967 ne se rapportait pas en réalité à des situations de ce genre.

Il s’est avéré nécessaire de tenir compte du fait que la garantie du sinistre était due au moment du sinistre et que le copropriétaire qui avait avancé les fonds n'avait pas à pâtir du fait que la Compagnie d'assurance avait mis un long moment avant de donner sa garantie.

En l'espèce, il y avait eu un procès et par conséquent c'est bien le propriétaire qui a avancé les fonds qui doit, même s'il a quitté les lieux, même s'il n'est plus propriétaire au moment de l'approbation des comptes de la copropriété, percevoir la quote part du versement de la compagnie d'assurance. Il peut s'agir des sommes relativement importantes, si le dommage est considérable.

Un dernier arrêt, se rapporte à la question très actuelle d'une copropriété en difficulté. C'est un arrêt du 23 janvier 2013, qui s’avère être un problème massif, selon un rapport de janvier 2012 15 % des copropriétés seraient concernés par cette question là.

C’est une affaire qui se passe Outre-mer et qui était un peu particulière, qui a surgi lorsque certains copropriétaires ont demandé aux Juges la désignation d'un administrateur provisoire sur fondement de l'article 29.1 de la loi de 1965. En l'espèce, il s'agissait d'une copropriété qui était affectée de désordres tellement graves qu'il n'y avait plus d'autre solution que la destruction.

L'indemnisation de l'assureur avait été versée aux copropriétaires, répartie entre les copropriétaires et les copropriétaires s'étaient opposés très gravement, irréductiblement, sur la question de savoir s'il fallait démolir reconstruire ou simplement abandonner les lieux, mettre en vente et s'en aller.

L'Assemblée Générale a décidé de ne pas reconstruire, mais de mettre en vente l'immeuble et certains copropriétaires mécontents, très hostiles à cette décision ont saisi le Président du tribunal de Grande Instance pour la désignation d'un administrateur provisoire.

Le Président du Tribunal a fait droit à cette demande et a désigné effectivement un administrateur provisoire, mais d'autres copropriétaires ont demandé au Président du Tribunal la rétractation de cette ordonnance, le Président a confirmé la mission de l'Administrateur provisoire.

Il y avait deux problèmes, un problème de procédure et un problème de fond.

Le problème de fond c'était de savoir si les conditions étaient bien remplies pour la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété. Le texte prévoit que deux conditions alternatives doivent être l'une ou l'autre constatées, soit l'équilibre financier du syndicat gravement compromis, soit l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Ce sont deux critères opératoires.

En l'espèce, il y avait quelque chose de paradoxal, ce n'était pas la possibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, c'était la possibilité de le détruire. On était évidemment complètement à fond inversé par rapport aux règles légales, mais la loi ne peut pas tout prévoir évidemment.

Ce que le juge avait retenu d'ailleurs et ce qu’avait été approuvé c'est qu'en réalité ce que la loi évoque c'est l'impossibilité structurelle des institutions de la copropriété de mener à bien ces missions. On était bien dans une situation de ce genre où le syndicat ne pouvait pas mener à bien sa mission, c'est à dire ce qui paraissait absolument indispensable, la démolition de l'immeuble.

Et donc, ça été considéré qu'il ne convenait pas d'appliquer littéralement l'article 29.1 de la loi de 1965, mais de l'appliquer dans son esprit, en l'interprétant logiquement, selon l'objet qui a été recherché par le législateur.

Le second grief est intéressant parce qu'il met en lumière le rôle du procureur de la République, en matière d'entreprise en difficulté. Le décret de 1967 prévoit que la demande de désignation d'un administrateur provisoire pour une copropriété en difficulté doit être communiquée au Procureur de la République, à peine de nullité de la désignation.

Le Procureur de la République a pour mission d'intervenir, le cas échéant, devant le Juge, mais aussi de prévenir le Préfet, le Maire pour que des dispositions puissent être prises le cas échéant sur le rapport de l'administrateur provisoire.

En l'espèce il y avait deux requêtes, une première requête qui avait été tout de suite retirée parce qu'il y avait un vice de forme. Cette requête avait été notifiée au Procureur de la République par son auteur, mais la requête qui saisissait effectivement le Juge n'avait pas été notifiée.

Si les textes avaient été strictement appliqués, en particulier l'article 428 du Code de procédure civile qui dit que la communication au Procureur de la République, sauf disposition contraire, est faite à la diligence du Juge, la Cour de Cassation aurez dû casser pour l'application des textes qui prévoit la nullité de cette désignation si le Procureur de la République ne s'est pas vu notifier la demande.

Mais la Cour de Cassation a fait prévaloir une interprétation plus libérale, en considérant et en approuvant la décision du Juge et de la Cour d'appel, selon laquelle le Procureur de la République était bien destinataire des informations, pas par le Juge, mais par l'auteur de la requête des informations qui figuraient sur les difficultés de la copropriété.

Finalement il importait peu que ce soit une requête qui avait été retirée ou la requête qui saisissait le juge soit notifiée au Procureur de la République.

Il n'y a pas de formalisme réellement à observer sur cette question là, l'essentiel étant que le Procureur de la République soit informé, puisse prendre les dispositions qui relèvent de ses attributions. Neuf arrêts ont été évoqués qui ne traduisent pas l'état du droit de la copropriété aujourd'hui, ils traduisent quelques problématiques.

Ce que la Cour de Cassation s’efforce de faire c’est premièrement les directives qu’elle s’assigne à soi même quitte à quelquefois à s’en écarter lorsqu’il s’avère nécessaire pour renforcer les institutions de la copropriété.

Les institutions de la copropriété doivent vivre et en particulier l'Assemblée Générale, dans ses modes de convocation, etc., Nous tentons d'écarter, quand cela est possible, quand le décret et la loi le permettent, le formalisme excessif qui, quelquefois, est édicté, donc consolider les Assemblées Générales et d'autre part dans un domaine où beaucoup d'acteurs professionnels suivent la jurisprudence, d'assurer stabilité et visibilité à ces règles de manière à ce que là encore les copropriétés puissent vivre en toute sécurité.



Discussion avec la participation de Me Péricaud, M. Lourdeau, architecte et Me Bouyeure 

Il y a de plus en plus dans le tissu urbain une stratification et une coexistence de structures juridiques extrêmement différentes qui doivent coexister. L'AFUL, syndicat de copropriétaires, et l'inter action entre ces différentes structures dans les mêmes ensembles immobiliers pose de plus en plus de grandes difficultés d'application des règles spécifiques à chacun de ces cadres juridiques.

La grande difficulté, en réalité, c'est de conjuguer ces trois, ou quatre parfois, cadres juridiques différents à l'occasion de travaux parce qu'entre les différents membres de droit, entre les imprécisions très souvent dans les états descriptifs de divisions ou autres documents, relevés de géomètre, etc. on s'aperçoit que les prises de décision sont de plus en plus difficiles.


Deux questions surgissent, une quant à l’approche particulière au niveau de la Cour de Cassation pour résoudre les inépuisables difficultés qui en surgissent et une autre quant à un éventuel mode opératoire pour trouver des solutions pertinentes, ne serait-ce que pour traiter de désordres qui apparaîtraient au titre de la décennale.

On constate que les institutions qui gèrent des propriétés, des copropriétés sont de plus en plus complexes, avec des ensembles de syndicats secondaires, etc., des associations syndicat libre. Il y a un certain nombre d'institutions extrêmement complexes qui se mettent en place.

En même temps, c'est un besoin des opérateurs de définir des droits nouveaux sur les biens et les manières nouvelles de les exploiter, de combiner leurs droits.

C’est cette évolution qui est favorisée, puisque l'année dernière un arrêt avait été rendu et qui est à l'inverse de toute la doctrine, de tout ce qui est enseigné en matière de droit des biens depuis deux cent ans.

Pour la Cour de Cassation, les parties pouvaient définir d'autres droits réels que ceux qui sont spécifiés dans le code civil, ce qui élargit la possibilité pour les opérateurs de définir de quelle manière et qui ouvre beaucoup de possibilités, mais cela ne donne pas un critère opératoire ou doctrinal.

La Cour de Cassation essaie d'intégrer la complexité et de définir des voies à peu près praticables pour la gestion des ensembles immobiliers, mais elle n'est pas législateur, elle ne construit pas le champ juridique de A à Z avec une claire perception de l'objectif.

Elle essaye de prendre en compte la complexité et de définir des voies praticables pour les parties.

Mais sur toutes ces questions là, la propriété des volumes, le droit de superficie etc., il y a certainement beaucoup à rechercher, à investiguer et une grande réflexion parce que les opérateurs auraient besoin de ces droits nouveaux et la loi ou les règlements ne les prennent pas complètement en compte aujourd'hui.

C'est une question sur laquelle les notaires sont intarissables et les opérateurs responsables immobiliers d'entreprise aussi.



Le contexte des travaux et l'organisation du chantier

(par Me Jean Marc ALBERT et M. Michel SIMONNOT)


Intervention : Michel SIMONNOT

Il convient tout d'abord de distinguer les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives.

Concernant ces parties privatives, il convient de rappeler que le syndic et éventuellement l'architecte conseil du syndicat des propriétaires ont un droit de regard sur ces travaux même si, en général, les règlements de copropriété autorisent un copropriétaire à réaliser dans son appartement tous les travaux qu'il juge utiles ou nécessaires, sous réserve que ces travaux ne nuisent pas à la copropriété.

Il n'empêche qu'il convient de vérifier leur incidence qui n'est pas toujours évidente pour un particulier a priori ignorant en la matière.

Tout d'abord, il est absolument indispensable que soit dressé un constat contradictoire des appartements avoisinant, soit par un huissier de justice, soit par l'architecte conseil du syndicat des propriétaires car ces travaux peuvent avoir une incidence importante sur les avoisinants.

Il y a souvent le problème des cloisons qu'on supprime sans précaution alors que très souvent dans les immeubles anciens ces cloisons sont en charge, suite à des affaissements de plancher ou divers travaux qui ont été exécutés au cours des temps.

Autre exemple, très souvent les propriétaires modifient l'emplacement des pièces humides et des pièces sèches, alors qu'en général dans les immeubles les salles de bains sont à l'aplomb à tous les niveaux ainsi que la cuisine. Dès lors qu'on change l'affectation de certaines pièces, il peut y avoir des problèmes importants, notamment d'acoustique.

Autre exemple : des plafonds dégarnis pour laisser les poutres apparentes, alors que ces poutres n'ont jamais été faites pour être apparentes. Le nombre de désordres qui en découlent, notamment la suppression des plafonds peut avoir une incidence sur la résistance de ces planchers, ainsi qu'il peut y avoir également des incidences sur les nuisances sonores, parce qu'il n'y a plus du tout d'isolation acoustique assurée par les anciens plafonds, notamment dans les immeubles anciens. Il y a des plafonds très souvent de plâtre fixé sur le Bacula d'une épaisseur très souvent de cinq centimètres qui assure une très bonne isolation thermique.

Autre exemple également des chambres de service transformées en studio d'où acrobatie de plomberie pour rejoindre les collecteurs d'eaux usées situées très souvent à l'autre bout de l'immeuble. On a vu évidemment des propriétaires déverser des eaux usées dans les chéneaux, des eaux usées rejetées dans les collecteurs d'eau ménagère qui sont réservés aux cuisines.

Pour en terminer sur les parties privatives, il convient de mettre en garde également les copropriétaires sur certains architectes d'intérieur, qui n'ont pas les mêmes règles déontologiques que les architectes. N'importe qui peut se dire architecte d'intérieur.

La plupart du temps, ces architectes d'intérieur ont leurs entreprises, donc se servent doublement d'une part en honoraires, d'autre part sur les entreprises, ce qui est tout à fait contraire aux règles déontologiques des architectes et ce qui pose un préjudice important vis à vis de la profession.

Concernant les parties communes, il convient de distinguer les travaux d'urgence et les travaux faisant l'objet d'un vote de l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Tout d'abord pour ces derniers, il convient de rappeler qu'il est du devoir du syndic de recommander lors du vote des travaux l'intervention d'un architecte. Le syndic n'a aucune compétence pour assurer la maîtrise d'œuvre des travaux.

À défaut, le syndic va tenir le rôle du maître d'oeuvre, mais quelle qualification a t il pour remplir cette mission ?

Il y a également l'exemple du syndic qui est également architecte. Je ne pense pas que ce soit très souhaitable pour l'indépendance de cette deuxième casquette d'architecte.

Le syndic devra également demander aux copropriétaires quelles sont les entreprises qu'ils désirent consulter. En effet, très souvent lors d'une Assemblée de copropriétaires l'architecte, conseil du syndicat, se fait doubler par un copropriétaire qui, au dernier moment d'une assemblée, va présenter des devis.

Evidemment il s'est servi des devis qui ont été joints à la convocation et a trouvé tartempion pour trouver une entreprise moins chère. C'est trop facile. Le syndic doit demander au cours de l'Assemblée quelles sont les entreprises qu'ils veulent consulter.

Également il y a le problème de l'architecte, conseil du syndicat des propriétaires, qui se trouve dans une situation très difficile pour recommander certains travaux, notamment une couverture. A partir de quand une couverture doit-elle être rénovée ?

On va accuser l'architecte d'être au pourcentage et de pousser à la dépense, donc c'est très délicat pour l'architecte conseil.

Vient ensuite le problème de financement des travaux. D'abord il y a le respect des deux mois légaux après l'envoi du compte rendu de l'Assemblée Générale, mais quid du financement lorsqu'un copropriétaire est défaillant en cours de travaux ?

Ce problème de financement est encore plus ardu lorsqu'il s'agit de travaux urgents. Quelles sont les obligations du syndic lorsque qu'il y a péril en la demeure ? Comment se financeront ces travaux ?

C'est pour cela qu'il est important de prévoir dans le budget d'un syndicat de copropriétaires d'une part le montant des travaux que peut engager le Conseil syndical, et d'autre part le montant des travaux que peut engager le syndic lui même sans recourir à une Assemblée Générale.

Dans les autre cas évidemment ils doivent convoquer une Assemblée Générale extraordinaire.

Enfin, en guise de conclusion, il serait bon que tout immeuble fasse l'objet d'un audit de l'architecte conseil du syndicat des copropriétaires pour établir par ordre d'urgence les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble, ainsi qu'un cahier des charges pour les travaux d'entretien courant.

Là, d’autres exemples sont à évoquer, c'est le contrôle des canalisations d'assainissement qui sont souvent enterrées dans le sous sol. Ces canalisations ont tendance à fuir et cela attaquait les fondations de l'immeuble, par la création de fontis.

Est-ce que ces fontis étaient consécutifs aux fuites ou est ce que ces fuites étaient consécutives aux fontis ? Il est important de vérifier les canalisations d'assainissement pour éviter des travaux très importants.

Nonobstant le problème que posent souvent les règlements de copropriété en raison de leur manque de précision sur les obligations de chacun. On prend souvent l'exemple du plancher. Qu'est ce qu'on entend par plancher ? Est ce que c'est le gros œuvre entre deux niveaux ou simplement le parquet ? Là dessus il y a de mauvaises interprétations évidemment qui peuvent être très néfastes.

Un dernier problème, une cheminée avec le conduit fuyard. Un copropriétaire s'est plaint de ce qu'il était enfumé. D'après le règlement de copropriété les conduits de fumée sont parties communes en ce sens que les gaines et coffres sont indiqués parmi les parties communes.

C'est en contradiction avec un autre article du même règlement qui stipule que sont parties communes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé donc contradiction dans ce même règlement.

S'en suit un problème important puisque le chemisage de ce conduit se monte à 4 000 euros. Le chemisage est important c'est ce qui explique le montant important de ces travaux.


Intervention : Jean-Marc ALBERT

Avec l'expérience, il apparaît que ce sont seules les analyses préalables, les diagnostics, toutes les précisions techniques relatives aux travaux, à leur nature, à leur importance, à leur nécessité ou pas, à leur coût, à leur délai qui vont permettre de déterminer la qualification juridique puis les conditions de leur réalisation.

C'est donc ici souligner immédiatement le rôle des professionnels qualifiés que sont outre le syndic de copropriété, l'architecte, mais les bureaux d'études qui vont être chargés d'éclairer ceux qui décideront et qui paieront, les copropriétaires.

D'où l'intérêt d'évoquer d'une part quelles sont les sources des travaux dans une copropriété, et d’autre part, les moyens pour les exécuter.

Le premier point concerne donc les sources des divers travaux.

En ce qui concerne les travaux qui sont imposés à une copropriété, évidemment ils impactent les parties communes, ceci peut également, subséquemment, impacter les parties privatives.

En ce qui concerne les travaux imposés, en premier lieu il s'agit des travaux qui vont être imposés par les règlements ou autorités administratives.

À titre d'exemple - les travaux imposés :

  • Ce seront les mises aux normes des ascenseurs ;
  • Ce seront les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre qui seront le prolongement des lois Grenelle, notamment de la loi Grenelle II.
  • Ce seront les canalisations en plomb qui vont être supprimées, ces opérations de repérage de l'amiante.
  • Ce pourra être également le ravalement qui est imposé par le maire.
  • Ce seront les règles qui résultent de la loi PMR, loi relative aux personnes à mobilité réduite, c'est à dire toutes les mesures qui vont devoir s'appliquer pour les handicapés.

Deuxième catégorie de travaux qui vont être imposés, c'est les travaux imposés par l'urgence. Au terme de l'article 18 de la loi de 65, il s'agit des travaux qui sont nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. A titre d'exemple, les canalisations qui fuient, un défaut d'étanchéité d'une terrasse ou des premières mesures à prendre après un incendie et toutes les règles qui interviennent pour l'exécution de ces travaux.

Troisième type de travaux imposés, tout ce qui paraît imposé par les obligations du syndic en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 65, qui impose au syndic de pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble.

En effet, le syndic doit surveiller l'immeuble et initier les travaux nécessaires. A titre d'exemple, le ravalement qui n'est pas imposé par l'administration, mais qui est nécessaire à l'entretien de l'immeuble. C'est les travaux de maintenance d'un ascenseur, c'est les peintures d'une cage d'escalier, les travaux de plomberie.

Ce sont des travaux qui impactent les parties privatives. Pour des raisons de sécurité il faut changer tous les gardes corps d'un immeuble et puis faire réaliser un diagnostic ou un audit d'un immeuble par un architecte.

Dans le cadre de cette mission du syndic, certains compagnons de route du syndic qui sont des documents paraissent absolument nécessaires et qui méritent d’être cités.

Deux premiers documents et un premier essentiellement c'est le carnet d'entretien et le diagnostic technique. Le carnet d'entretien a été instauré par la loi de 2000, la loi SRU. Cette disposition se trouve intégrée aujourd'hui dans l'article 18, alinéa 1, tiret 3 de la loi de 65 au terme duquel le syndic est chargé d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble.

Le contenu de ce carnet d'entretien peut être élargi par l'Assemblée Générale, mais strictement la loi est fixée par le décret du 30 mai 2001, décret d'application de la loi SRU.

Dans les éléments que doit contenir ce carnet d'entretien se trouvent des éléments intéressants pour un syndic et pour les divers intervenants, l'année de la réalisation des travaux importants avec l'identité du locateur d'ouvrage, la référence des contrats d'assurance dommage ouvrage, les contrats d'entretien et de maintenance des équipements connus, l'échéancier du programme pluri annuel de travaux qui peut être décidé par l'Assemblée Générale, qui prévoit les travaux et de pouvoir étaler son financement.

Certes, le carnet d'entretien, comme le diagnostic technique est un document obligatoire qui est préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans. C'est l'article 111 6 2 du code de la construction d'habitation.

Certes, le vœu de la loi était de donner une information pour renseigner l'acquéreur. Il n'en demeure pas moins que ce sont des documents très utiles pour le syndic.

Deux autres compagnons de route du syndic méritent d’être évoqués. Ce sont les DOE et les DIUO. Le DOE, dossier des ouvrages exécutés, il doit être fourni au maître d'ouvrage par les constructeurs, le maître d'oeuvre, après construction de l'immeuble ou après de gros travaux.

L'intérêt de ce DOE c'est évidemment d'avoir la réalité des travaux exécutés dont on sait qu'ils ne sont pas toujours strictement conformes aux travaux conçus.

Quant au deuxième document, il émane d'un personnage dont son intervention est importante.

Le DIUO c'est donc le dossier des interventions ultérieures sur l'ouvrage. C'est un document qui est établi par le coordonateur SPS, celui qui est chargé de la santé, de la sécurité, de la protection des travailleurs sur le chantier.

Ce document paraît intéressant dans la mesure où il comprend tous les plans, les notes techniques, toutes les informations relatives à la recherche des matériaux amiante et autres.

Surtout c'est un texte du code du travail, parce que tout ce qui se rapporte au coordonateur SPS se trouve dans le code du travail. Il y a un article R 4532 97 du code du travail qui prévoit que ce DIUO doit être joint aux actes notariés établis à chaque mutation d'ouvrage et dans le cas d'une copropriété un exemplaire du dossier est également remis au syndic de l'immeuble.

