Bienvenue sur la Grande Bibliothèque du Droit ! Ceci est une bibliothèque contributive. Vous pouvez nous proposer des articles.


La Grande Bibliothèque du Droit est une bibliothèque juridique en ligne, en accès libre et gratuit, créée par le Barreau de Paris.

Les lecteurs et contributeurs ne doivent pas oublier de consulter les Avertissements juridiques.

Welcome to the Grand Law Library ! This is a participatory e-library. You can send us your publications


Promulgation de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) : aperçu des principales modifications en droit de l’urbanisme (fr)

Version imprimable
Un article de la Grande Bibliothèque du Droit, le droit partagé.
Aller à : navigation, Rechercher
France > Droit public > Droit de l'urbanisme > Loi ALUR
Fr flag.png


Auteur : Cabinet AdDen avocats
Avocats au barreau de Paris
Publié le 27/03/2014 sur le blog du cabinet AdDen avocats


Déposé à l’Assemblée nationale au mois de juin 2013 le projet de loi ALUR a été adopté, par l’Assemblée nationale et le Sénat en février 2014 après de longs débats.

Par sa décision DC n° 2014-691 du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel a déclaré la loi ALUR conforme à la constitution à l’exception de certaines dispositions des articles 5, 6, 8, 19 et 153 qui ne concernent toutefois pas le droit de l’urbanisme.

Publiée au journal officiel du 26 mars 2014, la loi ALUR entre donc en vigueur le lendemain de sa promulgation. Les modifications afférentes au droit de l’urbanisme sont prévues au titre IV « Moderniser les documents de planification et d’urbanisme », aux articles 126 à 177.

La mesure phare aux conséquences multiples est la suppression du COS pour toutes les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 27 mars 2014.

1. Les modifications du contenu du PLU

- La date limite (initialement fixée au 1er janvier 2016) à compter de laquelle les PLU et les PLUi devront avoir intégré les dispositions de la loi Grenelle II est reportée au 1er janvier 2017. - Un nouveau document, le programme d’orientations et d’actions (POA) complète le PLUi lorsque celui-ci tient lieu de programme local de l’habitat ou de plan de déplacements urbains. - Le rapport de présentation doit dresser un inventaire des capacités de stationnement et des possibilités de mutualisation de ces derniers et analyser la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers « au cours des dix années précédant l’approbation ou du plan ou sa dernière révision ». - Le PADD doit fixer des objectifs « chiffrés » de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain. - Le règlement du PLU-PLUi est réécrit et réorganisé en 4 grandes catégories de règles (usage et la destination des constructions ; caractéristiques architecturale, urbaine et écologique ; équipement public de zones et emplacements réservés). - Il peut fixer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables et localiser dans les zones urbaines les terrains cultivés et les espaces non bâtis classés qui seront inconstructibles afin de garantir des continuités écologiques à protéger. - La possibilité de fixer un coefficient d’occupation des sols dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) est supprimée. Cette suppression est applicable aux demandes de permis de construire et déclarations préalables déposées après la publication de la loi, sans modification préalable du document d’urbanisme (« à titre exceptionnel », une densité maximale de construction peut être cependant fixée en zones naturelle, agricole et forestière). - La possibilité d’imposer une superficie minimale des terrains article (L. 123-1-5 du code de l’urbanisme 12°) est supprimée. Cette suppression est elle aussi applicable pour les demandes déposées après le 26 mars 2014, date de publication de la loi.


2. La disparition des plans d’occupation des sols (POS)

Les communes ont l’obligation de transformer leur POS en PLU avant le 31 décembre 2015, sous peine de caducité du document à compter de cette date et de l’application au 1er janvier 2016 des règles générales d’urbanisme (dont le principe de constructibilité limitée).

Toutefois, si une procédure de révision d’un plan d’occupation des sols ou d’élaboration d’un PLU a été engagée avant le 31 décembre 2015 et est achevée avant l’expiration d’un délai de trois ans à compter de la publication de la loi (soit avant le 26 mars 2017), le POS ne sera pas caduc et restera en vigueur jusqu’à l’approbation dudit plan.


3. Le transfert obligatoire de la compétence PLU par les communautés de communes et les communautés d’agglomération

- La compétence est transférée de plein droit à ces EPCI à l’expiration d’un délai de trois ans et un jour à compter de la publication de la loi (donc au plus tard au 27 mars 2017). Toutefois, la compétence n’est pas transférée en cas de vote d’opposition les trois mois précédant l’expiration du délai de trois ans, réunissant 25 % des communes représentant au minimum 20 % de la population communautaire. - Si le transfert n’est pas intervenu au 27 mars 2017 (à la suite d’un vote d’opposition) dans les conditions évoquées. il s’effectuera automatiquement au premier janvier de l’année suivant l’élection du président de l’établissement public intercommunal, élection consécutive au renouvellement général des conseils municipaux et communautaires, sauf vote d’opposition dans les mêmes conditions de majorité. - En cas d’opposition, l’EPCI peut inciter au transfert en votant en faveur de celui-ci. Un tel vote emporte transfert de la compétence PLU si les communes membres ne s’y opposent pas, dans les mêmes conditions de majorité, dans les trois mois suivant le vote de l’EPCI. - Afin d’accélérer le calendrier, les communes peuvent chacune se prononcer en faveur du transfert avant l’expiration du délai de trois ans.


