La persistance du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible justifie l’exécution forcée à la demande du locataire

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Daniel Kuri, Maître de conférences hors classe de droit privé, Université de Limoges (O.M.I.J.)
Mai 2026

Commentaire sur l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 4 décembre 2025

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, tout d’abord, rappelé que le propriétaire avait une obligation d’entretien ainsi que d’assurer la jouissance paisible du locataire .

Elle a, ensuite, souligné que le locataire pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution en raison du manquement du propriétaire à ses obligations sans être tenu de lui délivrer une mise en demeure préalable .

Elle considère, enfin, dans la présente espèce que le manquement d’un propriétaire à son obligation de délivrance et de jouissance paisible à l’égard de son locataire peut-être sanctionnée par l’exécution forcée demandée par le locataire.

Cet arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 4 décembre 2025, publié dans son bulletin , est important d’un point de vue pratique puisqu’il vient rappeler que « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur. »

Les faits de la présente affaire étaient d’une consternante banalité…

1. Le 28 février 2012, la société Lafa mobilier (la bailleresse) avait donné à bail commercial à la société Lafa collectivités (la locataire) des locaux à usage de « toutes activités industrielles liées à la fabrication de meubles à structures métalliques destinés aux collectivités et plus généralement les activités décrites dans son objet social », pour une durée de neuf années.

2. Le 12 juin 2020, la locataire avait assigné la bailleresse pour obtenir sa condamnation à réaliser divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et à l’indemniser de ses préjudices.

3. La bailleresse avait alors soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action. Nous ne savons pas ce que le juge de première instance avait décidé, mais la Cour d’appel de Riom, le 20 septembre 2023, avait considéré – par motifs propres et adoptés – , pour déclarer irrecevables les demandes de la société locataire, qu’à la date de signature du bail, le 28 février 2012, les preneurs connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années, que l’état de vétusté initiale était connu et apparent et n’avait pas empêché l’exploitation des activités de la locataire ce qui établit le respect par la bailleresse de son obligation de délivrance, seuls les enjeux en termes d’exploitation n’avaient pas été mesurés par la locataire, de sorte qu’ayant délivré son assignation le 26 novembre 2018, soit au-delà du délai de cinq ans, celle-ci était prescrite en son action fondée sur l’article 1755 du Code civil.

La société locataire s’était, alors, pourvu en cassation.

4. La locataire faisait grief, dans son moyen, pris en sa deuxième branche, à l’arrêt de déclarer irrecevables comme prescrites ses demandes aux fins de condamnation de la bailleresse à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, ainsi que les demandes subséquentes en réparation de ses préjudices, alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; que l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut commencer à [se] prescrire tant que les lieux ne peuvent plus faire [l’objet] d’une utilisation normale par le preneur ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a jugé que les demandes tendant à condamner le bailleur à exécuter des réparations sur l’immeuble loué et les demandes indemnitaires subséquentes étaient prescrites à compter des cinq années ayant suivi la prise d'effet du bail commercial conclu le 28 février 2012, dès lors que le preneur connaissait, avant même l’entrée en jouissance des lieux, leur vétusté ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l’obligation de délivrance conforme présentait un caractère continu qui s’opposait à fixer le point de départ de la prescription à la date de conclusion du contrat, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2224 du code civil. »

La 3ème chambre civile va, donc, accueillir ce moyen et casser sur le triple visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil l’arrêt de la Cour d’appel de Riom du 20 septembre 2023.

5. Ainsi, d’après la Cour, selon le dernier de ces textes, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

6. Ensuite, aux termes du premier texte, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l'autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

7. Enfin, selon le deuxième texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée / et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Il en résulte, selon la troisième chambre civile, que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. »

8. La Cour va conclure son analyse par une formulation de principe, selon laquelle « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur.»

9. A l’aune de ce principe, la juridiction du quai de l’Horloge rappelle que pour déclarer irrecevables les demandes de la locataire, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, qu’à la date de signature du bail, le 28 février 2012, les preneurs connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années, que l’état de vétusté initiale était connu et apparent et n’a pas empêché l'exploitation des activités de la locataire ce qui établit le respect par la bailleresse de son obligation de délivrance, seuls les enjeux en termes d'exploitation n’avaient pas été mesurés par la locataire, de sorte qu’ayant délivré son assignation le 26 novembre 2018, soit au-delà du délai de cinq ans, celle-ci est prescrite en son action fondée sur l’article 1755 du code civil.

10. D’après les hauts conseillers, « En se déterminant ainsi, par des motifs insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux /et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.»

Enfin, dans le dispositif de son arrêt, annoncée par la formule rituelle « PAR CES MOTIFS », et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour casse et annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt de la Cour d’appel de Riom du 20 septembre 2023. En conséquence, la Cour « remet l’affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Limoges ».

Par ailleurs, la Cour condamne la société Lafa mobilier (propriétaire-bailleur) aux dépens ; et, en application de l’article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Lafa collectivités la somme de 3 000 euros.

Quelques observations sur les conditions de mise en œuvre de l’action en exécution forcée.

Alors que la locataire dans son pourvoi n’avait visé que la violation par la Cour d’appel de l’article 2224 du Code civil, la 3ème chambre civile – dans sa cassation de l’arrêt d’appel – va ajouter la violation par les magistrats de la Cour d’appel de Riom des articles 1709 et 1719 du Code civil, ces textes étant visés globalement.

Le bailleur a, ainsi, manqué à l’ensemble des obligations – lui incombant – prévues par ces textes, considérés comme d’ordre public par les hauts magistrats.

Précisons seulement, à ce propos, que les propriétaires, outre l’incontournable obligation de délivrance , seront également tenus d’assumer leur obligation d’entretien et devront assurer une jouissance paisible à leurs locataires dans les lieux loués pendant toute la durée du bail .

La haute juridiction va, par ailleurs, judicieusement combiner l’articulation entre la violation de l’article 2224 du Code civil et la violation des articles 1709 et 1719 du Code civil.

L’article 1709, véritable monument juridique, qui définit le contrat de bail, est violé s’agissant de l’obligation de jouissance générale du locataire.

Par ailleurs, dans la mesure où l’obligation de délivrance et de jouissance paisible du propriétaire envers le locataire présentent un caractère continu et sont exigibles pendant toute la durée du bail il y a, également, violation de l’article 1719 du Code civil, et par voie de conséquence de l’article 2224 selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En définitive, il nous semble que la 3ème chambre civile – en tant que juge du droit – va, cependant, donner la primauté à l’article 1719 du Code civil dans son analyse juridique.

Ce qui va lui permettre de déduire – de façon logique –, dans la présente affaire, la solution selon laquelle « Ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d'exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur. »

La Cour d’appel de Rion a donc commis une erreur de droit en considérant que les demandes du locataire aux fins de condamnation du bailleur étaient irrecevables car prescrites en vertu de l’article 2224 du Code civil fixant le point de départ de la prescription à la date de conclusion du contrat de bail initial .

On se plait à espérer que la Cour d’appel de Limoges se conformera à la solution de la Cour de cassation. Au-delà du droit, ce ne serait que justice.