Deuxième catégorie de travaux dans le contexte d'une copropriété, ce sont les travaux qui vont être proposés ou qui vont faire l'objet d'une demande d'autorisation.

En ce qui concerne les travaux proposés par le syndicat des copropriétaires, il y a les travaux dits d'amélioration.

On peut parler d'une installation d'une antenne, un réseau TV, une installation d'un nouvel ascenseur ou d'un ascenseur plus confortable, l'installation d'une chaudière plus performante.

Le ravalement n'est pas imposé par l'Administration mais dépasse l'entretien courant. Les travaux de sécurisation de l’accès à l'immeuble ou imposés, un interphone, un digicode, etc., méritent l’attention. Ce type de travaux peut présenter des difficultés, en particulier quand l'Assemblée Générale des copropriétaires décide la fermeture totale de l'immeuble en permanence et là se pose la question de la compatibilité avec l'exercice d'une activité commerciale ou professionnelle, compatibilité qui est d'ailleurs prévue à l'article 26 E de la loi de 1965.

Exemple de litige : c'est un médecin gynécologue obstétricienne qui demande l'annulation d'une Assemblée Générale qui a voté à une majorité renforcée la fermeture totale et permanente de l'immeuble avec installation d'un digicode et d'interphone, entraînant l'obligation pour ce médecin qui n'a pas de secrétaire médicale d'interrompre l'examen éventuel et délicat d'une patiente pour aller ouvrir.

Après ces travaux d'amélioration, il y a tous les travaux de surélévation, de construction de nouveaux bâtiments qui sont des travaux qui peuvent être proposés dans une copropriété.

Enfin, il y a évidemment les travaux qui sont envisagés par un copropriétaire. Un propriétaire peut faire ce qu'il veut dans son lot, tout ce qui est purement privatif, mais évidemment dès lors qu'il s'agit d'affecter les parties communes, voire entraîner une gêne aux autres copropriétaires, il faut une autorisation préalable.

À titre d'exemples, on a les percements dans un mur porteur, les percements pour réunir deux lots d'une dalle ou d'un plancher, changement de radiateurs lorsque qu'il s'agit d'un chauffage collectif, changement d'une fenêtre et en fait tous les travaux qui vont être susceptibles d'affecter l'immeuble, de constituer une gêne pour les autres copropriétaires.

Il s’avère nécessaire de rappeler ici deux exemples : cas du revêtement de sol, un copropriétaire qui retire la moquette pour y mettre du parquet, autre cas c'est la suppression d'une cloison pouvant considérer que cette cloison peut être retirée sans précaution alors que, les architectes le savent bien, une cloison dans le temps peut devenir porteuse avec les effets de tassement d'immeuble, etc.

Voilà donc le contexte dans lequel les travaux se présentent dans une copropriété. Avant leur exécution, évidemment, ces travaux devront être votés par l'Assemblée Générale des copropriétaires qui va en déterminer le coût, le financement, etc.

En ce qui concerne l'organisation du chantier, la préparation et le choix des travaux méritent d’être évoqués en premier.

C'est important ici de rappeler la nécessité de définir techniquement et précisément les travaux. Premier lieu, cela va de soi, les copropriétaires qui vont décider et payer ces travaux, doivent les accepter ou les refuser d'une manière parfaitement éclairée.

Pour être éclairé, indépendamment de l'intervention du syndic, on voit ainsi l'intérêt de l'intervention de maîtres d'oeuvre compétents, architecte ou bureau d'études spécialisé, pour tout ce qui peut concerner des spécificités techniques.

C'est un audit, un diagnostic établi par l'architecte, déterminant l'état de l'immeuble et les travaux à envisager, ce qui constituera la base qui permettra de réfléchir sur les travaux à envisager. Il est indispensable de le rappeler qu'un copropriétaire qui veut obtenir une autorisation de travaux a largement intérêt à se faire assister d'un maître d'oeuvre pour présenter un projet bien ficelé devant l'Assemblée.

La nécessité d'être précis c'est que les copropriétaires, pour la plupart, sont des profanes et qu'on voit que les travaux ne sont pas toujours simples, à savoir des travaux doivent être impérativement effectués immédiatement et d'autres peuvent attendre.

Il y a parfois plusieurs méthodes, il y a donc des variantes et c'est ce qu'il faut expliquer aux copropriétaires. Ceci est fait par le syndic, mais la plupart du temps et heureusement le maître d'oeuvre, souvent l'architecte qui a préparé ces travaux, est présent à l'Assemblée Générale des copropriétaires pour expliquer ce dont il s'agit.

Cela mérite explication avec la question qui surgit le plus souvent en copropriété, ce sont les ravalements de façade.

Rappelons qu'il y a deux types de ravalement, il y a le ravalement purement esthétique, mêler un enduit et de la peinture et il y a le ravalement qui a une fonction d'étanchéité qui peut entraîner piochage des enduits, reprise du support et l'application de produits adaptés.

Ceci a des conséquences, évidemment en ce qui concerne le ravalement esthétique, il est attirant pour les copropriétaires parce qu'il est moins cher, seulement évidemment ce ravalement sera limité dans le temps, et surtout ne constituera pas l'ouvrage, qui entraîne l'application éventuelle de la garantie décennale.

En revanche, le ravalement d'étanchéité plus cher, certes, mais qui entraîne une pérennité des travaux, lui, constituera un ouvrage qui entraînera l'application de la garantie décennale sous réserve que les conditions de son application soient réunies.

En rappelant cela, il ne reste qu’à rappeler la jurisprudence consacrée en ce domaine depuis les arrêts du 3 mai 1990 et du 4 avril 2002 de la troisième Chambre civile de la Cour de Cassation qui a rappelé qu'un ravalement est un ouvrage dès lors que les travaux réalisés concourent à l'étanchéité du bâtiment, étanchéité étant différent de l'imperméabilisation.

Cette hypothèse aussi est intéressante dans la mesure où la question se pose souvent : est ce qu'il faut conclure une assurance dommage ouvrage ? Dès lors que les travaux peuvent entraîner la garantie décennale des constructeurs l'assurance dommage ouvrage s'impose et qu'elle est toujours obligatoire.

En revanche, évidemment, elle n'a vocation à s'appliquer que lorsqu'il s'agira de dommages de nature décennale et donc, par conséquent, ne doit être souscrite que lorsqu'on peut envisager des dommages de cette nature.

Ce n'est pas toujours le cas, ce n'est pas toujours évident pour un syndic. Sur ce point, un extrait d’un jugement qui a été rendu le 15 janvier 2013 par la Sixième Chambre de ce Tribunal où précisément la question de la nature du ravalement se posait et de ses conséquences au regard des constructeurs et de leurs assureurs, mérite d’être cité.

Le tribunal relève qu'il s'agit d'un ravalement accompagné de travaux de menuiserie et de plomberie et ensuite pour arriver à la qualification il dit ceci : « en outre, il ressort du rapport d'expertise que tant le maître d'oeuvre que l'entreprise avaient décelé la présence importante d'humidité dans la façade dès l'installation des échafaudages.

Dans ce contexte, les travaux de piochage réalisés ont bel et bien consisté à réhabiliter l'ensemble des façades en les vidant de leur humidité, les laissant sécher avant de procéder au ravalement proprement dit.

Le ravalement litigieux doit donc être considéré comme un ouvrage à part entière. »

Le problème c'est qu'évidemment la question de la préparation du diagnostic est importante, mais les travaux avaient commencé sans qu'on envisage un piochage de cette nature. Ce n'est qu'au cours des travaux qu'il a été envisagé, d'où la difficulté pour le syndic de savoir à l'avance si on va rentrer dans le cadre d'une garantie décennale ou non.

Une petite astuce, un petit conseil qui se fait souvent, il suffit de conclure conventionnellement l'application de la garantie décennale avec les intervenants, ceci se fait de manière générale notamment lorsqu'il s'agit de travaux de climatisation, de travaux d'aménagement qui représentent un enjeu financier.

Une illustration de la difficulté parfois qu'ont les copropriétaires pour accorder ou non une autorisation : il s'agit là d'un copropriétaire qui est un opérateur de télécommunication, qui répand dans Paris la fibre optique. Il ne s'agit pas ici d'un sujet se rapportant à l'installation de la fibre optique dans un immeuble, mais il s'agit d'un opérateur qui cherchait un local pour abriter l'arrivée de tous les câbles dans plusieurs arrondissements de Paris qui contenaient la fibre optique et il cherchait donc ce local pour pouvoir y installer cela.

Dans une copropriété, cet opérateur achète un local, l'immeuble est à destination d'habitation, de commerce et de bureaux et le local qui est acheté est un local à destination de bureau.

L'opérateur présente un premier projet à la copropriété en demandant à être autorisé non pas en soi à installer ce réseau de raccordement qu'on appelle il le présente comme cela NRO, nœud de raccordement optique, mais il demande l'autorisation de faire des percements pour pouvoir passer précisément ces câbles et les faire arriver dans ce local, local dans lequel il fallait installer des armoires diverses pour accueillir ces fibres optiques.

Les copropriétaires voient arriver cela, inquiets de cette installation. Il devait y avoir des batteries diverses et autres, et on leur dit : « voilà, on voudrait installer ce NRO, le projet est dénommé comme cela. » Les copropriétaires sont inquiets et demandent à l'opérateur de revoir sa copie, de donner des éléments complémentaires et de revenir leur présenter ce projet. Il n'y a donc pas de vote de résolution, il y a un vote qui décide de surseoir à décider.

L'opérateur retravaille son projet et sentant qu'effectivement il y a une difficulté puisque le local est à usage de bureau alors que ce qu'on présente est quand même extrêmement technique, il va cette fois ci présenter un projet quasiment identique, mais il va en changer la dénomination. Cela ne s'appellera plus un NRO, mais un bureau de contrôle des boxes des fibres optiques et il y rajoute pour une partie un service après vente, en disant « Vous voyez, ce sont des bureaux. »

Les copropriétaires sont toujours extrêmement inquiets et pas satisfaits de cette présentation et concomitamment à la deuxième Assemblée Générale où le projet est présenté et à nouveau il est décidé de surseoir à décider cette autorisation. La copropriété initie un référé, saisit le juge en désignation d'un expert afin de savoir ce qu'est ce projet et ce qu'on va rentrer dans la destination de bureau ou autres.

L'expertise judiciaire va se dérouler et concomitamment d'ailleurs l'opérateur, qui n'est pas satisfait, va attaquer l'Assemblée Générale en disant « une première fois, vous n'avez pas voulu décider, une deuxième fois vous ne décidez pas, donc je considère que votre deuxième Assemblée est un refus déguisé et donc, je demande à l'autorisation judiciaire de faire ces travaux. »

L'expert judiciaire après avoir procédé à l’expertise, il conclut avec le fait que le projet lui même est essentiellement un projet de raccordement de ces fibres optiques qui est qualifié, parce qu'il y aura une demande auprès de la Mairie de Paris, de CINASPIC, définition du code de la construction et de l'habitation qui correspond à des Constructions et Installations Nécessaires au Service Public ou d'Intérêt Collectif.

L'expert outrepassant peut être un peu sa mission, dira « pour moi, ce ne sont pas des bureaux » et dira en revanche pour l'autre partie « les services après vente, ce sont effectivement des bureaux ».

Le tribunal est donc saisi, sans avoir une réponse au fond puisqu'en réalité, dans un jugement récent, le tribunal a considéré que l'action de l'opérateur était irrecevable dans la mesure où la latitude de la copropriété qui, avant de décider, avait été jusqu'à demander la désignation d'un expert judiciaire, le tribunal a considéré que c'était une décision parfaitement légitime, et que par conséquent il n'y avait pas de refus déguisé, qu'il n'y avait donc pas eu de décision de refus d'Assemblée Générale, par conséquent la demande d'autorisation était irrecevable puisque le préalable c'est qu'il y ait un refus. Ensuite, la question de l'exécution des travaux nécessite une illustration.

L’exécution des travaux va, au préalable, entraîner des mesures fondamentales, à savoir d'abord évidemment pour l'Assemblée Générale le choix des intervenants.

Il va de soi pour moi que dès lors qu'il s'agit de travaux importants, l'Assemblée Générale des copropriétaires doit désigner et doit décider de l'intervention d'un maître d'oeuvre qui, au delà de la conception devra assurer la direction des travaux, de façon à ce que ceux ci soient exécutés conformément aux règles de l'art et conformément aux décisions de l'Assemblée Générale.

La question du choix de l'entreprise et du montant des devis se présente ensuite.

Il y a des obligations dans la loi de 1965 qui font qu'au delà d'un certain montant, qui est d'ailleurs décidé par l'Assemblée Générale, plusieurs devis doivent être présentés aux copropriétaires, mais il y a parfois certaines dérives en ce domaine.

L'intervention d'un maître d'oeuvre, d'un architecte qui conçoit le projet avec un cahier des charges, puis qui procède à un appel d'offres, qui ensuite va faire un résultat de cet appel d'offres et qui va venir devant les copropriétaires pour leur dire « il y a trois entreprises, je vous conseille de prendre celle ci qui ne sera pas forcément la moins chère, mais qui paraitra peut être la plus qualifiée pour faire ces travaux » pourrait être la meilleure situation pour un choix éclairé des copropriétaires.

L'exécution des travaux fait apparaître évidemment le rôle fondamental du syndic qui, au terme de l'article 18 de la loi de 1965, est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'Assemblée Générale. C'est donc le syndic qui sera l'interlocuteur de l'architecte et des entreprises et personne d'autre, le syndic aura donc le rôle de maître d'ouvrage : signer les marchés, être présent aux réunions de chantier, exercer et effectuer la réception.

En amont évidemment, pour commencer les travaux, le syndic devra tout mettre en œuvre pour que les fonds soient là quand il le faut. Il faut procéder aux appels de fonds et comme les travaux souvent coûtent cher, les copropriétaires ont toujours la possibilité, mais les syndics le font maintenant ou parce que c'est obligatoire ou parce que c'est bienvenu, de faire organiser le financement de ces travaux. Si c'est plusieurs années, cela peut être dans le cadre d'un plan pluri annuel de travaux et il y a aussi le fonds spécial qui peut être constitué pour la réalisation de ces travaux.

Avant la réalisation des travaux il y a des mesures préalables qui sont fondamentales, parce que c'est vrai qu'on est dans un site occupé, que dans certains cas il va falloir passer chez les copropriétaires. Il est donc indispensable que le syndic prévienne, prenne toutes les mesures, parfois un constat préalable est important pour éviter toutes difficultés ultérieures.

Il est parfois obligatoire d'avoir recours au Juge parce que le propriétaire refuse d'enlever son vélo sur une terrasse, sur un balcon, et quand un copropriétaire malheureusement fait une résistance c'est le recours au Juge qui pourra prendre des mesures avec condamnation sous astreinte pour faire réaliser ces travaux.

Il s’avère indispensable de citer les acteurs des travaux puisque, au delà de l'architecte, il y a, classiquement, ceux qui interviennent, l'entreprise, éventuellement un contrôleur technique surtout s'il s'agit par exemple d'un ascenseur, des bureaux d'études spécialisés. Chacun a une obligation, obligation qui résulte de son marché.

Enfin, le coordonnateur de sécurité et de santé au travail, le coordonnateur SPS, mérite d’être mentionné. L’article L. 453262 du code du travail prévoit et c'est pénalement sanctionné, que le maître d'ouvrage doit désigner un coordonnateur SPS dès la conception de l'ouvrage pour tout chantier de bâtiment où sont appelés à intervenir plusieurs travailleurs indépendants ou entreprises, entreprises sous traitantes incluses.

La jurisprudence de la Cour de Cassation prévoit premièrement que la dérogation de prendre un coordonnateur SPS qui est prévu pour les particuliers n'est pas applicable à un syndicat des copropriétaires, c'est un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 11 juillet 2001.

Deuxièmement, la Cour de Cassation, à l'occasion d'une affaire pénale, a eu l'occasion de souligner que l'obligation d'un coordonateur SPS s'impose dès lors qu'il existe au moins une entreprise et un travailleur indépendant, c'est à dire qu'il suffit d'une entreprise et pas seulement une coactivité entre plusieurs entreprises, et l'intervention d'un architecte ou d'un bureau d'études, un ingénieur, un travailleur indépendant pour que le coordonnateur SPS soit obligatoire.

L'article L 4744 4 du code du travail prévoit une amende de 9 000 euros pour un maître d'ouvrage qui ne désigne pas le coordonnateur ou qui ne lui donne pas l'autorité et les moyens indispensables à l'exercice de sa mission et qu'en cas de récidive c'est un emprisonnement d'un an et une amende de 15 000 euros qui sont encourus outre les peines complémentaires qui peuvent aller jusqu'à l'interdiction d'exercer pendant 5 ans.

Le montant peut monter jusqu'à 760 000 euros pour désigner le maître d'oeuvre comme coordonnateur SPS, mais il doit en avoir les compétences et la formation. Au delà de ce montant, le coordonnateur doit être une personne physique différente.

Pour conclure, on s'aperçoit à l'examen de ces éléments qu'il s'agit de situations extrêmement diverses qui exigent des compétences techniques pour que les copropriétaires décident de manière éclairée. L'important contentieux résulte fréquemment d'imprécisions matérielles ou financières faute d'une préparation suffisante.



Discussion avec la participation de Me Rocher, Mme Amiot-Than Trong et Me Bouyeure


Les digicodes et la fermeture totale de l'immeuble


Depuis quelque temps, nous connaissons une épidémie de digicodes aussi bien dans les quartiers dits populaires que dans les quartiers dit plus favorisés et la tentation est grande de mettre en place le digicode et ce faisant de procéder à la fermeture totale de l'immeuble, en oubliant bien souvent que ces travaux doivent être effectués, voire projetés dans le respect des dispositions du règlement de copropriété.

Une décision quelque peu étonnante, qui en présence d'une fermeture totale d'un immeuble dans un quartier très favorisé, alors que le règlement de Copropriété autorisait la présence d'activité libérale dans le dit immeuble conjointement avec l'habitation, a déclaré que du moment qu'actuellement il n'existe pas d'activité libérale exercée dans cet immeuble, la fermeture totale pouvait être votée sans difficulté à la majorité de l'article 26.

Des questions surgissent.

Est ce que dès lors qu'un règlement de copropriété autorise la présence d'activité libérale dans l'immeuble cela ne suffit pas pour proscrire une fermeture totale ?

Est ce que le simple fait de constater qu'actuellement il n'y a pas de profession libérale suffit pour dire « tant qu'il n'y aura pas de profession libérale, on peut concevoir la fermeture totale ? »

C'est choquant, pourquoi ? Parce que le copropriétaire qui possède un lot susceptible d'être loué à un gynécologue par exemple, se voit bloqué en se voyant opposer par son futur et potentiel locataire cette disposition de fermeture totale.

C'est non seulement contraire aux dispositions du règlement de copropriété, mais c'est une atteinte à la modalité de jouissance d'une partie privative, car si un lot peut abriter l'exercice d'une profession libérale, encore faut il que celle ci puisse s’exercer matériellement sans fermeture totale.


Lorsqu'il y a une activité qui est exercée dans l'immeuble il y a le principe de compatibilité. Exemple : un médecin, il est non seulement embêté, mais que les médecins qui partageaient le local, les autres sont partis en disant « on ne peut plus exercer dans ces conditions ».

Dire qu'il n'y a pas d'activité aujourd'hui peut gêner un copropriétaire qui voudrait mettre en location son local à usage d'une activité. Il faut appliquer dès l'origine le principe que la fermeture totale de l'immeuble ne doit pas exclure l'exercice des activités et il faudrait que ce soit intégré dès l'Assemblée Générale le décidant.


Pour illustrer les difficultés dans la construction des décisions d'Assemblée Générale, un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 13 mars 2012 attire l’attention.

Une Assemblée Générale avait décidé de faire la rénovation de la peinture des volets, conformément à l'autorisation donnée par le règlement de copropriété qui autorise, sur une partie privative, l'Assemblée générale à prendre des décisions d'ensemble pour la remise en peinture.

En premier instance, après l'opposition d'un copropriétaire, le Tribunal de Grande Instance avait décidé que c'était parfaitement l'application du Règlement intérieur et donc, il avait débouté le contestataire.

En revanche, la Cour d'appel après l'appel du contestataire, a décidé exactement le contraire, au motif que l'avocat assez habile du contestataire avait attiré l'attention sur le fait qu'il y avait 13 % de volets qui ne pouvaient pas être repeints tellement ils étaient dégradés et qu'ils ont été remplacés carrément par l'entreprise, mais c'était déjà prévu, c'est ce qui avait motivé la décision de repeindre parce qu'il y avait déjà 13 % de volets tellement dégradés.