4. Les nouveautés procédurales du PLU-PLUi

- Nouvelle hypothèse de révision, sous conditions, pour l’ouverture à l’urbanisation une zone à urbaniser (AU). - Obligation d’une délibération motivée (sur l’utilité de celle-ci et la faisabilité opérationnelle du projet) pour l’ouverture à l’urbanisation d’une zone (hors procédure de révision). - Modification du délai de principe (9 ans) à compter de l’approbation ou de la dernière révision du PLU à l’issue duquel les communes et les EPCI doivent analyser les résultats au regard des objectifs initialement fixés.


5. Les modifications affectant le contentieux de l’urbanisme

- La communauté de communes ou la communauté d’agglomération compétente peut approuver un PLU communal, sur le territoire d’une commune membre, lorsque celui-ci a fait l’objet dans son intégralité, d’une déclaration d’illégalité ou d’une annulation juridictionnelle. - Un article L. 600-9 (applicable à compter de la publication de la loi) est inséré dans le code de l’urbanisme instituant une procédure de sursis à statuer et de régularisation possible des documents d’urbanisme. Cet article précise également l’hypothèse d’annulation partielle du plan local d’urbanisme. - Le montant maximal des astreintes applicables aux infractions liées aux travaux irréguliers ou aux utilisations irrégulières du sol est sensiblement réévalué. Le tribunal aura également, la possibilité d’ordonner l’exécution provisoire de l’astreinte et sera tenu de liquider cette dernière, au moins une fois chaque année.


6. Les évolutions en matière de schéma de cohérence territoriale (SCOT)

- Réécriture de l’article L. 111-1-1 du code de l’urbanisme en application du principe de compatibilité limitée. - Le délai de mise en compatibilité du PLU avec le SCOT est réduit de trois à un an. - La règle d’urbanisation limitée en l’absence de SCOT est renforcée (C. urb., art. L. 122-2 et L. 122-2-1). - La réalisation de SCOT est encouragée à l’échelle de périmètres pertinents (C. urb., art. L. 122-3) et prise en compte de l’évolution des collectivités membres des EPSCOT (C. urb., art. L. 122-5).


7. Les évolutions relatives aux outils d’aménagement

- Création du projet d’intérêt majeur (PIM) comme nouvel outil de contractualisation entre plusieurs personnes publiques permettant la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement et, le cas échéant, de projets d’infrastructure (C. urb., art. L. 350-1 et s.). - Le mécanisme de convention de projet urbain partenarial (PUP) est adapté aux opérations échelonnées dans le temps (C. urb., art. L. 332-11-3). - L’attribution de la concession d’aménagement peut avoir lieu avant la création de la ZAC (C. urb., art. L. 300-4). - L’avis de l’autorité environnementale sur l’étude d’impact préalable à la création de la ZAC pourra tenir lieu d’avis pour les études d’impact afférentes aux acquisitions foncières, travaux et ouvrages réalisés au sein de cette ZAC (C. env., art. L. 122-3).


8. Les évolutions relatives aux autorisations d’urbanisme

- Sur demande du maire, un plan intérieur du projet concerné doit être joint au dossier de demande de permis de construire ou à la déclaration préalable lorsque les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables concernent la construction de logements collectifs (C. urb., art. L. 423-1). - Une décision de non opposition à déclaration préalable peut désormais être retirée dans un délai de trois mois pour illégalité (C. urb., art. L. 424-5). - Une nouvelle procédure de concertation de l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme relative aux projets de travaux ou d’aménagements soumis à permis de construire ou à permis d’aménager situés sur un territoire couvert par un SCOT, par un PLU ou par une carte communale est instituée, laquelle peut remplacer l’enquête publique réaliser au titre du code de l’environnement.


9. Les évolutions en matière d’aménagement commercial

- Le document d’aménagement commercial (DAC) est supprimé et remplacé par les localisations préférentielles de commerce dans le document d’orientation et d’objectif du SCOT (C. urb., art. L. 122-1-9). - L’emprise au sol des surfaces bâties ou non, affectées aux aires de stationnement, annexes d’un commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale, ne peut désormais être supérieure aux trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce sauf dispositions particulières du PLU (C. urb., art. L. 111-6-1). - La catégorie des « drive » est créée et soumise autorisation d’exploitation commerciale (C. com., art. L. 752-1 et L. 752-3).


10. Les évolutions en matière de préemption

- Transfert automatique à l’EPCI compétent en matière de PLU de la compétence en matière de droit de préemption urbain (C. urb., art. L. 211-2). - Le champ d’application du droit de préemption est étendu à la cession de la majorité des parts d d’une SCI lorsque le patrimoine de cette société est constitué d’une unité foncière dont la cession serait soumise au droit de préemption (C. urb., art. L. 213-1).


11. Les évolutions en matière de lotissement

- Les modalités de mise en concordance des documents du lotissement avec le PLU sont modifiées. - Les règles de majorité nécessaires aux modifications du lotissement sont modifiées.


Voir aussi

« <strong class="error">Erreur d’expression : opérateur / inattendu.</strong> » n’est pas un nombre.