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Sur l'application dans le temps du nouveau du délai de prescription en matière de copropriété (fr)

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France  > Droit immobilier >  Copropriété


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Cabinet Valon & Pontier
Novembre 2018



En matière de copropriété il résultait de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que le délai de prescription pour agir était de 10 années.


La loi du 17 juin 2008 avait raccourci le délai de droit commun en décidant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivaient par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit avait connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.


Un débat d’ailleurs avait existé en jurisprudence sur l’application de ce délai de cinq ans en matière de copropriété, notamment s’agissant du recouvrement des charges.


La loi du 23 novembre 2018, d’application immédiate, décide que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié en ce que les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre copropriétaires et le syndicat.


Le délai sera donc de 5 ans.


Pour autant, la question reste posée de l’application de ce délai au regard des dispositions de de l’article 2222 du Code civil qui dispose que quand une loi réduit la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.


En ce cas, il pourrait être considéré que si une instance a été introduite avant l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 la loi ancienne continue de s’applique pour toute la durée de la procédure.


À défaut le principe pourrait être donc que pour les sommes dues antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi le délai de prescription reste de 10 ans tout autant cependant que l’action en justice soit introduite dans les cinq ans de l’entrée en vigueur de la loi mais sans que puisse être allongé l’ancien délai de prescription.


Ainsi, par exemple, si au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018 sept années ont déjà couru sur une dette ancienne, il restera alors trois années à compter de l’entrée en vigueur pour agir en justice.


Si la dette naît après l’entrée en vigueur de la loi, le délai alors incontestablement sera de cinq années.


Nul doute que cette question fera l’objet d’un subtil contentieux, faites confiance à vos avocats!