La Cour d'appel a donc décidé de remettre en cause la chose au motif que, dès lors en décidant de procéder à la remise en état des volets ou leur remplacement éventuel, cela a été rajouté par la Cour d'appel, ce n'était pas du tout dans les décisions, elle a attribué 13 % de la chose en disant « il y a remplacement des volets donc ce n'est plus de la peinture et donc, il y a abus de pouvoir ». La question repose sur le fait de déceler cet « abus de pouvoir ».

La solution juridique est très simple, un syndicat de copropriétaires n'a aucune qualité pour effectuer des travaux sur les parties privatives. Dans le cas d'espèce le règlement de copropriété prévoyait que le syndicat pouvait décider de faire des travaux de peinture sur les volets. Une disposition très minimale.

La Cour a constaté que les travaux portaient sur autre chose que la peinture, 13%, mais peu importe. La Cour a donc constaté que l'on sortait de la disposition du règlement de copropriété et que dès lors le syndicat n'avait pas qualité pour décider d'effectuer les travaux sur ces parties privatives.


La responsabilité du syndicat de copropriétaires en cas de garde corps non conformes


Dès lors qu'un architecte, par exemple, est chargé d'établir un audit, un diagnostic, s'il ne signale pas la fragilité de ces garde corps et des problèmes de sécurité, il engage sa responsabilité. Une fois qu’un diagnostic est établi, l'architecte n'a pas à décider, à choisir lui même, il fournit son travail. Il appartient, ensuite, au syndicat des copropriétaires de décider de faire ou non ces travaux.

Faire intervenir des professionnels qualifiés lors des Assemblées Générales permet de signaler à un syndicat des copropriétaires que les garde-corps sont importants pour la sécurité et qu’il n’est approprié d’attendre. En revanche, en ce qui concerne le ravalement, ce dernier pourrait attendre un peu.

En ce qui concerne les DOE, c'est un compagnon de route important pour le syndic.

Pour le DIUO qui concerne essentiellement la santé des travailleurs, la loi prévoit impérativement que ce document doit être donné au notaire puis au syndic.

Les DOE manquent souvent dans les expertises judiciaires. Il serait bienvenu qu'au delà de l'obligation contractuelle qu'ont la plupart du temps les constructeurs de remettre au maître d'ouvrage, peut-être une disposition légale oblige que ce soit transmis de syndic en syndic puisque c'est d’une certaine manière la mémoire vive des travaux dans une copropriété.


Les dispositions de Grenelle II

(par M. Jean-Luc BOUGUIER)

Le problème de la rénovation énergétique dans les copropriétés n'est pas tant un problème technique qu'un problème économique.

Si un panorama de l'état des copropriétés est fait en France, cela donnerait lieu à un constat.

Le premier constat c'est qu'en ce qui concerne l'immeuble lui même, en France il y a un bâti qui est assez ancien pour ce qui est des copropriétés, puisqu'environ 55 à 65 % des immeubles sont des immeubles qui datent de plus de 30 ans.

La part des immeubles récents postérieurs à 1975 est à peu près de 20/25 %, 30 % dans le meilleur des cas, dans certaines villes.

Le deuxième constat c'est que c'est un bâti de petits volumes, 85 % des immeubles en copropriété, des immeubles collectifs, en France, sont des immeubles R + 4. Il n'y a que 2 % d'IGH, immeuble de grande hauteur, sur le sol français.

Quant aux copropriétés des vastes ensembles qu'il y avait en construction dans les années 60, exemple : Parly II, Grigny 2, qui sont les deux plus grosses copropriétés de France, mais aussi d'Europe, avec 18 000 et 17 000 habitants, ce sont des exemples qui n'ont pas été suivis d'effet après les années 70.

Il y a donc un habitat qui est de petite taille, de petits immeubles et des immeubles assez anciens qui datent des 30 Glorieuses en vérité.

Ces immeubles des 30 Glorieuses sont aussi les plus consommateurs, parce que ces immeubles des 30 Glorieuses, 50, 60, 70 consomment à eux seuls plus de 50% de l'énergie consacrée au chauffage, à l'eau chaude sanitaire en France.

Si on passe à un examen un peu plus approfondi de la vie en copropriété, donc du profil socio-économique des habitants, des occupants, on s'aperçoit d'abord que la France en copropriété c'est d'abord surtout des locataires. On est en moyenne à 55 % d'occupants locataires dans les copropriétés françaises.

On peut également s'apercevoir que le profil de ces occupants, est un profil mono cellulaire, ce sont des gens qui vivent seuls ou en couples, on est à deux tiers d'occupants en couples ou en célibataires dans ces copropriétés.

À l'inverse, le nombre de familles avec deux enfants représente environ 20% des occupants. Cela signifie qu'il y a aussi des petits logements.

Enfin, c'est un habitat qui est diversifié dans la succession des générations. Il y a un clivage qui s'opère entre les locataires qui sont plutôt des gens jeunes, 74 % d'entre eux ont moins de 40 ans, et puis, les gens qui sont actifs, pour l'essentiel et des gens qui sont surtout très mobiles, les locataires sont des gens mobiles. 60 % d'entre eux sont en location moins de quatre ans, donc cela tourne extrêmement vite sur le marché de la location.

A l'inverse, les copropriétaires, eux, ont une durée d'occupation plus longue, 40% d'entre eux occupent depuis plus de 12 ans leur logement. Ils en sont propriétaires depuis plus de douze ans et ce sont des gens qui sont plus sédentaires et souvent plus âgés, puisqu'il y a une forte proportion de retraités parmi les copropriétaires occupants, environ 40 %.

Cela serait le bilan de la copropriété en France.

En ce qui concerne l'aspect solvabilité de la copropriété, on s'aperçoit qu'on va avoir des difficultés à mettre en œuvre la rénovation énergétique des bâtiments à cause effectivement de cette solvabilité, d'abord parce que les revenus par ménage dans la copropriété ne sont pas des revenus excessifs.

En matière de location, en matière de revenu des locataires, 37 % des locataires en France sont sous le seuil de pauvreté. Le seuil de pauvreté est un peu moins de 10 000 euros pour un célibataire, et environ 20 000 euros pour un couple avec deux enfants.

Du côté des copropriétaires, la situation est un peu meilleure, mais pas davantage, puisqu'il y a 36 % des copropriétaires occupants qui sont éligibles aux subventions de l'agence pour l'amélioration de l'habitat, donc des gens avec des revenus modestes ou très modestes. Quand on parle de revenu modeste ou très modeste, on entend 17 000 euros pour un célibataire et 35 000 euros pour un couple avec deux enfants.

En résumé, un bon tiers de la population, que ce soit en location ou en copropriétaires occupants, qui sont des gens avec des revenus modestes. Cela entraîne une deuxième série d'observations, c'est que la solvabilité des copropriétés elles-mêmes n'est pas forcément dans certaines zones urbaines des plus réjouissantes.

Le rapport de M. BRAYE, Président de l'ANAH qui a été déposé en janvier 2012 tentait de faire un constat, un état des lieux de la solvabilité de ces syndicats de copropriétaires sur le sol français. Il y a actuellement, selon ce rapport, 5 % de copropriétés réellement, objectivement aujourd'hui en difficulté, mais d'après les outils statistiques qui sont mis en œuvre actuellement par l'ANAH pour essayer de répertorier de manière plus précise l'état de solvabilité des copropriétaires et des copropriétés, il y aurait environ 19 % de copropriétés à « surveiller » c'est à-dire des copropriétés qui sont fragilisées.

À titre d'exemple, l'illustration par ce qui s'est passé sur l'ensemble de Grigny 2 à la fin 2012. Grigny 2 était depuis l'origine en exploitation de l'eau chaude et du chauffage collectif au gaz avec Cofely. À la fin de 2012, le contrat de concession avec Cofely venait à expiration. Cofely n'a pas souhaité le renouveler. Quant à l'appel d'offres aucun des concurrents de Cofely n'a souhaité non plus contracter avec la copropriété de Grigny 2 qui est en vérité en état de cessation de paiement depuis 2009.

Ils n'ont pas souhaité contracter pour une raison précise c'est qu'il y avait 3 600 000 euros d'impayés sur les factures de chauffage et d'eau chaude sanitaire. In extrémis à la fin 2012, un accord a été trouvé. C'est une copropriété qui est donc en grande difficulté, mais qui est aussi la deuxième plus grosse copropriété de France, avec 17 000 habitants. Un accord a été trouvé, pour un engagement ferme de 16 mois, moyennant le versement d'une caution par la copropriété d'un million d'euros.

On voit bien que le problème n'est pas tellement un problème technique, mais de financement.

Comment faire en sorte que les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés soient menés dans des conditions satisfaisantes et à long terme ?

L'élément clef de la loi du 13 juillet 2010 c'est d'imposer un audit énergétique obligatoire, dans toutes les copropriétés de plus de 49 lots et qui sont antérieures à juin 2001. Quand on donne cette définition des copropriétés éligibles à l'audit énergétique obligatoire, on se rend compte que cela va toucher énormément d'immeubles.

Il y a, effectivement, une grande proportion de ces immeubles qui sont antérieurs aux années 80.

L'audit énergétique obligatoire se mettra en place dans un délai très serré, puisque le décret de janvier 2012 prévoit qu'avant le 1er janvier 2017 tous les syndics devront proposer au vote à l'Assemblée Générale le choix d'un diagnostiqueur qui devra établir cet audit énergétique obligatoire.

Comment cet audit énergétique va-t-il se réaliser ? Là aussi le décret de janvier 2012 est extrêmement précis pour une raison simple, c'est qu'on veut éviter de revenir sur ce qui a été fait jusqu'à présent avec les DPE, on veut fiabiliser l'information donnée aux copropriétaires, donc on est très précis dans la rédaction de l'audit énergétique.

Cet audit énergétique, se déroule de la façon suivante: d'abord, une étude sur dossier de l'immeuble, sur la qualité du bâti, sur son système de chauffage, refroidissement, sur la ventilation, sur l'éclairage, le diagnostiqueur va procéder à l'examen de l'ensemble des contrats d'exploitation de maintenance de la copropriété. C'est la première étape.

La deuxième étape va consister à faire un questionnaire. Ce questionnaire sera remis aux occupants et permettra de cerner quelles sont leurs attentes, quel est aussi leur sentiment vis-à-vis du confort thermique qu'ils ressentent dans leur logement.

Troisième étape, le diagnostiqueur va procéder à certaines visites, pas les visites de tous les logements, mais à des sondages, en vérité, qui seront très utiles pour percevoir quelles sont les modifications qui ont été faites dans les logements.

Il s’entend par là notamment la question des loggias qui sont intégrées dans les balcons qui sont des parties qui ne sont pas chauffées et qui donc viennent en plus sur la consommation énergétique. On peut également à travers ces visites des logements s'apercevoir de l'état de vétusté du logement en matière de ventilation, de normes électriques.

On peut également ressentir un peu mieux quelle est la préoccupation de l'occupant en matière de confort thermique. C'est la troisième étape.

La quatrième étape consiste à dresser le DPE et ensuite évidemment à dresser surtout la quantité prévisionnelle des dépenses énergétiques avec en parallèle le coût financier que cela représente, dans l'état actuel du logement.

Ensuite, le point dur, le point très utile -de l'audit énergétique- qui consiste à faire des préconisations en matière d'utilisation des équipements et puis, surtout, à proposer des scénarii de travaux de rénovation énergétique possibles pour la copropriété, pas un seul scénario, plusieurs scénarii en fonction du niveau de l'investissement qu'on souhaite réaliser, qu'on est capable de réaliser pour une copropriété et du gain espéré théorique.

Cela constitue l'audit énergétique tel qu'il se présentera pour toutes les copropriétés de plus de 49 lots avant le 1er janvier 2017.

Le calendrier serré, cela veut dire également que si le rapport d'audit énergétique est remis avant 2017, étant donné qu'on met à peu près entre deux et cinq ans pour voter des travaux et la suite, cela veut dire que l'ensemble du parc immobilier français sera converti à l'horizon 2020/2025 et cela va aller très vite et de manière très massive.

Enfin, il n'y a pas de possibilité de mettre en oeuvre les travaux de rénovation énergétique s'il n'y a pas d'étude sur l'aspect financement, qui est le point central du problème avec le Grenelle. Pour financer de tels travaux, le rapport de l'audit énergétique va servir à présenter à l'Assemblée Générale avec l'intervention des diagnostiqueurs lors de l'Assemblée, les propositions de travaux possibles et à les faire voter inévitablement.

Le financement peut être assuré de plusieurs façons. La première façon évidemment est de procéder à des appels de fonds. Le problème des appels de fonds pour des travaux d'une telle ampleur, c’est qu’il s’agit de 5 000 à 20 000 euros par logement. En vérité, c'est plus proche de 5 000 que de 20 000 euros, mais cela reste une somme.

On peut procéder par appel de fonds de manière très classique. Le problème des appels de fonds, c'est que l'échelonnement se fait sur deux à huit trimestres, ce qui est trop court pour des travaux d'une telle ampleur.

La deuxième solution pour les appels de fonds, c'est de créer un fonds spécial, ce qui se pratique aussi assez couramment. Là, on peut effectivement engager des plans de travaux pluri annuels sur de plus longues périodes, cinq à dix ans environ et on a surtout ce sera l'avenir probablement le recours aux emprunts.

Le recours aux emprunts on le connaissait déjà en 2009, cela consistait à mandater le syndic en Assemblée Générale pour négocier au nom des copropriétaires, de chaque copropriétaire, un emprunt avec une banque.

L'inconvénient de ces emprunts, c'est qu'ils étaient d'abord sur un remboursement assez court, cinq à sept ans, et puis, d'autre part, le principal inconvénient, c'est que cela reposait sur la bonne volonté des copropriétaires. Il fallait que chaque copropriétaire signe l'offre de prêt.

En 2009, heureusement est intervenu l'Eco PTZ individuel. L'Eco PTZ présente beaucoup d'avantages et c'est le levier principal pour la mise en place de financements. L'Eco PTZ est en effet attribué sans conditions de ressource, il entre dans un volume de prêts, maximum 30 000 euros, qui correspond exactement à ce dont les copropriétaires ont besoin pour financer ces travaux là.

Enfin, il peut se rembourser sur une période assez longue, dix ans, voire quinze ans si on a plus de trois séries de travaux puisque l'Eco PTZ consiste à débloquer un prêt dès lors qu'il y a un bouquet de travaux. En l'occurrence, ce n'est pas un inconvénient, puisque systématiquement la régulation énergétique des bâtiments passe par la mise en place d'un bouquet de travaux, intervention sur plusieurs lots. Et puis la loi de finances rectificative en 2011 a étendu l'Eco PTZ aux copropriétés spécifiquement à travers le PTZ collectif qui consiste à débloquer un prêt pour la copropriété. C'est le syndicat des copropriétaires qui souscrit au PTZ collectif.

Celui ci permet d'être cumulé aussi avec l'Eco PTZ individuel, ce qui permet de coupler les travaux à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives d'intérêt commun, ce qui est réellement très utile.

Il ne faut pas oublier également la possibilité d'obtenir des subventions de l'ANAH. La principale subvention de l'ANAH, la subvention de base qui, elle, évidemment est soumise à des conditions de ressources, revenu modeste, très modeste, cette subvention permet effectivement un déblocage à hauteur de 20 à 35 % en fonction des revenus du montant des travaux engagés dans la limite de 20 000 euros hors taxes.

Il y a également la possibilité d'obtenir des aides et des subventions de différentes collectivités publiques, Région, Département, Etat, parfois les villes aussi et la DME peut aussi débloquer, sous condition que les travaux qui sont engagés entrent dans le cadre du label BBC rénovation.

La DME peut débloquer des subventions également au bénéfice des copropriétaires.

En ce qui concerne la mise en place de ces travaux, les travaux se présentent sous la forme systématiquement de bouquets.

On intervient sur plusieurs séries de parties communes ou privatives de l'ensemble immobilier ce qui est institutionnalisé au travers de la création de trois articles dans le code de la construction et de l'habitation, R 138.1, R 138.2, R 138.3.

C'est le R 138.2 qui liste précisément les séries de travaux et qui entrent dans le cadre des plans pluriannuels de travaux de rénovation énergétique qu'a voulu le législateur. Il y a 9 interventions possibles sur les parties communes, toiture, mur périphérique.

Il y a également des interventions sur la ventilation d'éclairage et puis il y a des séries d'interventions également avec cet article R 138.2 sur des parties privatives qui sont des parties privatives déclarées d'intérêt commun, en l'occurrence principalement les ouvertures, les fenêtres et aussi le comptage individuel d'eau qui sera aussi une priorité dans l'avenir.

Grâce à ce couplage des travaux votés en une seule fois en Assemblée Générale, qui touchent à la fois des parties communes, qui seront supportés par la copropriété, et des travaux sur les parties privatives d'intérêt commun qui, eux, seront à la charge de chaque copropriétaire, article R 138.2 nous dit : mise à la charge dans un délai raisonnable, c'est à dire que les copropriétaires devront engager ces travaux qui auront été votés dans un délai raisonnable.

On voit bien qu'il y a la volonté de coupler cela avec les Eco PTZ individuels et les Eco PTZ collectifs.

La volonté aussi de coupler l'ensemble de ces travaux en une seule fois, se manifeste par le fait que le syndic est le maître d'ouvrage unique pour tous ces travaux là, le syndic surveille seul, prend seul la direction de ces travaux, avec les constructeurs et les architectes et à la fin de ces travaux, c'est le syndic qui donne le délai de réception pour ce qui est des parties privatives d'intérêt commun à chaque copropriétaire, qui leur donne également des attestations d'assurance pour ensuite faire fonctionner les garanties.

En ce qui concerne maintenant les exemples concrets, le label BBC rénovation. La grande initiative de l'arrêté de septembre 2009 a été de dupliquer ce qui a été fait avec le Grenelle de l'Environnement pour les travaux neufs, les travaux sur les immeubles neufs, à l'ancien, à l'existant.

Jusqu'à 2009 il n'y avait pas réellement de normes en matière de performance énergétique. Il y avait ce qu'on appelait la RT globale, depuis 2007, mais la RT globale ne prenait en compte que les dépenses énergétiques en matière de chauffage et d'eau chaude sanitaire, pas la dépense énergétique globale de l'habitation. Par ailleurs, la RT globale s'appliquait à assez peu de rénovations parce que c'était des rénovations d'une grande superficie.

L'arrêté de septembre 2009 copie ce qui se faisait déjà de manière conventionnelle à travers les labels énergies et a mis en place le label BBC rénovation qui est le principal label, qui sera utile pour les travaux de rénovation dans les copropriétés.

C'est un label qui prescrit un seuil de performance à 80 kilowatts/heure d'énergie primaire du mètre carré par an, donc en gros un facteur 4, puisque la moyenne des consommations pour les bâtiments existants c'est de 100, 150 kilowatts/heure d'énergie primaire par mètre carré par an.

Évidemment comme pour le neuf, comme pour la RT 2012, on a un élément de pondération qui dépend d'une part des zones géographiques, on a 8 zones géographiques en France, et on a trois niveaux d'acétimétrie, 0/400 mètres, 400/800 mètres d'altitude et plus de 800 mètres d'altitude.

Ces indices de pondération font en sorte qu'en France concrètement sur des travaux de rénovation énergétique, on va varier de 64 kilowatts/heure d'énergie primaire par mètre carré par an de consommation, par exemple pour la Corse, pour le sud Est de la France, à des valeurs de l'ordre de 112 kilowatts/heure d'énergie primaire par mètre carré et par an pour des zones en haute montagne, les Alpes ou les Pyrénées, les Hautes-Pyrénées.

L’arrêté de septembre 2009 fait référence à un label qui est une sorte de label dégradé qui s'appelle le HP2 rénovation, qui ne présente pas concrètement beaucoup d'intérêt parce que les valeurs sont des valeurs assez élevées. On est à 150 kilowatts/heure d'énergie primaire du mètre carré par an, qui sont des valeurs, très facilement atteignables en matière de rénovation.

Le label HP2 n'aura pas un grand avenir, c'est surtout le label rénovation qui sera la norme en matière de rénovation énergétique.

Trois exemples très concrets de rénovation réussie :

  • La première, il s’agit d’une résidence des années 62 à côté de Chartres, les Acacias, avec une consommation d'énergie primaire selon le diagnostic effectué en 2006, d'environ 200 kilos watt/heure du mètre carré par an. C'est une copropriété typique des années 60, très mal isolée avec un chauffage collectif et qui est occupée par 67% de copropriétaires. C'est très important pour la réussite des votations de travaux. Plus il y a de copropriétaires occupants et plus il y a des chances que les travaux soient adoptés sans difficulté.

Les copropriétaires qui sont des bailleurs sont moins motivés pour mettre en place des travaux de rénovation énergétique. C'est plus difficile, plus lourd.

Dans cette copropriété, les travaux ont consisté à mettre tout simplement en place la rénovation de la toiture terrasse, avec un isolant de 11 centimètres en polystyrène extrudé. Les parois en béton ont étaient également isolés avec 11 centimètres de polystyrène extrudé.

Pour les rénovations énergétiques dans l'avenir, c'est le matériau de base qui sera employé pour l'isolation.

On a également procédé au changement c'est un grand classique des fenêtres par du double vitrage avec isolation renforcée des volets et dès la première année la copropriété a obtenu 40 % d'économie d'énergie sur ses dépenses de chauffage, le retour sur investissement est assez rapide finalement.

  • Le deuxième exemple, plus difficile, c'est une résidence qui s'appelle « les bords de Sèvre » qui est une résidence qui est à Nantes, en Loire-Atlantique. Là, il s'agissait de rénover une tour de 15 étages, qui affichait une consommation d'énergie primaire pas mauvaise, 150 kilowatts/heure d'énergie primaire par mètre carré par an, ce qui est plutôt bon pour un bâtiment des années 70, en 1971 en l'occurrence.

Les travaux ont consisté très classiquement d'abord à améliorer le système d'isolation en toiture terrasse comme d'habitude, également à rénover et à changer les fenêtres, les ouvertures, ce qui a été plus compliqué parce que sur les balcons des loggias avaient été intégrées par les copropriétaires au fil des années et cela représentait quand même 34% du montant des travaux engagés.

Il y avait un million d'euros hors taxes de travaux engagés sur cette rénovation de tour et 34 % de cette somme étaient affectés au changement des fenêtres. Finalement, très peu pour la toiture terrasse qui est pourtant un des points de déperdition thermique les plus importants parce que la chaleur s'évacue principalement par les ouvertures et par le toit, que ce soit pour les maisons individuelles ou un immeuble cela ne change pas grand chose.

Il y a également l'isolation classique aussi des voiles béton avec là aussi du polystyrène extrudé et de la mousse de polyuréthane.

Au final, cela a abouti à une consommation d'énergie primaire qui est très intéressante, puisqu'on tombe à 50 kilowatts/heure d'énergie primaire par mètre carré par an et là on est en dessous du label BBC rénovation.

Ce qui est aussi intéressant c'est d'étudier à ce moment là quelle est la modification des dépenses pour une copropriété.

Avant les travaux, le chauffage représentait 50 % de la dépense énergétique pour cette copropriété là. L'eau chaude sanitaire c'était 25 %. Après les travaux on a toujours 25 % d'eau chaude sanitaire, en revanche, au niveau du chauffage, on tombe à 10 % et 10 % c'est le même niveau de dépenses énergétiques que la ventilation de l'éclairage du bâtiment.

Le gain est immédiat, il est très rapide et le retour sur investissement est assez important donc les travaux de rénovation énergétique, ce n'est pas un pis aller, ce n'est pas une chimère, c'est réellement intéressant pour les copropriétés.

  • Le troisième exemple, il est dans le douzième arrondissement de Paris, les travaux, qui, éventuellement, seraient toujours en cours, c'est la résidence de la fontaine d'Aligre, qui est un immeuble, là aussi une barre qui illustre parfaitement l'architecture des années 70, une barre de 10 étages, avec 80 % de surface vitrée.

Un des gros avantages du vote en Assemblée Générale des travaux de rénovation, cela a été la présence majoritaire, écrasante des copropriétaires occupants. Il y avait plus de 80 % de copropriétaires occupants sur cette résidence. C'est très important encore une fois pour l'acceptation de ce financement là.

Il y avait 236 kilowatts/heure d'énergie primaire par mètre carré et par an et l'objectif, qu'il sera probablement atteint, parce qu'il est assez réaliste, est de 127 kilowatts/heure d'énergie primaire par mètre carré et par an toujours, avec classiquement isolation du pignon, changement des double vitrages et isolation de la toiture terrasse.

Le coût moyen de ces travaux sur ces trois résidences oscille entre 5 000 et 7 000 euros par logement, principalement d'ailleurs les copropriétaires ont recours au financement par l'intervention de l'Eco PTZ individuel à l'époque.

Il ne faut pas oublier non plus que l'Etat et les Régions ont un intérêt particulier à financer les études et les diagnostics.

En l'occurrence pour la fontaine d'Aligre, 70 % du montant de l'audit énergétique serait financés par les collectivités et notamment par la ville de Paris. À bon entendeur, pour des audits énergétiques qui seraient réalisés dans les prochaines années, il est intéressant de disposer de cette information.



Discussion  


Obligation de résultat des architectes lors des travaux


Les architectes n’ont pas d’obligation de résultat.

La notion d'obligation de résultat avait fait l’objet de discussion lors des lois Grenelle.

La consommation énergétique est une consommation qui est conventionnelle, pas une consommation réelle, c'est une consommation théorique.

Ça était repris au moment des lois Grenelle l'exemple de la voiture et la consommation standardisée des véhicules. Un exemple avec la même réflexion : pour la résidence « les bords de Sèvre », c'est une consommation conventionnelle (50 kilos watt/heure du mètre carré), une consommation théorique.

Par-delà ce fait, l'obligation des constructeurs ce n'est pas une obligation de résultat, c'est une obligation de moyens.


Les travaux à l'initiative du syndicat des copropriétaires

(par Me Jean-Robert BOUYEURE)

Deux observations en préalable, la première est que depuis l'abrogation de la loi de 1965, pour les travaux sur partie communes, relevant d'une majorité qualifiée, les majorités nécessaires ont été abaissées à plusieurs reprises.

Par exemple, en matière de travaux d'amélioration, on est d'abord passé des trois-quarts des voix de l'ensemble des copropriétaires aux deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires, et puis, on a admis ultérieurement, que les travaux pouvaient en seconde lecture être décidés aux deux tiers des voix des seuls copropriétaires présents ou représentés.

Le second exemple, les travaux de surélévation, qui, dans la plupart des cas, peuvent maintenant se décider à l'article 25, la cession du droit de surélever plus exactement.

Troisième exemple, tout à fait significatif de cette démarche du législateur, de nombreux travaux qui constituent objectivement des travaux d'amélioration ont été, déclassés et il est admis qu'ils peuvent maintenant être décidés soit à l'article 25, soit à l'article 24.

Force est de constater que le législateur a ainsi entendu non seulement faciliter les décisions en matière de travaux, mais les encourager et même inciter les copropriétaires.

Est-ce que le législateur, dans le cadre de la problématique des travaux d'économies d'énergie et de réduction des gaz à effet de serre qui vont devenir effectivement très importants et particulièrement opportuns, va franchir une nouvelle étape qui va consister à ajouter une nouvelle catégorie de travaux à ceux qui seront rendus obligatoires  ? La question est posée et se pose avec beaucoup d'acuité.

Il ne s’agit pas seulement des remarques d'ordre juridique, mais aussi d’ordre politique, au sens large du terme, qu'il s'agisse de la politique en matière d'économies d'énergie ou qu'il s'agisse plus globalement de l'économie générale du pays que l'exécution de travaux très importants ne pourrait bien sûr qu'améliorer.

Il y a une véritable inflation des différentes catégories de travaux. En 1965, il y avait cinq grandes catégories de travaux, les travaux de conservation et d'entretien, les travaux rendus obligatoires, les travaux d'amélioration, les travaux de surélévation et de construction de nouvelles parties privatives et les travaux de reconstruction.

Aujourd'hui, il y aurait 14 catégories de travaux différentes, c'est à-dire 9 de plus qu'en 1965, travaux d'économie d'énergie, travaux d'accessibilité aux handicapés, travaux de mise aux normes des logements, etc. Il y a 9 catégories supplémentaires.

Ces travaux du syndicat sont normalement exécutés sur les parties communes, mais il arrive que les travaux, à l'initiative du syndicat, doivent également porter sur les parties privatives, ce qui ne va pas sans poser de nombreux problèmes.

Tout d'abord, quelques problèmes communs à l'ensemble des travaux. Quatre thèmes communs à l'ensemble des travaux.

- Premièrement, la qualification juridique des travaux et les problèmes que pose une telle qualification ;
- Ensuite les décisions de l'Assemblée Générale en matière de travaux ;
- Le coût et le financement des travaux ;
- Et enfin, une question qui pose souvent des problèmes qui suscitent beaucoup d'irritations, les honoraires du syndic sur les travaux.

Premier thème, la qualification juridique des travaux : d’une telle qualification dépendent un certain nombre de conséquences et la première, la plus importante d'entre elles, étant la majorité applicable.

Force est de constater que parfois on peut hésiter à juste titre entre des qualifications juridiques différentes.

Est-ce que tels travaux sont des travaux de conservation d'entretien relevant de l'article 24 ? Est-ce que ce sont des travaux d'amélioration relevant de l'article 26 ?

Il arrive aussi que des travaux relèvent tout à la fois des deux catégories, or bien évidemment c'est une seule et même majorité qui devra s'appliquer lors de la prise de décision à l'assemblée.

À propos de ce problème de qualification deux questions : qui fixe cette qualification et donc qui fixe la majorité applicable ?

Deuxième question : selon quels critères ?

Qui fixe la majorité applicable ? C'est le bon sens, c'est la loi qui fixe la majorité. Oui, mais que se passe t il si on a un doute quant à l'interprétation de la loi ?

En aval, c'est le tribunal qui dira in fine quelle était la qualification juridique et donc la majorité applicable. Oui, mais que se passe t-il en amont lorsque la décision de l'Assemblée est prise ?

C'est à l'Assemblée de choisir la majorité à laquelle elle va décider d'exécuter des travaux elle le fait sous sa responsabilité.

Oui, mais voilà il y a en pratique une façon de procéder qui peut être génératrice de difficultés, c'est qu'en général la majorité applicable aux travaux soumis à l'Assemblée est indiquée dans l'ordre du jour, elle est indiquée dans la convocation.

Première constatation, c'est une pratique qui n'est pas obligatoire. Il y a quelques décisions de jurisprudence de juridictions du fond qui disent qu'elle n'est ni obligatoire, ni nécessaire, mais elle est extrêmement fréquente.

Que se passe t il s'il y a un hiatus, si une erreur est commise à un stade quelconque de la prise de décision ?

Deux propositions :

Première proposition, la décision prise par l'Assemblée est régulière si elle est conforme à la majorité prévue par la loi, même si ce n'est pas celle prévue dans la convocation, mais son exactitude est incertaine, car ne faut il pas réserver la possibilité pour les défaillants, en ce cas, de soutenir qu'ils ont été trompés par la mention d'une majorité erronée dans la convocation ? La réponse n’est absolument pas certaine.

Deuxième proposition, la décision prise sera parfaitement irrégulière, même si elle est conforme à la majorité indiquée dans la convocation, dès lors que cette majorité n'est pas la bonne sur le plan de l'application de la loi.

Deuxième question, quel est le critère de la distinction ? Lorsque vous avez des travaux qui relèvent, qui pourraient relever de qualifications juridiques différentes, quel critère faut il retenir ? Deux critères seraient à retenir.

Le premier, pourrait être qualifié de critère de prévalence de la majorité la plus faible. Si les travaux, en application de la loi, relèvent de la majorité ordinaire, et aussi d'une majorité plus forte, qu'ils peuvent être pris valablement à la majorité ordinaire, article 24.

Un exemple serait les travaux de ravalement. Lorsque les travaux de ravalement sont nécessaires pour la bonne conservation d'un immeuble, ils peuvent relever de l'article 24, oui mais les travaux de ravalement en question peuvent avoir fait l'objet d'une injonction administrative et par conséquent relever aussi des travaux rendus obligatoires de l'article 25.

Dans ce cas, il y a un arrêt ancien de la Cour de Cassation qui l'a jugé, c'est la qualification la plus faible qui doit être retenue, des travaux de ravalement nécessaires pour le bon entretien de l'immeuble sont votés à l'article 24, même si par ailleurs ils sont rendus obligatoires.

Le second critère est celui classique de la distinction entre l'accessoire et le principal. Il faut rechercher quel est l'élément principal. A ce sujet, il y a une jurisprudence selon laquelle lorsqu'on refait, parce que c'est nécessaire, en raison de sa vétusté, un élément d'équipement, si les travaux de réfection ou de remplacement apportent une amélioration significative, les travaux relèvent de l'article 24 dès lors que la réfection est nécessaire pour une bonne conservation et un bon entretien de l'immeuble. Cela a été jugé notamment pour le remplacement de l'ascenseur.

Le deuxième thème commun est celui relatif aux décisions de l'Assemblée Générale. Tous les travaux dans la copropriété doivent faire l'objet d'une décision d'Assemblée Générale, tous, sauf une catégorie ou plus exactement une sous catégorie, ce sont les travaux de maintenance et de menues réparations, qui rentrent dans le cadre du budget prévisionnel et que le syndic peut exécuter sans décision spécifique de l'Assemblée Générale.

Ces travaux sont définis à l'article 45 du décret.

S'agissant des décisions d'Assemblée, la première démarche à faire est de rechercher quelle est l'Assemblée compétente. La réponse est normale, c'est que l'Assemblée compétente est l'Assemblée Générale de l'ensemble de la copropriété, mais parfois, la décision relève d'une Assemblée spéciale ou relève d'un vote spécialisé en Assemblée Générale.

Il y a le cas d'un syndicat secondaire, évidemment pas de difficulté, mais il y a aussi le cas où les travaux n'affectent que des parties communes spéciales qualifiées comme telles par le règlement de copropriété.

En ce cas, même si l'existence d'Assemblée spéciale n'est pas prévue au règlement de copropriété, dès lors que la décision à prendre relève de parties communes spéciales, seule l'Assemblée composée des copropriétaires ayant des droits indivis dans la partie commune spéciale en question pourra prendre la décision.

Enfin, il y a un vote spécialisé dans le cadre de ce qui est prévu à l'article 24 de la loi, le cas où le règlement de copropriété prévoit une répartition spéciale des charges pour certains travaux d'entretien, et prévoit de ce fait et en même temps, un vote spécialisé pour les dépenses correspondantes.

C'est une disposition contractuelle qui, à condition que les deux choses soient prévues, répartition des charges et vote spécialisé, doit être respectée, mais attention à la lumière de la jurisprudence de la Cour de Cassation que la spécialisation des votes n'est possible que pour des travaux éligibles à l'article 24 et non pas pour les travaux relevant d'une majorité supérieure.

Deuxième remarque, s'agissant des Assemblées, les Assemblées successives : il arrive fréquemment que la décision en matière de travaux soit prise par des Assemblées successives, car il est très difficile au cours d'une seule et même Assemblée de prendre la décision de principe et d'arrêter les modalités, donc plusieurs Assemblées successives se tiennent à propos des mêmes travaux.

La jurisprudence de la Cour de Cassation est formelle : si une majorité qualifiée est nécessaire pour les travaux en question, cette majorité devra être obtenue lors des différentes Assemblées successives et non pas seulement lors de la première d'entre elles.

Troisième observation concernant les Assemblées Générales, c'est la délégation au Conseil syndical. Il est souvent difficile en Assemblée de prendre une décision totale concernant des travaux et il est extrêmement pratique de déléguer au Conseil syndical le choix de l'entreprise, le choix de certaines modalités d'exécution.

Attention, c'est une source permanente de difficultés et d'irrégularités, pour deux raisons.

Premièrement, la délégation au Conseil syndical doit être expressément portée à l'ordre du jour. Or force est de constater que c'est souvent une initiative qui est prise en cours d'Assemblée. Si ce n'est pas prévu à l'ordre du jour, l'irrégularité est certaine.

Et puis, attention, la délégation au Conseil syndical n'est possible que pour des décisions relevant de l'article 24, elle ne l'est pas pour les décisions relevant d'une majorité qualifiée.

Quatrième observation concernant les Assemblées Générales c'est le caractère immédiatement exécutoire des décisions de l'Assemblée. Ce caractère immédiatement exécutoire dont on sait à la lumière d'un arrêt de la Cour de Cassation qu'il doit s'entendre à la minute même où la décision est prise, ce caractère immédiatement exécutoire s'applique parfaitement en matière de travaux.

Toutefois, pour les travaux relevant des articles 25 et 26, la loi donne un caractère suspensif au délai de l'article 42, donc pour ces travaux et sauf urgence, le délai de l'article 42 est suspensif d'exécution, mais ce qui est assez curieux c'est que dès que ce délai est expiré, l'exécution peut être entreprise même s'il y a un recours en annulation.

Le troisième thème commun est celui qui est relatif au coût et au financement des travaux. Quelques observations pour illustrer :

  • La première est que le montant des travaux qui doit être fixé par l'Assemblée doit être respecté. Le montant voté des travaux doit être respecté.

Si le syndic a laissé s'exécuter des travaux pour un montant en dépassement de celui voté par l'Assemblée, sa responsabilité peut être recherchée et la conséquence est que le montant de ce dépassement pourra être mis à sa charge.

  • Deuxième point, l'exigibilité des appels de fonds : cette exigibilité est une notion extrêmement importante en cas de mutation pour savoir qui du vendeur ou de l'acquéreur est tenu de participer au montant des travaux.
  • Troisième point, les emprunts du syndicat : la pratique, depuis un certain nombre d'années, a créé deux sortes d'emprunt, premièrement les emprunts individuels groupés qui sont parfois gérés par le syndic pour lequel il intervient et des emprunts collectifs du syndicat, étant précisé qu'en pratique il y a assez souvent une confusion entre les deux catégories.

Un texte du 22 mars 2012 est venu consacrer et règlementer l'emprunt au titre du syndicat, cet emprunt pouvant suivant les circonstances c'est évidemment essentiel être limité aux seuls copropriétaires qui en font la demande.

Malheureusement ce texte extrêmement important et intéressant ne deviendra applicable que lorsque le décret d'application sera promulgué.

Le quatrième thème commun à l'ensemble des travaux, il s'agit des honoraires du syndic, problème qui est source d'irritations et de difficultés.

Premièrement, les travaux d'entretien courant compris dans le budget traditionnel ne peuvent donner lieu à honoraires spécifiques du syndic.

Deuxièmement, les travaux hors budget peuvent faire l'objet d'un honoraire spécifique, mais cet honoraire doit faire l'objet d'une décision expresse de l'Assemblée et cela depuis la loi Boutin du 25 mars 2009.

Il en résulte que les mentions figurant dans le contrat du syndic prévoyant la rémunération du syndic en cas de travaux sont dépourvues de toute valeur juridique puisque c'est l'Assemblée, et elle seule, qui doit se prononcer.

Mais la question s'est posée de savoir si ces mentions du contrat de syndic n'étaient pas valables, en tout cas opportunes pour l'information préalable des copropriétaires.

La commission des clauses abusives s'est penchée sur la question et dans une recommandation numéro 2 011.01 a rendu à cet égard un avis particulièrement dépourvu d'artifice et particulièrement net.

« Considérant, dit la commission, qu'un nombre très important de contrats indiquent, dans le cas de travaux autres que ceux d'entretien et de maintenance, que la rémunération du syndic sera constituée par un montant minimum ou un pourcentage du montant des travaux, alors que la loi prévoit en ce cas que les honoraires du syndic sont votés lors de l'Assemblée Générale.

Que ces clauses laissent croire que dans ce cas la rémunération du syndic peut être fixée par avance dans le contrat au lieu d'être votée en Assemblée Générale ;

Que ces clauses sont illicites au regard du texte susvisé et maintenues dans un contrat abusif. »

Alors la profession de syndic est assez bien organisée, pour la majorité d'entre eux, ayant pris connaissance de cette recommandation, a modifié en pratique le contrat type de syndic. Il est indiqué expressément dans les contrats que c'est simplement indicatif et que la décision appartient à l'Assemblée Générale.


Les travaux d'amélioration.


Les travaux d'amélioration, au sens strict, sont ceux qui relèvent de la double majorité de l'article 26 et bien évidemment leur domaine s'est réduit comme peau de chagrin puisqu'on a sorti de cette catégorie un certain nombre de travaux pour les soumettre à l'article 24 ou l'article 25.

Ces travaux d'amélioration de l'article 26 présentent des particularités spécifiques qui sont parfois mal appréhendées, mais attention ces particularités ne s'appliquent qu'à ce qui reste du domaine des travaux relevant de l'article 26, les travaux d'amélioration qui en sont sortis ne sont plus soumis à ces particularités auxquelles je vais maintenant me référer.

Première particularité, le montant des travaux d'amélioration ne se répartit pas comme l'ensemble des charges, mais en fonction des avantages qui en résulteront pour chacun des copropriétaires.

Il s'agit donc d'une répartition qui s'apprécie in concreto et non in abstracto, comme en matière de répartition des charges entraînées par les éléments d'équipement.

C'est assez curieux que 48 ans après que ce texte de l'article 30 auquel ait été promulgué, il soit encore aussi mal connu et aussi mal appliqué en pratique.

Pourquoi ?

Les Assemblées Générales saisies de la question « vote des travaux d'amélioration ». On est très content de voter des travaux d'amélioration, mais on ne vote pas la répartition en fonction de critères prévus à l'article 30. Il en résulte que la décision d'effectuer des travaux peut être annulée puisque la répartition n’a pas été prévue.

Mais il en résulte aussi et surtout, même si personne ne demande l'annulation, que la décision d'effectuer les travaux d'amélioration est un coup d'épée dans l'eau car le syndic ne peut pas lancer les appels de fonds correspondants, car il n'a pas de répartition qui leur soit applicable.

Deuxième spécificité des travaux d'amélioration, c'est la participation différée. Les copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord aux travaux, peuvent demander à payer sur dix ans. Ce sont des dispositions également très incitatives, mais on se posait la question de savoir pendant quel délai les copropriétaires n'ayant pas donné leur accord aux travaux pouvaient exciper d'une telle possibilité. La réponse est donnée par la loi du 22 mars 2012. Force est de constater une nouvelle fois que la ligne Maginot juridique qu'on veut édifier ne va pas jusqu'à la mer.

Que dit cette loi ? Elle dit que les copropriétaires qui veulent bénéficier de la participation différée, doivent faire connaître cette demande au syndic dans les deux mois de la notification du procès-verbal.

Seulement il y a un problème, c'est que le PV n'est pas notifié à ceux qui se sont abstenus. Or, ceux qui se sont abstenus ont le droit de demander la participation différée, ils ne seront, eux, soumis à aucun délai.

Troisième spécificité des travaux d'amélioration, si les travaux sont somptuaires et qualifiés comme tels par un tribunal éventuellement saisi, ces travaux sont inopposables aux copropriétaires qui ont exercé un recours sur ce fondement.

C'est la raison pour laquelle, selon un arrêt de la Cour de Cassation, en la matière et c'est une exception au principe général, le recours est suspensif.

Un copropriétaire qui exerce un recours pour faire juger que les travaux sont somptuaires, n'est pas tenu d'en acquitter le montant.

Deuxième catégorie de travaux, les travaux communs nécessitant un accès aux parties privatives.

L’article 9 de la loi prévoit que si les circonstances l'exigent et à condition que la jouissance des parties privatives ne soit pas altérée, etc., le syndicat peut obtenir la possibilité d'exécuter des travaux communs à l'intérieur des parties privatives.

Le texte de l'article 9 ne prévoit cette possibilité que pour les travaux relevant des articles 25 et 26. Tout le monde est d'accord pour considérer que même pour des travaux relevant des articles 24, il est possible lorsque les circonstances l'exigent d'obtenir l'accès aux parties privatives. Nous sommes ici dans le cadre des pouvoirs habituels du Juge des référés.

Il y a en la matière une difficulté. Quid de la prise en charge du coût de la dépose et de la repose des aménagements privatifs concernés par les travaux communs ?

Il arrive, en effet, fréquemment que pour exécuter des travaux communs, pour accéder aux parties communes, il faut déposer des aménagements privatifs pour ensuite les reposer. Qui a la charge du coût de cette dépose et de cette repose ?

Il faut distinguer entre des aménagements intérieurs et des aménagements en terrasse.

Aménagements intérieurs : le fait générateur de la dépose et de la repose des aménagements c'est l'exécution de travaux communs, donc cette dépose et cette repose ne constituant que l'accessoire aux travaux communs, le coût financier doit être compris dans l'enveloppe commune, dans l'enveloppe collective des travaux, mais selon la jurisprudence de la Cour de Cassation notamment un arrêt du 17 juin 2009le coût de ces travaux doit rester à la charge du copropriétaire concerné, si les travaux privatifs, si les aménagements privatifs ont été exécutés en violation du règlement de copropriété ou en violation du statut de la copropriété. C'est une décision qu'on ne peut qu'approuver.

Aménagements en terrasse : la jurisprudence fait la distinction suivante : la dépose et la repose des aménagements en terrasse sont à la charge du syndicat si ces aménagements sont prévus au règlement de copropriété. Dans le cas contraire, ils sont à la charge du copropriétaire bénéficiant du droit à la jouissance exclusive de la terrasse.

S'agissant de la dépose et de la repose du revêtement superficiel de la terrasse, du carrelage en cas de réfection de l'étanchéité, un arrêt de la Cour de Cassation du 29 décembre 2006 décide qu'il incombe aux copropriétaires concernés.

Les travaux d'intérêt collectif sur parties privatives. Quel est le problème ? Il peut être de l'intérêt du syndicat d'effectuer des travaux sur les parties privatives. Deux cas principaux qui se présentent :

  • Premier cas, il convient parfois d'effectuer des travaux sur parties privatives pour la sauvegarde de l'harmonie de la façade et de l'aspect esthétique de l'immeuble et ce pour éviter un effet d'hétérogénéité fâcheux, donc le côté esthétique.
  • Deuxième hypothèse, c'est la réalisation des travaux d'économie d'énergie ou de réduction des gaz à effet de serre, ces travaux impliquant fréquemment que les parties privatives soient affectées.

Or, dès lors qu'il s'agit de parties privatives, le syndicat ne peut pas valablement décider d'effectuer les travaux. En présence de cette difficulté, le législateur est intervenu, mais malheureusement, on peut le regretter, il ne l'a fait que pour les travaux en matière d'économie d'énergie et de réduction des gaz à effet de serre tels que prévus par la loi Grenelle II.

Cette loi a inséré dans l'article 25 petit g de la loi de 1965 qui donne à l'Assemblée Générale la possibilité, aux conditions de l'article 25, de se pencher sur l'exécution de tels travaux.

Cette loi donne à l'assemblée la possibilité d'intervenir : « ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné. »

Donc travaux d'intérêt collectif, c'est une nouvelle conception, sur parties privatives exécutés sur décision du syndicat et la loi dit : « pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Cela paraissait assez clair, mais est intervenu le décret d'application du 3 décembre 2012. Que dit ce décret ? « Dès lors que de tels travaux sont votés, les copropriétaires concernés sont tenus de les réaliser dans un délai raisonnable ».

La loi dit que le syndicat est maître d'ouvrage. On peut donc en déduire que c'est lui qui doit exécuter ces travaux. Le texte du décret dit « les copropriétaires concernés doivent exécuter dans un délai raisonnable ».

Quand il y a une difficulté, il faut toujours s'adresser aux plus hautes autorités pour tenter de la résoudre.

Le syndicat des copropriétaires procède à la réception des travaux en présence des copropriétaires concernés, les revoilà. Le syndicat, procède en présence des copropriétaires concernés.

En cas de réserve, le syndic de copropriété assure le suivi et la réception des travaux destinés à permettre la levée des réserves.

La question principale aujourd'hui pour les années à venir et s'agissant des travaux en copropriété, sera celui du financement. C'est un problème fondamental, car le montant des sommes représentées par les travaux qui seront nécessaires en matière d'économie d'énergie sera considérable. Il faudra bien trouver des solutions.

Mais les instruments juridiques vont eux mêmes changer. On annonce d'ailleurs d'ores et déjà une modification de la loi du 10 juillet 1965 par une loi cadre à intervenir.



Discussion  avec la participation de M. Capoulade, conseiller, spécialiste en matière de copropriété 


La rémunération du syndic sur les fonds du syndicat


Une question fondamentale qui se pose est celle de la possibilité d'une rémunération du syndic sur les fonds du syndicat, c'est à-dire les rémunérations que le syndic reçoit des banques sur les fonds appartenant au syndicat et qu'il a déposés, comme par hasard, toujours dans la même banque.

C'est probablement la rémunération la plus importante des administrateurs de biens et ceci explique leur démarche, de prendre sans cesse de nouvelles copropriétés puisque les fonds augmentent et par conséquent la rémunération également, même lorsqu'il y a des syndicats déficitaires.

Cette question-là le législateur ne souhaite pas l'aborder. Elle paraît quand même fondamentale pour les copropriétaires.

La question qui surgit est Oui ou Non les syndics de copropriétés peuvent, d'une manière ou d'une autre, être rémunérés sur les fonds qu'ils détiennent, non pas pour un syndicat de copropriétaires, mais pour l'ensemble des syndicats qu'ils gèrent, voire même dans les hypothèses où ces fonds seraient déposés sur un compte soit disant séparé ?


Il faut distinguer deux situations, le cas où il y a des comptes séparés. Lorsqu'il y a des comptes séparés, la question en réalité ne se pose pas. Il n'est pas interdit que le syndic reçoive une rémunération sur le montant du compte séparé, mais il faut une décision expresse de l'Assemblée Générale. Un article du décret de 1967 le prévoit.

Alors, lorsqu'il n'y a pas de comptes séparés et qu'il s'agit d'un compte unique, là la question est beaucoup plus complexe.

Historiquement, les honoraires des syndics étant tarifés jusqu'en 1983 ou 1984... 1986, les syndics avaient trouvé dans cette rémunération procédant des comptes bancaires, la possibilité de parvenir à rémunérer normalement leur activité, car le tarif ne permettait pas une rémunération suffisante.

Ce n'est plus le cas aujourd'hui, puisque les honoraires sont libres, mais la question demeure.



Les travaux à l'initiative du copropriétaire

(par Me Patrick BAUDOIN)

Pour les travaux à l'initiative du copropriétaire, il y a deux points principaux qui peuvent être étudiés, l'un étant d'ailleurs plus riche et plus important que l'autre.

Tout d'abord les travaux effectués par les copropriétaires sur leur partie privative : le principe est celui de la libre exécution, comme tout principe il a quelques limites.

Le principe est celui de la libre exécution, ce sont les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoient que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives.

Dans la mesure où les travaux ne concernent que les parties privatives sans affecter les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, le principe c'est que les copropriétaires sont totalement libres de réaliser les travaux.

Il en découle que des clauses de règlement de copropriété, certains règlements de copropriété un peu anciens, posent des conditions ou précisent des modalités spécifiques pour l'exécution de ce type de travaux, doivent être réputées non écrites sur le fondement de l'article 43 de la loi de 1965 dès lors que ces dispositions entraînent une restriction non justifiée aux droits des copropriétaires.

Il en résulte qu'un copropriétaire peut par exemple, en principe, pratiquer une ouverture dans une cloison partie privative, cloison non porteuse ou même concéder à la suppression de cette cloison.

Donc le principe est simple. Les limites aux principes : elles ne sont pas considérables, mais il faut les évoquer tout de même et il convient d'être vigilant dans certaines circonstances, pour le copropriétaire qui souhaite exécuter des travaux dans ses parties privatives.

En effet, certains travaux en partie privative peuvent avoir des incidences sur l'immeuble au sens large. A tire d’exemple, les cloisons, il peut en aller ainsi dans le cas de travaux de suppression d'une cloison, cloison qui, au fil du temps sont devenues porteuses alors qu’elles n’étaient pas avant. Donc le copropriétaire qui entreprend des travaux de suppression des cloisons de cette nature, risque d'affecter la solidité de l'immeuble et risque aussi de voir sa responsabilité engagée si du fait de ces travaux il en vient à occasionner des désordres dans les appartements situés aux étages supérieurs ou inférieurs, et en particulier des fissures. Il y a une jurisprudence assez nombreuse à ce sujet.

On peut citer un arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 24 septembre 2003 qui est paru dans la revue administrer de juin 2004, en page 52.

Dans ce cas, il pourra être prudent de soumettre, malgré tout, le projet de travaux à l'avis de l'architecte de l'immeuble, même si le règlement de copropriété ne contient pas de clause spécifique de cette nature.

Autrement dit, la liberté du copropriétaire d'exécuter des travaux en partie privative trouve sa limite par rapport à deux critères essentiels en matière de copropriété, deux critères qu'on retrouve dans beaucoup d'autres domaines du droit de la copropriété.

Par exemple, la destination des parties privatives : d'une part le copropriétaire ne doit pas porter atteinte à la destination de l'immeuble, c'est une constante, et deuxièmement et c'est en l'espèce le point principal, il convient de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Quand le copropriétaire exécute des travaux en partie privative, il doit aussi se soucier des incidences qui peuvent survenir pour d'autres copropriétaires.

Les exemples pourraient être multipliés, notamment en jurisprudence. Par exemple, le remplacement d'une moquette par un parquet, le copropriétaire décide de remplacer la moquette par un parquet sauf que cela peut avoir des répercussions au niveau de l'isolation phonique à l'égard des voisins.

Dans ce cas, certaines décisions considèrent, dans des cas d'espèce, que le copropriétaire qui donc a affaibli la qualité acoustique par rapport à ses voisins se trouve être responsable, Cassation, 3ème civil, 15 janvier 2003, c'est un arrêt qui est paru au bulletin civil III numéro 4.

Il pourra en aller de même de la modification de la disposition d'un appartement, en cas de création d'une pièce humide là où il existait auparavant une pièce sèche, c'est à-dire qu’il y a des appartements qui sont disposés d'une certaine manière, il y a des salles à manger, des salons, des chambres et puis un copropriétaire va modifier la disposition, il va placer sa salle de bains là où il y avait auparavant le salon, la cuisine où il y avait la salle à manger. Cela peut générer des désagréments acoustiques ou olfactifs et le copropriétaire, malgré la liberté qui lui est reconnue, peut voir sa responsabilité engagée. Pour illustrer, un arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Civile, 17 janvier 1996, paru dans la revue des loyers 1996, page 404.

Beaucoup d'autres travaux de climatisation pourraient être évoqués comme par exemple, l'installation d'une climatisation, des canalisations qu'on va modifier et qui pourront d'ailleurs toucher aussi aux parties communes.

Deuxième volet, beaucoup plus riche en contentieux et en difficultés, les travaux effectués par les copropriétaires sur les parties communes ou touchant les parties communes. Sur ce point, deux dispositions essentielles de la loi de 1965, l'article 25b, l'article 30 alinéa 4.

L'article 25 b prévoit la nécessité, l'obligation d'une autorisation d'Assemblée Générale, lorsqu'un ou plusieurs copropriétaires entendent effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Quant à l'article 30 alinéa 4 de la même loi, il prévoit qu'en cas de refus de l'Assemblée Générale des copropriétaires, le copropriétaire qui n'a pas obtenu d'autorisation, peut solliciter du tribunal l'autorisation judiciaire d'exécuter les travaux.

Il existe un contentieux abondant, même considérable.


Les travaux qui relèvent de l'article 25 b :


Le législateur a posé quatre conditions pour rentrer dans le cadre de l'article 25 b. Il faut qu'il s'agisse premièrement de travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, deuxièmement des travaux exécutés par un ou par plusieurs copropriétaires, troisièmement des travaux exécutés aux frais exclusifs des copropriétaires et enfin des travaux qui doivent, nous dit le texte, être conformes à la destination de l'immeuble.

Quelques points méritent d’être analysés.

Premièrement, quels exemples de travaux affectant les parties communes ? Exemple, il y en a beaucoup d'autres : l'ouverture d'un mur porteur, la création d'une trémie pour rattacher deux niveaux entre eux par un escalier intérieur ; l'installation d'un ascenseur qui est, à elle seule, une mine de difficultés et aussi de conflits.

Les travaux affectant l'aspect extérieur, ce sont par exemple les travaux qui touchent en général aux façades de l'immeuble, l'ouverture d'une fenêtre, la pose de stores, la question aussi des enseignes. Troisième point, des travaux affectant les parties communes, travaux affectant l'aspect extérieur, quid des travaux sur parties communes lorsque ces parties communes font l'objet d'une jouissance exclusive ? Ce sera le cas des terrasses, des loggias, des jardins à jouissance exclusive. Est-ce que dans ce cas du fait de la jouissance exclusive, il y a une différence ? Est-ce qu'on est soumis aux mêmes règles ?

Oui, on reste soumis au même principe, même lorsque le copropriétaire est titulaire de la jouissance exclusive de cette partie commune que sera par exemple la terrasse ou que sera le jardin, parce que cela reste une partie commune et dès lors que cela reste une partie commune, le copropriétaire doit suivre la voie qu'il est incité à prendre, résultant de l'article 25 b.

Autre question plus embarrassante qui donne lieu à des appréciations parfois délicates, c'est la question de la distinction entre les travaux qui relèvent de l'article 25 b, donc les travaux eux-mêmes, de travaux qui peuvent devenir relevant de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s'agira là des travaux qui sont des travaux toujours en parties communes, mais qui se traduisent aussi par une emprise sur les parties communes ou par un accroissement de parties privatives, du fait des travaux exécutés.

Emprise sur les parties communes : il faut bien cerner la notion de travaux qui affectent les parties communes pour la différencier de la notion d'appropriation de parties communes relevant de l'article 26, c'est d'autant plus essentiel que des travaux touchant, affectant l'aspect extérieur de l'immeuble où le juge peut être saisi en cas de refus, alors que si vous êtes sur le terrain de l'article 26, parce qu'il y a une emprise sur partie commune vous n'avez pas cette possibilité d'en référer au juge pour qu'il vous donne l'autorisation judiciaire.

Là, l'examen de la jurisprudence montre que plutôt que de s'attacher à des critères quantitatifs de surface, c'est à-dire savoir si l'emprise c'est 2 mètres carrés, 10 mètres carrés, elle s'attache plutôt à un critère de finalité.

Une illustration avec les ascenseurs.

Si la partie commune affectée par les travaux concerne son usage de partie commune, elle reste bien partie commune ou, si l'élément réalisé, avant qu'elle puisse s'intégrer dans les parties communes, il faut considérer qu'il n'y a pas appropriation de parties communes.

En revanche, si la partie commune affectée se trouve soustraite à sa destination de partie commune, se trouve en quelque sorte privatisée complètement ou si son usage se trouve complètement transformé, il faut considérer qu'on se situe dans l'hypothèse d'une appropriation des parties communes ou de modification du règlement de copropriété, ce qui d'une manière ou d'une autre nécessite un vote à la majorité de l'article 26.

Un exemple simple : un copropriétaire va demander une autorisation de pose d'une porte, en réalité pour s'approprier quelques mètres carrés de couloir commun, couloir commun qui ne fera que desservir son ou ses locaux. Donc il va faire une demande d'autorisation pour la pose d'une porte. Si en réalité cette demande formulée sous le biais du travail de pose d'une porte implique une appropriation du couloir partie commune, cela relève de la majorité de l'article 26.

C'est ce que dit la Cour de Cassation dans un arrêt ancien, mais c'est une jurisprudence qui, n'a jamais été démentie, Cassation 3ème Civile, 19 décembre 1978, parue au Dalloz 1979, page 443.

Ceci étant, la distinction n'est pas toujours évidente.

Dans le cas de l'installation de l'ascenseur, la jurisprudence est assez constante et admet que cette installation relève de l'article 25 b en tant que travaux affectant les parties communes, même si l'ascenseur, ce qui est évidemment toujours le cas, ou à peu près toujours le cas, a une emprise.

Pour installer un ascenseur aux frais de certains copropriétaires en parties communes, il y a forcément une emprise en partie commune, surtout si la machinerie d'ascenseur se trouve en partie basse, sauf à racheter parfois une cave qui peut être une partie privative qui sera utilisée, mais il y a une emprise. Dans ce cas, la jurisprudence considère qu'on est quand même dans le cadre de l'article 25 b.

Pourquoi ?

Parce que sinon il serait pratiquement impossible, sauf accord, ce ne serait pas impossible, mais cela rendrait encore plus difficile l'installation d'ascenseur puisque cela nécessiterait systématiquement le recours à la majorité de l'article 26.

Néanmoins, c'est tout de même intéressant puisqu'on peut très bien avoir un ascenseur installé à la demande, à l'extrême limite -généralement il y a plusieurs copropriétaires- d'un seul copropriétaire. C'est un détournement de partie commune incontestable au profit de ce copropriétaire. Malgré tout, on admet cette majorité (article 25 b.). L'arrêt de la Cour de Cassation est assez intéressant, 3ème Civile, 10 octobre 2006 paru dans la revue administrer de janvier 2007, page 60.

Le problème va se trouver non seulement sur ces questions de travaux affectant les parties communes avec emprise, mais aussi sur une notion plus large qui pourrait être la notion d'une sorte de construction, l'édification d'une construction sur une partie commune, sur un balcon, sur une terrasse ou sur une cour à jouissance privative.

Quand les demandes sont formulées par les pétitionnaires, par les copropriétaires demandeurs, il y a une grande variété d'imagination pour soumettre la demande à l'assemblée des copropriétaires quand il s'agit d'édifier en fait la possibilité d'une construction permettant d'avoir quelques mètres carrés supplémentaires (exemple : une demande pour une véranda, pour une serre, pour un abri, pour un jardin d'hiver).

Parfois ce sera le cas, c'est une serre, c'est un jardin, c'est un abri d'hiver, dans d'autres cas cela dissimule des réalités un peu plus consistantes.

Le problème se pose assez souvent quand il s'agit de fermer un balcon ou une terrasse, ou carrément d'implanter une construction dans un jardin.

Le critère retenu par la jurisprudence pour retenir l'application de l'article 25 b, et non l'article 26, sera celui de la construction légère et démontable, et encore sous certaines nuances. Tout ce qui est dit, n'est pas catégorique et parfois il faut lire un peu entre les lignes les décisions prises par les diverses juridictions, mais la dominante c'est quand même cela.

Si la construction a un caractère léger, démontable, cela peut relever de l'article 25 b (arrêt de la Cour de Cassation, 3ème civile, 9 mars 2005, paru dans la revue loyer copropriété 2005, commentaire numéro 10).

À l'inverse, si la construction présente des caractéristiques plus solides, à plus forte raison si c'est vraiment une construction en dur on considérera qu'elle relève de la majorité de l'article 26 (Cour de Cassation, 3ème Civile, 4 novembre 2004, paru dans la revue administrer de mars 2005 avec observation de M. Bouillon).

Dernier point : la conformité à la destination de l'immeuble, qui est aussi une des conditions que pose l'article 25 b. Pour entrer dans le champ de l'article 25b les travaux doivent respecter la destination de l'immeuble.

La destination de l'immeuble c'est évidemment une notion très vaste et qui va faire l'objet, là comme souvent, d'une appréciation au cas par cas, d'où la difficulté de tracer des lignes directrices extrêmement claires sur cette notion de destination de l'immeuble.

Mais en pratique, quand il s'agit de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, la notion de destination de l'immeuble va plutôt se référer à ce qu'est l'aspect, l'esthétique de l'immeuble, ce qu'est l'harmonie de l'immeuble. Il y aura donc une prise en compte par les magistrats, par les tribunaux de l'intérêt architectural et du maintien de l'harmonie architecturale de l'immeuble sur le plan esthétique.

Il y a là-dessus tout une jurisprudence en matière d'installation d'ascenseur. Généralement, les copropriétaires des étages les plus élevés évidemment sont les principaux demandeurs à l'installation des ascenseurs et ceux des étages inférieurs les plus réfractaires à l'installation des ascenseurs.

Dans Paris, dans certains quartiers, en particulier les 6ème et 7ème arrondissements, il y a de nombreuses demandes d'installation d'ascenseurs avec des copropriétaires qui vont s'opposer, en disant « c'est un immeuble classé, c'est un immeuble qui a une valeur importante en termes de patrimoine, il y a un superbe escalier, une très belle entrée, vous allez installer un ascenseur qui va dénaturer l'esthétique ou l'harmonie de l'immeuble », c'est plutôt sur ce plan que se situera le plus souvent la notion d'appréciation de la destination de l'immeuble, entendue dans un sens très large.

Là, il y a plusieurs décisions, en particulier de la Cour d'Appel de Paris venant dire « effectivement, si c'est un immeuble qui présente des caractéristiques architecturales particulièrement remarquables et même parfois à peine très remarquables, mais quand même importantes, on vous dira qu'on ne peut pas installer l'ascenseur, hormis l'unanimité ».

De même, la jurisprudence étend un peu cette notion de destination pour dire qu'il ne doit pas y avoir de modification notable des conditions de jouissance des parties communes pour les autres copropriétaires.

Il y a des exemples de demandes de prolongation d'un escalier principal pour accéder au dernier niveau qui n'est pas desservi en l'état par l'escalier principal ou demande de prolongation de l'ascenseur également. On prendra en compte à la fois la destination de l'immeuble, les droits des autres copropriétaires, les atteintes à leurs modalités de jouissance, tout ceci rentrera dans le cadre de l'appréciation qui pourra être faite en cas de contestation devant les tribunaux d'un refus d'autorisation.

Deuxième aspect sur ces travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble : l'autorisation à proprement parler de l'Assemblée Générale.

Premièrement, en complément aux conditions de fond posées par l'article 25 b, il y a aussi des conditions de forme qui seront respectées par le copropriétaire qui entend solliciter l'autorisation.

Conditions de forme : il faudra qu'il fasse sa demande auprès du syndic bien sûr, qu'il accompagne cette demande d'une part d'un projet de résolution, article 11 7èmement du décret du 17 mars 1967, et d’autre part depuis un décret du 20 avril 2010 qui a modifié le décret de 1967, d'un document précisant « l'implantation et la consistance des travaux », autrement dit c'est l'article maintenant 10, alinéa 2, du décret de 1967 modifié par le décret de 2010, donc obligation de bien informer les copropriétaires sur la nature, l'implantation et la consistance des travaux, donc en complément des conditions de fond.

Deuxième observation, l'Assemblée Générale se prononcera à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est à-dire une majorité des voix de l'ensemble des membres du syndicat des copropriétaires. Si vous avez 1 000 millièmes, il faut 501 millièmes sous la réserve de la possibilité aussi d'une autorisation donnée à la majorité de l'article 25-1, c'est à-dire que si en première lecture vous avez plus du tiers des voix des copropriétaires composant le syndicat à s'être prononcé en faveur de l'autorisation, il pourra y avoir un vote en deuxième lecture, à la majorité simple de l'article 24.

Troisième point sur l'autorisation de l'Assemblée, l'Assemblée est en droit de donner son autorisation sous certaines conditions et en général c'est le cas et le mieux pour le copropriétaire qui formule une demande auprès de l'Assemblée, c'est déjà dans sa demande de préciser les conditions auxquelles il est prêt à se soumettre.

Par exemple, souscrire une assurance si les travaux portent sur le gros œuvre, souscrire une assurance dommage ouvrage, garantir la possibilité de contrôle par l'architecte de la copropriété, s'engager à contracter avec des entreprises qualifiées, etc., toute une série de choses ; éventuellement verser une indemnité pour la gêne qui sera occasionnée au syndicat des copropriétaires, donc toute une série de choses qui peuvent relever des pouvoirs de l'Assemblée générale.

Quelques observations qui touchent à la fois le déroulement en quelque sorte de l'Assemblée Générale et donc l'autorisation donnée et aussi la possibilité ensuite de ce recours judiciaire sur le fondement de l'article 30, alinéa 4.

Pour que le Juge puisse être valablement saisi, sur le fondement de l'article 30, alinéa 4, il faut que l'Assemblée Générale dans son déroulement réponde à certaines conditions.

Quelles sont ces conditions pour qu'ensuite il puisse y avoir valablement une contestation et conditions aussi pour que le copropriétaire, parce qu'il y a un double aspect dans le contentieux judiciaire, qui a formulé la demande puisse lui-même se mettre autant que possible, s'il obtient l'autorisation, à l'abri d'une contestation d'autres copropriétaires qui viendraient dire que son autorisation n'a pas été obtenue dans des conditions régulières ?

Par exemple, en ce qui concerne les conditions de forme, si le copropriétaire obtient une autorisation, alors qu'il n'a pas soumis aux copropriétaires un document sur la consistance exacte de ses travaux, même ayant obtenu l'autorisation, un autre copropriétaire peut saisir le tribunal d'une demande d'annulation en disant que cette autorisation n'a pas été donnée dans les conditions légales.

D'où l'intérêt de bien respecter les conditions, aussi bien dans la perspective d'un recours d'un autre copropriétaire, si l'autorisation est donnée que dans la perspective pour le copropriétaire qui se verrait refuser l'autorisation d'une saisine du tribunal.

La demande doit émaner du copropriétaire parce que souvent en matière de travaux qui touchent à des lots commerciaux, il y aura une demande qui sera faite par exemple pour modification de vitrine ou pour une création de trémie, au profit du locataire, au profit de l'exploitant. Même si c'est au profit de l'exploitant, c'est le copropriétaire qui doit formuler la demande car c'est lui qui est titulaire, qui est membre du syndicat et la loi dit que c'est le copropriétaire qui doit formuler la demande.

De même ce copropriétaire doit être titulaire de droits indivis au regard de la partie commune qui va être concernée.

Ce sont des cas un peu limites, mais qui peuvent se présenter lorsqu’il y a dans un immeuble à la fois une partie commune générale et une partie commune spéciale. Si la demande touche une partie commune spéciale du type un élément d'équipement spécial, comme un ascenseur, il faut que le copropriétaire puisse justifier de droits indivis sur la partie commune concernée.

Ensuite, la demande ne peut être formulée que pour des travaux relevant de l'article 25 b.

Il est impératif que l'Assemblée ait refusé la demande d'autorisation pour qu'on saisisse le Tribunal en cas de refus. Il faut qu'il y ait un refus express, si l'Assemblée s'est contentée de dire « on ne vote pas » ou de reporter à une Assemblée ultérieure, ce n'est pas suffisant pour le copropriétaire pour lui permettre de saisir le Tribunal, sauf si l'Assemblée a des atermoiements qui, en réalité, équivalent à un refus et ce dans des conditions un peu abusives.

Les travaux doivent en plus constituer une amélioration. C'est ce que dit l'article 30 alinéa 4, mais cette amélioration sera interprétée comme une amélioration au profit du copropriétaire, c'est à dire qu'il suffit que l'autorisation qu'il demande porte sur des travaux qui lui profiteront, et que ce ne soit pas une amélioration par rapport à l'ensemble des copropriétaires.

Et enfin, les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble.

Pour que le Juge puisse être saisi d'une demande d'autorisation judiciaire, il est indispensable que les travaux n'aient pas été réalisés et même qu'il n'aient pas été entamés, car si le copropriétaire qui n'a pas obtenu d'autorisation, par hypothèse, et qui s'est heurté à un refus de l'Assemblée Générale saisit le Tribunal pour demander une autorisation, mais il est passé outre à l'absence d'autorisation, au refus de l'Assemblée et a commencé à exécuter ses travaux et à plus forte raison qu'il les ait entièrement réalisés, il ne peut plus obtenir du Tribunal l'autorisation judiciaire, les juridictions considérant à juste titre qu'elles se trouveraient placées devant le fait accompli et qu’elles n'auraient plus la possibilité d'assortir une autorisation de conditions qu'elles sont éventuellement en droit de demander.

Quid de l'absence justement d'autorisation pour un copropriétaire lorsqu'il exécute des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ?

Il faut savoir que la sanction est lourde pour lui et qu'elle est assez constante, quasiment automatique. Lorsque le copropriétaire exécute des travaux qui touchent l'aspect extérieur de l'immeuble ou qui affectent les parties communes, sans autorisation ni de l'Assemblée, ni judiciaire, le syndicat des copropriétaires et même tout copropriétaire au titre de la jouissance de son lot peut poursuivre en justice et demander la démolition et la remise en état.

C'est une action qui peut être faite y compris par voie de référé et généralement le Juge des référés fait droit à ce type de demande.

C'est une sanction qui peut tomber assez vite sous astreinte, sachant toutefois que l'action doit être intentée dans le délai de dix ans à compter de la réalisation des travaux qui est prévu à l'article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'il s'agit d'une action personnelle entre le syndicat et un copropriétaire ou entre des copropriétaires selon le demandeur.

En ce qui concerne le copropriétaire qui exerce son droit de surélever ou de construire lorsqu'il tire son droit de son titre de propriété, voire du règlement de copropriété ou lorsqu'il obtient une cession du droit de surélever ou du droit de construire sur le sol commun, c'est bien le copropriétaire qui entreprendra aussi des travaux de surélévation ou de construction, mais dans un tout autre registre. Ce sont les articles soit 35 de la loi, soit 37 de la loi du 10 juillet 1965.


Discussion 


Dans le cadre de travaux par le copropriétaire dans son lot qui ne concernent que ses parties privatives, bien que jouissant du principe de liberté, ce copropriétaire avisé demande l'avis de l'architecte de l'immeuble.

Il obtient le feu vert dudit architecte. S'il y a un incident, la question serait sur le transfert de responsabilité du copropriétaire sur la tête de l'architecte parce que le rôle de l'architecte de l'immeuble est toujours délicat et dans ce cas-là, me semble-t-il, tout particulièrement, jusqu'à quel point l'architecte s'engage t-il en donnant ce qu'on appelle un avis, mais est-ce un blanc-seing ?


Deux volets :

Le premier, c'est que généralement le copropriétaire, même lorsqu'il exécutera ses travaux sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble ou en faisant appel à l'architecte de l'immeuble, aura son propre maître d'oeuvre.

S'il y a un problème technique, s’il y a des désordres sur des travaux, a priori le locateur d'ouvrage concerné sera son propre cocontractant, mais ce n'est pas forcément le cas et si ce n'est pas le cas quid effectivement de la responsabilité éventuelle de l'architecte de l'immeuble qui aurait donné son feu vert au projet qui lui aura été soumis ?

Tout est question d'appréciation de document. S'il s'agit simplement pour l'architecte d'avoir donné un avis quasiment verbal ou relativement informel.

Il est à prendre en compte une éventuelle rémunération.

S'il a été rémunéré, cela veut dire qu'il a une mission. C'est à ce niveau qu'il faudrait juger l’éventuelle responsabilité.

Si effectivement, il y a vraiment une implication dans un rôle quasiment de conseil ou de surveillance avec un écrit, avec une rémunération pourquoi pas, une responsabilité susceptible d'être recherchée.


Cloisons porteuses


Première situation : Un propriétaire d'un appartement a acheté des cloisons et souhaite ensuite les supprimer. La question qui se pose c’est de savoir pourquoi le propriétaire ne pourrait pas le faire alors que ce n'est pas un ouvrage commun, autrement dit c'est à la copropriété s’il souhaite supprimer cette cloison de redonner au plancher qui devrait être porteur sous la cloison ses qualités de portance.


Le problème se présente à compter du moment où les travaux exécutés vont générer des désordres.

Il existe une procédure de référé en général qui va être intentée. Il va y avoir un expert judiciaire désigné et dans la mission de l'expert il y aura comme dans toute mission de ce type sur les désordres, la mission de déterminer les causes précisément des désordres, donner un avis sur les causes.

Là, on aboutira souvent à des cotes plus ou moins bien taillées, parce que c'est assez difficile à apprécier entre la responsabilité de celui qui, en supprimant une cloison devenue un peu porteuse au fil des temps, a été à l'origine directe de la dégradation, autrement dit s'il n'avait pas enlevé sa cloison, il n'y aurait pas eu de désordre, donc on va lui dire qu'il fallait prendre des précautions et donc renforcer peut être le plancher et d'un autre côté, peut-être que la structure de l'immeuble était elle-même en mauvais état, vétuste, et qu'il y a un partage de cause et, par conséquent, un partage de responsabilité.

Enfin, le tribunal tranche au vu de l'avis de l'expert.

Deuxième situation : un problème d'aliénation de parties communes un peu particulières ou tout du moins d'utilisation de parties communes un peu particulières qui sont les combles dans le cadre de la volonté d'un copropriétaire du dernier étage de réaliser le réaménagement de son appartement en lui donnant des qualités d'isolation thermique comme on les exige aujourd'hui et donc d'utiliser les combles pour installer une isolation thermique conséquente. La question qui se pose est de savoir de quel type d'autorisation relèvent ces travaux ?


Premièrement, il faut déterminer de quel comble il s’agit.

S'il s'agit d'un comble qualifié de partie privative, l’isolation à la toiture sera généralement touchée. Ce sera une autorisation qui relèvera purement et simplement de l’article 25 b.

En revanche, s'il s'agit pour le copropriétaire, en réalité, d'utiliser un comble qui n'est pas utilisé pour se l'affecter en quelque sorte, en même temps que l'isolation, on rentre dans un autre débat : est-ce qu'il n'est pas en train de s'accaparer une partie commune ou est-ce que du fait que c'est juste au-dessus de chez lui, qu'il n'y a pas d'élément d'équipement commun qui passe là, et que ce n'est pas attribué autrement dans le règlement de copropriété, il peut quand même se l'attribuer en partie privative ?


Dans le cas ci-exposé, il s’agissait juste de dérouler une laine de verre ou un isolant quelconque sur le plancher d'un comble perdu, qui n'est pas utilisé par la copropriété qui fait 1,20 mètre ou 1,30 mètre de hauteur.


Si c'est une partie commune, c'est une autorisation article 25 b.


La notion d'urgence et la responsabilité du syndic

(par M. Michel VASSILIADES)

Le dictionnaire définit la notion d'urgence : « ce sont des travaux à réaliser sans délai et qui ne peuvent être différés ».

Dans le code de la copropriété, la notion d’urgence n'est pas définie très précisément.

Deux articles principaux, l'article 14 de la loi de 1965, qui dit que le syndicat des copropriétaires, qui est une personne civile, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers et a pour responsabilité la conservation de l'immeuble. C'est la partie la plus intéressante, la conservation de l'immeuble.

Il faut retenir ce terme de l'article 14 car un deuxième terme dans l'article 18, alinéa 2 de la même loi concerne le syndic qui est le mandataire du syndicat des copropriétaires et qui donc au final sera celui qui agit dans le cadre de ces travaux urgents. Cet article 18 2 dit qu'en cas d'urgence le syndic doit de lui-même agir immédiatement.

Donc si c'est cela la définition, il faut savoir quels sont les travaux qui relèvent de cette urgence ; dans ce cas-là ce qui est à cibler ce sont les travaux.


Les travaux urgents


L'article 45 du décret, qui ne nécessite pas de décision d'Assemblée Générale, qui sont les travaux d'entretien courant et qui sont à l'initiative du syndic puisque c'est normalement du quotidien.

Ce type de travaux va jusqu'au changement de pompe de chaudière par exemple, autrement dit ce n'est pas une question de coût, c'est une question de répétition, de travaux récurrents.

Une fois perçue la définition de l'article 45 du décret, l'article 44 nous dit que les travaux exceptionnels sont exceptionnels parce qu'ils nécessitent une décision d'Assemblée Générale. Vous savez que nous sommes dans un système démocratique en copropriété et que tout passe par l'Assemblée Générale.

Le texte de l'article 18 2 utilise un terme qui est le mot sauvegarde, c'est à-dire que le syndic doit agir dans l'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble. Dans l'article 14, le syndicat assure la conservation de l'immeuble, le syndic, lui, doit agir pour la sauvegarde. Ce sont deux notions.

A titre d’exemple : un arrêt du 20 septembre 2011 de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation qui a reproché à la Cour d'appel d'avoir utilisé le terme de conservation au lieu de sauvegarde, mais n'avait pas sanctionné spécialement ce fait là ; la sanction portait plutôt sur une mauvaise information ou une absence d'information des copropriétaires, mais il y a aussi dans cet arrêt une sanction pour une absence de convocation d'Assemblée Générale.

Dans les travaux d'urgence, il y a souvent des défauts d'étanchéité toiture terrasse.

Quelques exemples :

Un arrêt de la Cour d'Appel de Toulouse, du 9 juillet 2012.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 10 janvier 2012, sanctionnait :

- Des travaux de canalisations fuyardes passant en cave.
- La réparation de balcons déclarés dangereux pour la sécurité des copropriétaires, des personnes accédant dans la copropriété ou qui y résidaient ;
- Des infiltrations dans les appartements par fissures de façade traversantes,
- Des réparations de canalisations d'eaux pluviales ayant causé 38 sinistres dégât des eaux. C'est un arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 1er février 2010.
- Des travaux nécessaires à la consolidation des structures d'un immeuble qui avait fait l'objet de plusieurs arrêtés municipaux de péril. C'est un arrêt de la Cour de Cassation du 6 février 2002.
- Les souches de cheminées menaçant ruine ;
- Le remplacement d'une chaudière qui tombe en panne ou qui est hors service définitivement en plein hiver et autre exemple réparation du collecteur d'égouts.

Donc les responsabilités du mandataire, le syndic, relèvent, dans ce cas de figure du principe de sauvegarde, mais auparavant, le responsable ou le coresponsable vis-à-vis des tiers c'est le syndicat des copropriétaires car il a pour objet la conservation et l'administration des parties communes.

Ces travaux urgents concernent les parties communes ou les services collectifs puisque les structures sont généralement parties communes, toujours, et les services collectifs également.

Les missions du syndic qui l'engagent relèvent de l'article 18 de la loi puisqu'il doit prendre une initiative pour faire exécuter, dit le texte, tous les travaux nécessaires à la sauvegarde.

Comment se déroule cette intervention du syndic ? L'ordre chronologique de son action dans ce cas de figure :

  • Il part de la mise en sécurité de l'immeuble immédiatement.
  • Il informe tous les copropriétaires c'est une obligation par tout moyen, à savoir affichage ou lettre circulaire. Le législateur n'a pas précisé comment informer les copropriétaires, donc la jurisprudence dit « par tout moyen, affichage ou lettre ».
  • Il convoque immédiatement une Assemblée Générale. Là aussi, il n'est pas tenu de respecter les délais de l'article 9 du décret de 1967 ; c'est à-dire les 21 jours retenus ou le délai qui pourrait être inscrit dans un règlement de copropriété ; donc il n'a pas de délai à respecter.
  • Il convoque une Assemblée Générale sans joindre le devis qu'il a fait établir dans les plus brefs délais puisqu'il ne l'a pas au jour où il convoque et il peut la jurisprudence l'autorise le présenter à l'Assemblée Générale qu'il a convoquée.

Les travaux à l'article 24 pouvaient relever du mandat donné au Conseil syndical.

Sur la question de savoir ce que doit faire le syndic dans l'urgence, évidemment pour ces travaux, il lui faut de l'argent donc il est autorisé par un article 37 paragraphe 2 du décret du 17 mars 1967, à lancer immédiatement un appel de fonds, après avoir pris l'avis du Conseil syndical.

Cet appel de fonds ne pourra dépasser le tiers du montant du devis estimatif et pour le reste il sera obligé d'attendre l'Assemblée Générale qu'il doit convoquer pour poursuivre les demandes auprès des copropriétaires.


La responsabilité du syndic


Ce que sanctionne la jurisprudence ce sont souvent des erreurs du syndic.

Trois familles : - le défaut d'action ou action tardive du syndic.
- le défaut d'urgence
- le défaut de convocation d'une Assemblée Générale immédiate.

Le défaut d'action ou action tardive : la Cour d'Appel de Toulouse, 9 juillet 2012, a sanctionné un syndic qui n'avait fait preuve ni de l'efficacité, ni de la célérité qui s'imposaient pour remédier aux défauts d'étanchéité d'une toiture terrasse, donc efficacité, célérité.

La Cour d'Appel de Versailles du 28 mars 2011 a sanctionné un syndic qui n'a pas fait réparer une colonne d'eaux usées, ce qui a occasionné énormément de dégâts dans un appartement.

Un arrêt de la Cour d'Appel de Paris du 6 juillet 2006 a sanctionné un syndic qui, à la suite d'un incendie dans un parking, n'a fait réparer la porte de parking qu'un an après.

En revanche, un arrêt de la Cour de Cassation du 6 février 2002, intéressant, a cassé un arrêt de la Cour d'Appel d'Aix qui avait condamné un syndic pour ne pas avoir réalisé des travaux urgents constatés par un expert judiciaire, sans retenir que l'Assemblée Générale, informée par l'expert judiciaire, avait refusé l'exécution de ces travaux urgents. Donc l'inaction du syndic dans ce cas de figure n'a pas été sanctionnée.

Il y a aussi une erreur d'appréciation du syndic sur l'urgence.

Deux exemples : un arrêt de la Cour de Cassation du 7 février 2012 sanctionne un syndic qui fait réaliser des travaux sur des ascenseurs dans le cadre de l'urgence, alors même que l'Assemblée Générale qui avait voté ces travaux n'avait jamais fait allusion à l'urgence.

Un autre arrêt de la Cour de Cassation a indiqué que la souscription pour Grigny II les Parisiens savent ce qu'est Grigny II n'est pas un motif valable pour utiliser la notion d'urgence.

Mais les sanctions les plus répétitives et les plus constantes, avec une jurisprudence de plusieurs années, c'est le défaut de convocation d'une Assemblée Générale obligatoire de par l'article 37 du décret. Un bon exemple est l’arrêt du 20 septembre 2011 de la Cour de Cassation, car il s'agissait de travaux réparatoires. Le syndic les avait réalisés. C'était réparatoire pour des infiltrations et des refoulements des eaux pluviales. Il les avait réalisés et les copropriétaires n'avaient rien payé dans la mesure où les assurances avaient pris en charge ces travaux.

Il avait fait l'erreur de ne faire ratifier ces travaux que deux ans après. C'est à cette occasion c'est une sanction les copropriétaires n'ayant rien payé malgré cela, que le syndic a été sanctionné en raison de son défaut de convocation.

C'est dans ce même arrêt que la Cour de Cassation a reproché à la Cour d'Appel de Montpellier d'avoir accepté la réalisation des travaux d'urgence sur la base de la conservation de l'immeuble au lieu de rechercher s'ils étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Défaut de convocation : un arrêt de la Cour de Cassation du 17 janvier 2007 a cassé un jugement du Tribunal de Neuilly du 13 avril 2005 qui n'avait pas sanctionné le défaut de convocation d'une Assemblée Générale pour des travaux réalisés en urgence.

Le Tribunal d'Instance de Neuilly avait considéré que faire ratifier ces travaux lors d'une Assemblée approuvant les comptes était suffisant. La Cour de Cassation ne l'a pas accepté. La Cour de Cassation n'accepte pas non plus de considérer qu'informer les copropriétaires était suffisant. C'est un arrêt du 20 janvier 1999 sur un jugement du Tribunal d'Instance de Sannois du 30 mai 1996.

Même si on ne fait qu'une partie des obligations c'est sanctionné. La Cour de Cassation sanctionne, mais comment dans ce cas-là faire valider ces travaux urgents a posteriori ? Comment couvrir cette erreur ?

La solution : le tribunal de Sannois avait considéré qu'on pouvait poursuivre, parce que les conséquences de ces arrêts de la Cour de Cassation, sont très importantes.

Le copropriétaire poursuivi pour des impayés de sa quote-part sur ces travaux ne peut plus être poursuivi et le problème, c’est qui va payer les quotes-parts qui ne sont pas payées par les copropriétaires défaillants au motif qu'ils utilisent un argument juridique efficace puisque la Cour de Cassation a cassé ?

On ne sait pas comment couvrir, puisqu'on ne peut pas le faire a posteriori, l'approbation de ces travaux. Que faire ?

L’absence d’Assemblée Générale de la part des syndics est souvent due à l’ignorance des obligations légales ou tout simplement de la négligence du syndic, ou la pression du Conseil syndical sur le syndic pour ne pas convoquer l’Assemblée Générale.

Le premier cas de figure peut être éliminé ce qui revient à concentrer son attention sur le second, qui est la pression des copropriétaires sur le syndic.

Nous sommes dans le cas de figure de travaux urgents et les textes nous disent qu'il faut convoquer l'Assemblée Générale.

L'Assemblée Générale va voter les travaux. Les copropriétaires n'ont pas le choix de l'entreprise, parce qu'en général, si c'est la chaudière qui est hors service et qu'il fait 0 degré, on ne va pas dire « je vais tergiverser » on répare, donc on vote sur un devis, les travaux sont déjà commencés.

Quel est l'intérêt pensent les copropriétaires en général, dans la mesure où pour certaines copropriétés importantes, quand elles ont 100, 150 lots, la convocation de l'Assemblée Générale peut aller entre 5 et 10 % du coût de ces travaux. C'est uniquement cela qui motive les copropriétaires, lorsqu'ils disent au syndic « attendez, le Conseil syndical vous couvre, pas question de convoquer l'Assemblée Générale parce que cela va nous faire 3, 4 à 5 000 euros. Il y en a pour 20 000 euros de travaux, on ne va pas en rajouter, donc on vous couvrira et on verra cela à l'Assemblée Générale prochaine, pour l'approbation des comptes, on fera le tout en même temps. »

Le syndic accepte ayant en jeu son mandat auquel il tient.

Les syndics devraient essayer de convaincre les conseils syndicaux, mais cela n’est pas évident compte tenu de la nécessité de convoquer une Assemblée Générale et compte tenu d'une jurisprudence constante et, enfin, du fait qu'ils auront peut-être le renouvellement de leur mandat. Probablement cherchera-t-on à leur faire supporter des coûts inattendus qui ne leur auront pas profité bien entendu, puisque les travaux ont profité aux copropriétaires et non pas aux syndics.

En ce qui concerne l’aspect moral : il y a des erreurs du syndic sur l'appréciation de l'urgence. Exemple des ascenseurs vétustes, travaux votés qui dépassent un budget. Le syndic s'abrite derrière l'urgence, parce qu'on ne va pas arrêter le chantier, on ne va pas convoquer une nouvelle Assemblée Générale puisque l'Assemblée Générale a voté des travaux, certes on les dépasse, et le Conseil syndical très certainement a cautionné le syndic.

Il y a un cas où le syndic ne fait pas d'erreur en ne réalisant pas les travaux d'urgence et qui ne relève pas du non-respect des obligations des textes. C'est le cas des infiltrations exemple le plus courant en toiture-terrasse dans le cadre d'une décennale.

Exemple, lorsque l'immeuble a moins de dix ans, il pleut dans le séjour du copropriétaire sous toiture, il y a un seau au milieu de son séjour, il n'est pas question de réparer cette toiture, puisqu'en expertise judiciaire il faut qu’il soit dans l'eau pendant quatre, cinq, six, sept ans, le record a été neuf ans.

La question serait de savoir ce que peuvent faire les personnes qui rencontrent un grave préjudice ? C'est de réclamer le dédommagement de ce préjudice et là on est tranquille ce ne sera pas à la charge du syndic, là-dessus on est clair, mais dans le cadre de la procédure.

Encore faut-il qu'on ne puisse pas reprocher au syndic de ne pas avoir tenté de trouver une réparation amiable par la mise en jeu de l'assurance dommage ouvrage, car c'est une obligation qu'il ne faut pas oublier.

Sur quelle base y a-t-il responsabilité du syndic ? C'est en général sur le fondement de l'article 1992 du code civil, mais peut être évoquée aussi la faute quasi délictuelle du syndic, on l'assigne directement, mais généralement en copropriété il faut assigner le syndicat des copropriétaires puisque c'est lui qui doit la conservation de l'immeuble, c'est son objet et le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 2 octobre 2012 a résumé parfaitement la procédure engagée pour la mise en cause de la responsabilité du syndic.

Le syndicat des copropriétaires et même sans faute de sa part, est responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic de copropriété et son mandataire dans l'exercice de ses fonctions.

Là, la Cour de Cassation fait référence aux articles 1382 et 1998 du code civil. L'article 1998 dit : « le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement ».

Voilà comment mettre en jeu la responsabilité des syndics. N'y a-t-il que les copropriétaires qui puissent utiliser les erreurs du syndic ? Il y a aussi les tiers extérieurs, en ce sens que le syndic dans l'urgence passe l'ordre de travaux et omet de préciser qu'il le fait au nom du syndicat des copropriétaires.

Un arrêt de la Cour de Cassation du 23 septembre 2009 dit que le syndic qui ne déclare pas, lors de la passation d'un marché de travaux, agit en qualité de mandataire du syndicat de copropriétaires, le syndic de copropriété s'engage personnellement à l'égard de l'entrepreneur et peut se voir actionner en paiement.

Le syndic est donc toujours responsable, le syndic doit être prudent, le syndic doit savoir résister à la pression des copropriétaires, du conseil syndical en particulier.

Lorsque l'Assemblée Générale est convoqué « à chaud », les copropriétaires votent les travaux sur un seul devis. Ils n'ont pas le choix puisqu'il n'y a plus de chauffage. Pourquoi ne pas adopter une position médiane, à savoir que le Conseil syndical serait informé et confirmerait l'urgence et en cas de divergence avec le syndic et seulement dans ce cas, ce dernier convoquerait immédiatement une Assemblée Générale afin de faire entériner ces travaux.

Ce serait évidemment, avec une limite, en cas de discordance, sinon ces travaux appuyés par le Conseil syndical seraient approuvés lors de l'Assemblée Générale qui approuve les comptes. Il faudrait simplement nuancer cette proposition sur le montant des travaux car les montants élevés nécessitent une Assemblée Générale. Il faudrait plafonner cette proposition pour des travaux qui sont exceptionnels, urgents, mais qui n'atteignent pas des chiffres colossaux.

Exemple d’un cas de figure : sur cinq étages des colonnes d’eau à changer immédiatement, le laboratoire du rez-de-chaussée était inondé. Des recherches ont été faites faisant intervenir les pompiers, les policiers aussi parce qu'un des copropriétaires sur la colonne n'ouvrait pas, ce qui a coûté 38 000 euros.

La somme ci-mentionnée était en fait, la deuxième proposition. Il s’agissait d’une copropriété de 330 logements et le montant a été voté en Assemblée Générale. Il y avait des incertitudes juridiques sur le fait qu’une délégation au Conseil syndical autorise le syndic à réaliser dans le cadre de l'urgence à due concurrence de 40 000 euros.

Lorsque l'incident a eu lieu, le Conseil syndical a été mis en demeure par écrit d’expliquer, sous 48 heures, s'il utilisait cette délégation pour autoriser la réalisation des travaux ou l’assemblée Générale serait convoquée.

Le Conseil syndical avait cautionné les travaux qui ont été effectués et qui ont été validés à l'Assemblée Générale suivante.

La deuxième proposition, c'est donc une délégation au Conseil syndical, donnée en Assemblée Générale qui dispose d’un pouvoir souverain.

La troisième proposition concerne les petites copropriétés de 20 lots principaux, le syndic devrait obtenir l'accord unanime des copropriétaires par écrit dans un délai de 10 jours, passé ce délai la règle générale s'appliquerait.

Ceci a été tiré de la loi belge sur la copropriété car il s’avère être astucieux.


Discussion 


Dans l’arrêt de Cour de Cassation de septembre 2011, il y a deux questions :

  • celle dans laquelle l'Assemblée Générale a appelé à ratifier les travaux, mais elle avait été convoquée près de 2 ans après l'exécution des travaux. À l'évidence, la condition d'immédiateté de la convocation n'était pas remplie.

Les conditions d'immédiateté n'ayant pas été remplies, le syndic pouvait être déclaré responsable, sauf à apprécier le montant du préjudice mis à sa charge puisque les travaux avaient été payés par les assurances, donc la première question ne posait pas de difficultés.

  • La seconde est celle de la validité de la décision par laquelle l'Assemblée Générale, 2 ans après, avait ratifié les travaux. Et la Cour de Cassation a dit « mais puisque la condition d'immédiateté de la convocation n'avait pas été respectée, la décision de l'Assemblée est nulle. »

Il semblerait que la condition d'immédiateté de la convocation, soit une obligation faite au syndic sous peine d'engager sa responsabilité, mais l'Assemblée générale étant convoquée, reste souveraine pour apprécier des travaux.

Des travaux ont été faits deux ans auparavant, elle est saisie de la ratification, elle ratifie et on annule sa décision parce qu'elle n'a pas été convoquée assez tôt.

Il peut y avoir une confusion entre deux problèmes distincts.

Il a fait une faute certes, mais la validité de l'Assemblée n'est pas en cause pour autant, c'est le syndic qui est en cause. Il faut rester objectif.


Si le législateur a dit qu'il fallait convoquer immédiatement, c'est qu'il y a des raisons. La raison est très simple, c'est que le principe est que le syndic ne peut pas engager de dépenses sans une autorisation de l'Assemblée.

Cette autorisation doit être sollicitée soit avant, c'est le cas classique, soit en cas d'urgence immédiatement. Sinon, après, ce sont des ratifications qu'on va discuter, contester, etc. Et au surplus, la ratification ne peut pas émaner d'une approbation des comptes parce que là on a une décision double et ce n'est pas du tout dans le sens de la jurisprudence de la Cour de Cassation qui est que chaque décision doit être prise séparément.

Il aurait fallu qu'il y ait d'abord une ratification, et ensuite une approbation des comptes ou vice et versa, peu importe, mais c'est plutôt la première hypothèse qui est que l'Assemblée aurait dû d'abord approuver et deuxièmement ratifier.

L'esprit du législateur a été que la décision doit être prise rapidement c'est à-dire immédiatement, tout simplement parce qu'il y a urgence et que le syndic, c'est un principe fondamental dans l'administration de la copropriété, qu'hormis tous les problèmes de budget, le syndic ne peut pas de lui-même engager des comptes.


Le rôle du Conseil syndical


Les Pouvoirs Publics voudraient conforter et stabiliser les institutions, l'Assemblée générale et le Conseil syndical.

Le Conseil syndical n'a pas de personnalité, il a parfois de la moralité, mais n'a pas de personnalité morale. Il n'existe pas en tant que personnalité morale.

Or, la loi de 1965 et son décret de 1967 définissent le rôle du Conseil syndical. Par exemple, l'article 21 de la loi précise que le Conseil syndical assiste et contrôle. C'est souvent plutôt un suivi de la gestion du syndicat des copropriétaires.

Il peut y avoir deux versions, soit on considère que c'est chaque membre du Conseil syndical qui intervient en tant que Conseil syndical, donc on peut considérer que chaque membre du Conseil syndical peut assister et contrôler la gestion, suivre les travaux, consulter des documents et des comptes.

Soit c’est Monsieur Dupont qui se saisit de la question, qui se dit qu’il va aller voir les comptes, les documents, il va peut-être suivre les travaux ou alors on peut supposer et c’est parfois la création des syndics, c’est le Conseil syndical qui doit voter et désigner dans ses membres ceux qui vont consulter les documents, ceux qui vont consulter les comptes, ceux qui vont suivre les travaux.

Il y a donc deux versions, soit c'est une personne physique qui se saisit d’elle-même, soit c'est le Conseil syndical qui vote ou désigne ces membres. Ce n'est pas la même chose.

En fait, comme le Conseil syndical n'existe pas en tant que personnalité morale, on peut se demander comment les travaux vont être contrôlés ou suivis à une époque où on est amené à faire des économies et à vérifier la capabilité ou non des projets.

Après, comment est-ce que l'Assemblée Générale va pouvoir se prononcer et être éclairée ? Le rôle du Conseil syndical est important, il était même prévu dans la loi de 1965 et peut être qu’une réflexion devrait être faite à nouveau sur ce rôle qui devrait être renforcé sans forcément aller vers un suivi pointilleux, mais lui donner un rôle d'assistance, d'information, surtout d'information.

Le Conseil syndical donne un avis consultatif, il informe l'Assemblée générale, il informe les copropriétaires.

La loi de 1965 et dans les décrets de 1967, prévoient que le Conseil syndical et l'Assemblée Générale peuvent s'entourer de compétences externes, prendre un architecte à l'extérieur, prendre les avis d'un architecte qui est copropriétaire ou d'un des membres du Conseil syndical ou même d'un copropriétaire qui a certaines compétences simplement pour donner un avis.


L’assureur


Dans l’urgence des travaux, l’assureur dispose de son droit d’intervenir.

Si l'assuré, le syndicat, n'agissent pas et laissent s'aggraver les dommages, il est bien évident que la garantie de l'assureur peut être retirée s'il démontre par un certain nombre de faits, l'inertie du syndic, les éventuels problèmes qui peuvent avoir eu lieu en aval.

La question d'empêcher l'aggravation dans le temps d'un dommage qui avait un caractère au départ accidentel est aussi un élément de la réflexion et de la réparation. Si on veut que l'assureur intervienne à bon escient, parce que bien évidemment dans le temps si les dommages sont répétitifs, sur plusieurs mois, voire plusieurs années dans certains cas, il y a eu une inertie au point que les dommages soient considérables, il est bien clair que les solutions à l'arrivée ne seront pas les mêmes.

Il faut toujours avoir conscience que s'il y a une inaction en matière de désordre, il y aura disparition de l'aléa et il faut toujours se rappeler le contrat d'assurance d'un contrat aléatoire. Ce sera trop facile pour l'assureur de dire qu'il n'y avait plus véritablement d'aléa, puisqu'il y avait une connaissance.

C'est une situation qui se présente extrêmement souvent dans tous les dégâts des eaux répétitifs qui se posent en matière de copropriété.


L'office du juge

(par Mme Denise JAFFUEL)

La loi du 10 juillet 1965 a institué un statut de la propriété immobilière raffiné et un peu abstrait, au terme duquel chaque copropriétaire a la propriété exclusive des parties privatives comprises dans son lot, lequel lot comprend nécessairement une quote-part des parties communes dont il est propriétaire indivis avec les autres copropriétaires ou certain d'entre eux s'il existe des parties communes spéciales.

Le Juge saisi d'un litige de copropriété devra veiller au respect du droit de propriété de chacun des copropriétaires sur ces parties privatives tel que défini par l'article 544 du code civil qui est de valeur constitutionnelle et reconnue par la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l'Homme, même dans les rapports de droit privé.

Pour ce qui concerne les parties communes, la loi de 1965 a prévu que les décisions se prennent en Assemblée Générale, selon un mécanisme de démocratie directe.

Le Juge devra veiller à respecter la souveraineté de l'Assemblée.

Respect du droit de propriété et respect de la souveraineté de l'Assemblée sont deux notions essentielles, quelque fois un peu oubliées dans les débats passionnels qui opposent les parties au litige qui voudraient amener le Juge soit à sacrifier le droit de propriété de l'un au nom de l'intérêt collectif de tous, soit à annuler des décisions de l'Assemblée Générale au seul motif qu'elles seraient inopportunes.

Certes, dans les années 2000, le législateur a donné aux Juges des pouvoirs exorbitants du droit commun, tel que déposséder l'Assemblée Générale de son pouvoir de décision, transmis à un Administrateur provisoire, ou encore ordonner la scission de la copropriété, mais le juge ne peut exercer les dits pouvoirs que dans le cas particulier des copropriétés en difficulté.

En dehors du cas des copropriétés en difficulté, le législateur a expressément prévu dans les articles 30 et 34 de la loi, l'intervention judiciaire dans le cadre des travaux d'amélioration en donnant au Juge une marge d'opportunité et presque un pouvoir d'administration, puisqu'il peut autoriser les travaux refusés par l'Assemblée Générale et/ou dispenser un copropriétaire de participer aux dépenses d'amélioration jugées somptuaires.

Le législateur permet aussi au Juge, dans l'article 43 de la loi, de réputer non écrites certaines clauses du règlement de copropriété et si les dites clauses concernent la répartition des charges de procéder à leur nouvelle répartition.

La jurisprudence, quant à elle, a posé les bases du contrôle du Juge dans le respect du droit de propriété de la souveraineté de l'Assemblée Générale et des dispositions impératives de la loi de 1965 et de son décret d'application.

Ainsi le juge peut-il contrôler notamment la régularité formelle de la convocation et de la tenue de l'Assemblée Générale, gage que la démocratie directe s'est exercée dans des conditions royales, l'abus de majorité dans la prise des décisions ou le caractère d'urgence pour la réalisation de travaux à l'initiative du syndic qui ne peut être ni de commodité, ni de convenance.

C'est en ayant en tête ces éléments qu'il convient d'examiner l'office du Juge à l'occasion des travaux de copropriété qui varie, selon qu'il est saisi d'une contestation par un copropriétaire de travaux décidés par l'Assemblée Générale, d'une action du syndicat à l'encontre du syndic ou plus généralement de l'ancien syndic pour des travaux commandés à l'initiative de ce dernier au titre de l'urgence, d'une action en responsabilité du syndicat sur le fondement notamment de l'article 14 de la loi pour vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes ou encore de l'action d'un copropriétaire demandant au Juge l'autorisation d'effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble que l'Assemblée Générale a refusés.

Quatre situations de l'office du Juge afin de voir comment cet office varie selon la situation où l'on se trouve.

Tout d'abord, les travaux décidés par le syndicat des copropriétaires et contestés par l'un d'eux.

Le Juge, dans ce cas, a le pouvoir de contrôler si une partie le lui demande, si les travaux contestés ont été décidés à la majorité requise. Petit rappel, article 24 pour les travaux de conservation et d'entretien, article 25 pour les travaux obligatoires, 26 pour les travaux d'amélioration, et si la résolution en répartit le coût conformément à l'article 10 de la loi, selon qu'il porte sur des parties communes ou sur des éléments communs ou encore de l'article 30 pour les travaux d'amélioration et conformément à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété.

Le Juge a également le pouvoir de vérifier si les documents prévus à l'article 11 du décret du 17 mars 1967, notamment plusieurs devis pour l'exercice de la concurrence ou un document reprenant les conditions essentielles des contrats proposés, ont bien été notifiés aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour, afin de s'assurer que ceux ci ont eu les informations nécessaires pour se prononcer par un vote éclairé et délibérer en connaissance de cause.

Si l'une des conditions précitées n'est pas remplie, le Juge annulera la résolution, mais le Juge n'a pas le pouvoir d'apprécier la décision corrélée en opportunité, c'est à dire qu'il ne peut pas l'annuler au motif par exemple que des travaux de peinture décidés sur la porte d'entrée ne serviraient à rien parce qu'il faudrait préalablement refaire la porte.

Une situation qui montre bien que le justiciable ne comprend pas toujours que le Juge va vérifier la régularité, la forme, mais pas l'opportunité : il s'agissait d'un immeuble dans Paris, un immeuble ancien qui avait été racheté par un marchand de biens, mais qui avait fait très peu de travaux et le règlement de copropriété donnait beaucoup de liberté à chacun pour organiser ses parties privatives. Alors que les premiers travaux avaient été faits, il y avait eu quelques désordres dans l'immeuble. Les copropriétaires étaient assez prudents et lorsqu'un copropriétaire est venu demander l'autorisation d'abattre une cloison, l'Assemblée Générale lui a dit « oui, mais il serait souhaitable que vous mettiez un IPN ». Le copropriétaire est allé devant le tribunal pour contester la résolution qui mettait cette condition à l'autorisation de travaux et parallèlement il est allé en référé pour demander la désignation d'un expert. Un expert a été désigné, il est venu sur place, et il a dit que compte tenu des travaux que comptait faire le copropriétaire, il n'y avait pas besoin de poser un IPN, donc le copropriétaire est revenu devant le Juge qui était saisi de sa contestation de résolution et il a dit « vous voyez, il faut annuler cette résolution, parce que je n'avais pas besoin de mettre un IPN » et il demandait au Juge non pas de considérer, par exemple, que les copropriétaires auraient commis un abus de majorité en imposant une condition qui n'était pas nécessaire. Il demandait au Juge de dire la vérité, c'est à dire qu'il n'y avait pas besoin de cet IPN et en conséquence d'annuler la résolution. La Cour qui a été saisie de ce dossier n'a pas annulé la résolution parce qu'en opportunité le Juge n'a pas à contrôler l'opportunité de la décision, sauf le cas échéant s'il y avait un abus de majorité, mais fallait il encore le soulever. C'est un exemple classique où le copropriétaire était sûr de son bon droit, il n'a pas obtenu satisfaction dans le contentieux de l'Assemblée Générale.

En opportunité, le Juge n'a pas le pouvoir d'apprécier les décisions prises. Le Juge ne peut pas non plus si la résolution querellée ayant donné lieu à un seul vote comporte plusieurs points, en annuler certains et en valider d'autres. La seule chose que puisse faire le Juge c'est soit annuler toute la résolution, soit valider l'ensemble de la résolution.

Enfin, le Juge ne peut pas substituer sa décision à celle qu'il annule. Il appartient à l'Assemblée seule dans sa souveraineté de tirer les conséquences de la résolution annulée.

Autre situation, les travaux à l'initiative du syndic au titre de l'urgence.

Deux points sont soumis au Juge. Premièrement, l'urgence, est-ce que les travaux faits par le syndic sans décision de l'Assemblée Générale correspondent bien à l'urgence et deuxièmement article 37 du décret, est ce que le syndic a informé les copropriétaires et convoqué immédiatement une Assemblée Générale ?

Les cas d'urgence s'apprécient in concreto, sous les critères de sauvegarde de l'immeuble, et si les travaux auxquels le syndic a fait procéder étaient indispensables pour parer à l'urgence.

L'urgence est caractérisée si tout retard dans la réalisation des travaux compromet très gravement l'état de l'immeuble. C'est par exemple l'éclatement d'une canalisation d'eau ou encore, il y a eu beaucoup en 1999, les toitures emportées lors de la tempête.

Il est évident que c'est le cas même de l'urgence, mais quels travaux le syndic doit-il faire dans l’urgence ?

Premièrement, bâcher : il est incontestable et la jurisprudence est constante, que les travaux conservatoires relèvent de l'urgence.

Ce qui est un peu plus difficile à déterminer, c'est les travaux de nature plus substantielle que l'urgence, par exemple la consolidation d'un mur ou le remplacement partiel d'une climatisation relève encore des travaux d'urgence que le syndic peut faire dans le cadre des initiatives qu'il peut prendre.

Sur ce point-là, la jurisprudence n'est pas trop rigoriste et tient compte de la situation in concreto.

Il y a les situations d'urgence, l'éclatement de la canalisation, la tempête qui emporte le toit, il faut surtout que le syndic fasse quelque chose, donc il bâche, il fait arrêter l'inondation. Quand il va un peu plus loin, on apprécie si on est encore dans le cadre de l'urgence et le tribunal avait été saisi d'une situation qui sortait un peu de l'ordinaire.

Il y a eu une année où il y a eu quelques décès par légionellose. Il se trouvait que dans un immeuble cossu qui était surtout occupé par des copropriétaires retraités, à l'occasion d'un contrôle de l'eau dans la période des fêtes de Noël il y a eu un doute, peut-être y avait-il des légionnelles. Le syndic va faire, dans le cadre de ce qu'il considérait être l'urgence, quelques examens, quelques analyses supplémentaires.

Les analyses confirment qu'il y a de la légionnelle ou des légionnelles, quel que soit la formule technique.

Le syndic fait faire des travaux assez coûteux pour répondre à ce qu'il considérait comme une situation d'urgence puisque, selon lui, la santé des occupants était en péril.

Et il laisse passer les fêtes, les travaux sont faits, et deux mois ou deux mois et demi après il convoque une Assemblée Générale et les copropriétaires refusent de valider les travaux qui ont été faits.

Et non seulement ils refusent de valider, mais en plus ils demandent en référé la désignation d'un expert. On rentre dans une expertise coûteuse, beaucoup plus coûteuse que les travaux qui avaient été faits par le syndic, et lorsque l'expert rend son rapport il dit « en fait, il y avait de la légionnelle, mais ce n'était pas dangereux. » les doses qui ont été trouvées n'étaient pas dangereuses pour la santé des occupants.

Là-dessus, le syndicat engage la responsabilité du syndic pour demander paiement des travaux, mais surtout paiement de l'expertise. C'était le coût de l'expertise. Et donc, la question était : est ce qu'on est dans un cas d'urgence, étant entendu que le syndic n'est un spécialiste ni de la qualité des eaux, ni de la santé publique, qu'il s'était entouré d'un minimum d'informations et de mémoire parce que ce dont je suis sûre c'est qu'il n'y a pas eu appel de la décision rendue par le tribunal. Donc les parties ont dû s'en satisfaire, mais le tribunal avait considéré qu'il n'y avait pas de faute du syndic au niveau de la prise de décision de trouver une réponse à quelque chose qui pouvait être grave.

En revanche, il avait commis une faute parce qu'il n'avait pas convoqué immédiatement l'Assemblée Générale. Finalement, le point central de la discussion porté devant le tribunal était de savoir qui devait supporter les frais de l'expertise.

C’est pour dire que le syndic se trouve quelquefois confronté dans ce cadre de l'initiative en urgence à des questions qui sortent un peu des cas classiques de la porte de garage qui ne ferme pas ou de la toiture qui s'envole.

La troisième situation, ce sont les travaux en réparation d'un vice de construction ou du défaut d'entretien des parties communes.

Au terme de l'article 14 de la loi, le syndicat des copropriétaires qui a pour objet la conservation de l'immeuble, c'est à-dire l'entretien en bon état des parties communes et des éléments d'équipements communs, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes.

Sur le fondement de cet article 14, notamment dans le contentieux des dégâts des eaux qui est assez abondant en région parisienne et souvent après expertise, le Juge condamne le syndicat non seulement à indemniser les préjudices subis par un copropriétaire et/ou son locataire, mais également à faire exécuter, le cas échéant, sous astreinte, les travaux nécessaires pour faire cesser les désordres.

Il appartient alors à l'Assemblée Générale de voter les travaux prescrits en choisissant l'entreprise qui les exécutera au vu d'un devis ou d'un budget qui servira aux appels de fonds par le syndic.

Il arrive que l'expert dans son rapport préconise la réalisation de travaux de mise aux normes autres que les travaux nécessaires à la réparation des désordres. Dans la mesure où ces travaux de mise aux normes ne sont pas nécessaires à la cessation des désordres le Juge n'a pas à les ordonner, ce qui n'empêche pas l'Assemblée Générale des copropriétaires informée par le rapport d'expertise, de décider de faire exécuter ces travaux si elle le souhaite.

L'office du Juge est identique si l'action est fondée sur les articles 1382 ou 1384 du code civil ou encore si elle est fondée sur le trouble anormal de voisinage qu'il s'agisse d'un dégât des eaux, de désordres acoustiques ou autres.

Le quatrième point, les travaux autorisés malgré le refus du syndicat des copropriétaires.

Lorsque l'Assemblée Générale a refusé d'autoriser un ou plusieurs copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, l'article 30, alinéa 4 donne au Juge le pouvoir d'autoriser les travaux aux conditions qu'il fixe.

Pour autoriser les travaux, il n'y a pas lieu pour le Juge d'annuler la décision de refus, ni de dire qu'elle est abusive, le refus préalable de l'Assemblée constituant une condition de recevabilité de la demande d'autorisation judiciaire de travaux.

Il arrive que, pensant bien faire, le copropriétaire demande au Juge dans la même action d'annuler la décision de refus et de l'autoriser en conséquence à réaliser les travaux ou plus souvent, à titre principal, d'annuler la décision de refus et, à titre subsidiaire, d'autoriser les travaux.

Or, d'une part le copropriétaire n'a pas à demander en justice l'annulation de la décision de refus, puis l'autorisation judiciaire, car si le Juge annulait la décision de l'Assemblée Générale, il ne pourrait pas examiner l'autorisation demandée, puisque le refus préalable serait anéanti par l'annulation prononcée.

D'autre part, la saisie du Juge supposant un refus définitif de l'Assemblée Générale, la question se pose de savoir si le copropriétaire peut valablement saisir le tribunal dans le délai de deux mois de l'article 42 pour demander à titre principal l'annulation de la décision de refus et à titre subsidiaire l'autorisation de travaux car dans cette hypothèse la contestation de la décision de refus empêche celle-ci de devenir définitive. C'est une question qui se pose.

Demander trop peut s'avérer, en l'espèce, contreproductif. Il est préférable que le plaideur choisisse avec l'aide de son conseil, avant d'introduire l'action, s'il souhaite voir annulée la décision de refus de l'Assemblée Générale ou demander l'autorisation judiciaire de travaux.

Autre point important, le Juge ne peut jamais autoriser, a posteriori, les travaux entrepris par le copropriétaire, de sa propre autorité, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Si la demande lui en est faite, le Juge doit ordonner la démolition de ces travaux irréguliers. En revanche, dans le cadre de son pouvoir souverain, l'Assemblée Générale peut ratifier de tels travaux. Le Juge doit vérifier que les travaux envisagés sont conformes à la destination de l'immeuble et qu'ils constituent une amélioration, sans qu'il soit nécessaire que cette amélioration bénéficie à l'ensemble des copropriétaires.

Par exemple, si un copropriétaire du rez-de-chaussée demande l'autorisation d'ériger jusqu'en toiture un conduit d'extraction des gaz brûlés pour les besoins d'un commerce, le Juge refusera l'autorisation si la destination de l'immeuble est exclusivement à usage d'habitation.

Dans le cas contraire, le Juge ne pourra pas refuser l'autorisation au motif que l'amélioration ne bénéficierait qu'au seul copropriétaire demandeur.

Certains auteurs en doctrine considèrent que le Juge du fond possède en la matière un très large pouvoir d'appréciation, car il lui appartient de dire si les travaux envisagés constituent une amélioration et s'ils sont conformes à la destination de l'immeuble, ce point relevant également de son appréciation, ils en déduisent que, sous couvert d'une telle appréciation, le Juge peut se livrer à un véritable examen de l'opportunité des travaux.

Cette approche est exacte, mais en réalité dans le cadre de l'opportunité, le Juge va vérifier, in concreto, non seulement que le demandeur produit un projet abouti des travaux envisagés, que ceux-ci constituent une amélioration et qu'ils sont conformes à la destination de l'immeuble, mais également, le cas échéant, après avoir ordonné une mesure d'instruction, il va vérifier que les dits travaux projetés ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Pour reprendre l’exemple de l'ascenseur, le Juge vérifiera. En général, le Juge ne va pas se déplacer sur place, il pourrait le faire, mais il n'a peut-être pas trop le temps il envoie un technicien qu'il désigne pour s'assurer que si l'ascenseur empiète sur les escaliers, c'est à dire il va falloir trouver la place de mettre l'ascenseur, si on empiète sur l'escalier et que l'on pourra quand même descendre un malade sur un brancard, ou par exemple si on doit réduire les dimensions de la porte qui descend à la cave, que la dimension de la porte restante est suffisante pour l'utilisation que les autres propriétaires font des caves.

Donc cette opportunité laissée au Juge c'est surtout pour lui permettre d'apprécier in concreto la situation.

Il arrive qu'entre le moment où l'assemblée refuse les travaux et le moment où le justiciable est devant le Juge il a pu demander avis d'un technicien pour corriger les points sur lesquels l'Assemblée générale avait indiqué qu'elle conditionnait son refus ou qu'elle justifiait son refus.

Dans ces cas-là, la jurisprudence considère que le copropriétaire n'a pas besoin de retourner devant l'Assemblée en disant « j'ai légèrement modifié l'endroit où je vais faire passer ma cheminée » et le juge peut aussi, puisque s'il autorise les travaux, c'est aux conditions qu'il fixe lui même, dire où passerait par exemple la cheminée d'évacuation des gaz brûlés.

Si les travaux portent sur l'aspect extérieur de l'immeuble, le juge vérifiera qu'ils ne portent pas atteinte à l'harmonie ou à l'esthétique de l'immeuble, la décision sera motivée sur ces points.

Et en général, s'il accorde l'autorisation de travaux le Juge indique, même si on ne le lui demande pas, que ceux ci seront réalisés sous le contrôle de l'architecte de la copropriété.

« si on le lui demande », parce que nous sommes en matière de procédure civile et que le Juge ne peut pas faire comme on le faisait, et quelquefois c'est vrai que le Juge aimerait bien se reporter dans le temps ancien, du temps où les Juges parlaient en latin aux plaideurs et où le Juge pouvait dire aux plaideurs « da mi factum dabo tibi ius », c'est à-dire « donne moi le fait, je te donnerai le droit ».

Aujourd'hui, il y a des règles de procédure civile et le Juge va trancher un litige dans le cadre que fixent les parties. Donc le Juge doit répondre aux moyens qui sont invoqués par les parties et s'il veut soulever un moyen d'office, parce que ce moyen lui paraît être indispensable à la solution du litige, il faudra qu'il prononce la réouverture des débats pour que les parties s'expliquent sur ces points.

Cela pour dire que quand « le Juge peut, si on le lui demande » c'est que si on ne le lui demande pas et que ce n'est pas indispensable à la solution du litige le juge se contentera de répondre aux moyens qui lui sont soumis.



Discussion 


S’il y a un litige entre un copropriétaire et l’assemblée, et les autres, la médiation plus que la décision du Juge qui tranche, peut aider à trouver une solution, à trouver où est le vrai problème. Le problème n’est pas nécessairement juridique.

D'un autre côté, il y a aussi des situations qui sont complexes. Exemple d’une situation où il y a une superposition de mécanismes juridiques, la SL, une Union de syndicats, un syndicat principal, des syndicats secondaires. Pour des travaux portant sur des équipements communs ou des éléments des parties qui peuvent être communes à tous, sur le plan juridique c'est assez difficile à prendre des décisions parce qu'on est dans des mécanismes qui sont différents.

Autant à l'intérieur du syndicat des copropriétaires la loi de 1965 permet d'apporter des réponses, quand vous avez une chaudière commune à trois syndicats de copropriétaires et qu'il n'y a pas d'entité juridique pour gérer la chaudière, comment fait-on ? Quelle réponse peut apporter un Tribunal ?

Dans ces cas là le médiateur peut trouver avec les parties des solutions qui sont préférables. Selon les situations, il arrive souvent de proposer des médiations, de plus en plus les avocats les acceptent. Et les médiations donnent des résultats.


Conclusion

(par M. Fabrice Jacomet)

La loi de 1965, donc cinquante ans plus tard si elle pose de nouvelles questions, se révèle un outil extrêmement intéressant pour gérer les copropriétés, quelle que soit leur dimension, petites, moyennes ou même très grandes.

Elle peut s'appliquer à des copropriétés verticales, à des copropriétés horizontales. On a parfois la surprise dans le traitement du contentieux de voir que certaines parties malgré la complexité de cette loi, essayent de soumettre au régime de la copropriété des situations qui ne paraissent pas s'y prêter. Par exemple, les pontons marins. C'est la première observation.

La deuxième observation, c'est que les diverses réflexions ont montré toute l'acuité intellectuelle qui peut se développer autour des questions de droit que pose le droit de la copropriété, le droit de la copropriété en lui même.

La question de la propriété et de la liberté de gérer son propre coin, est une liberté contrôlée dans le cadre d'un règlement de copropriété avec des pouvoirs de copropriétaires eux-mêmes, possibilité d'intervention du Juge, le Juge peut corriger un certain nombre d'experts, sans oublier que le Juge ne doit pas oublier que ce n'est pas lui en définitive qui gère la copropriété et qu'à certains moments sa mission s'arrête pour laisser le soin à la copropriété de continuer à gérer son propre bien.

Ceci étant, il faut ici, malgré les qualités de cet outil et donc de l'évolution qui a permis de s'adapter pendant cinquante ans à des situations extrêmement diverses par rapport à la situation où on est en 1965, car on se trouve dans des contextes profondément différents, s’interroger si on ne dénature pas quelque peu le visage de la loi sur la copropriété par des interventions au niveau de l'environnement qui conduisent à fausser un certain nombre de notions.

L'évolution actuelle va conduire à apporter des charges plus importantes aux copropriétaires eux-mêmes et la question se pose véritablement du financement.

De fait, malgré toutes les possibilités qu'elle permet, c'est un fait que le système juridique inventé et institué avec tant d'acuité intellectuelle, avec tant de réflexion, ne se révèle pas un système exportable dans les pays voisins, donc la question qui se pose est que peut-être y aurait il lieu pour assurer la pérennité et l'expansion du droit français de permettre de simplifier quelque peu cet outil. Il faut être très conscient du contexte européen actuel et la simplification au niveau juridique permettra l'expansion de la culture juridique française et permettra également aux différents acteurs de recourir plus facilement au droit français.

Dans toutes les réformes entreprises, il ne faut pas oublier la nécessité de créer des systèmes compatibles avec l'évolution des juridictions étrangères.



Voir aussi

« <strong class="error">Erreur d’expression : opérateur / inattendu.</strong> » n’est pas un nombre.