Le droit au logement décent ne peut pas être invoqué par un locataire contre son bailleur lorsque ce locataire lui même propriétaire invoque l’indécence de son propre bien !

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Auteur : Daniel Kuri
Maître de Conférences de Droit Privé, Université de Limoges (O.M.I.J.)
Avril 2024

Commentaire sur l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 décembre 2023

La question du logement décent est propice aux contentieux entre locataires et propriétaires . À cet égard, la présentation de l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 décembre 2023 au recueil Dalloz ne semblait pas appeler d’observation particulières tant le rappel par la Cour semblait classique . L’hypothèse sur laquelle les magistrats de la Cour de cassation ont eu à statuer semble toutefois inédite. Ce qui explique, peut-être, la publication de l’arrêt par la chambre qui l’a rendu . En effet, en l’espèce, c’est un locataire, évincé de son logement, qui – lui même propriétaire – invoquait l’indécence de son bien à l’occasion d’un contentieux avec son bailleur!

L’hypothèse, on le convient, était singulière et la prétention du locataire lui même propriétaire audacieuse. La Cour de cassation va, à ce propos, tout d’abord, considérer que le droit au logement décent ne peut pas être invoqué par un locataire lui même propriétaire au motif que son propre bien ne serait pas décent (I). Mais, la Haute juridiction va, cependant, estimer que la Cour d’appel n’a pas répondu à certaines des conclusions du locataire et casser sur ce point l’arrêt d’appel (II).

Le droit au logement décent ne peut pas être invoqué par un locataire lui même propriétaire au motif que son propre bien ne serait pas décent

Quelques mots pour rappeler les faits de l’espèce. La société civile immobilière « La Charonaise », aux droits de laquelle sont venus M. et Mme [R] (les bailleurs), a, le 7 décembre 1976, donné en location à M. [Y] (le locataire) un logement de deux pièces, puis, le 20 novembre 1980, un débarras situé sur le même palier, qui ont été, par la suite, réunis.

Après avoir délivré au locataire un congé avec dénégation du droit au maintien dans les lieux fondée sur le fait qu’un autre local répondant à ses besoins était à sa disposition, les bailleurs l’ont assigné en résiliation des baux, expulsion et paiement d’une indemnité d'occupation.

Nous n’avons pas de renseignement sur le jugement de première instance mais la Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 15 juin 2021 avait prononcé la résiliation des baux et ordonné l’expulsion de M [Y], locataire. Celui-ci avait formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt d’appel.

Dans le moyen, pris en sa quatrième branche, le locataire faisait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation des baux et d’ordonner son expulsion, alors « que le locataire ne peut être déchu de son droit au maintien dans les lieux si le local dont il dispose [son propre bien] ne répond pas, à l’instar du logement dont il est locataire, à son besoin d’occupation d’un logement décent ; qu’en l’espèce, M. [Y] faisait valoir que le studio dont il est propriétaire ne répondait pas à ses besoins dès lors que la superficie de son unique pièce (8,40 m²) ne répondait pas aux normes de décence prévue par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 ; qu’en affirmant toutefois qu’il n’y avait pas lieu de s’interroger sur la conformité du studio dont M. [Y] est propriétaire aux normes de décence prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dès lors que ce texte a pour seul but de protéger les locataires et non les propriétaires d’un bien qui ne répondrait pas à ces normes, la cour d’appel a violé l’article 10-9° de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ensemble, par refus d'application, l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. »

La Cour va sobrement rejeter le pourvoi du locataire-propriétaire en considérant qu’ « Il résulte des articles 1719 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable au litige, et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. ». La Cour précise, d’ailleurs, pour lever tout équivoque, que « Ces dispositions, dont l’objet est de préciser le contenu de l'obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation. ». En conséquence, « Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé.»

Ainsi, et comme l’avait bien jugé la Cour d’appel, le locataire ne peut fonder son droit au maintien dans les lieux sur le fait que le logement dont il est lui-même propriétaire ne serait pas décent et que le droit au logement concerne le locataire et non le propriétaire.

Certes, la Cour d’appel était plus péremptoire dans ces motifs en affirmant « qu’il n’y avait pas lieu de s’interroger sur la conformité du studio dont M. [Y] est propriétaire aux normes de décence prévues par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dès lors que ce texte a pour seul but de protéger les locataires et non les propriétaires d’un bien qui ne répondrait pas à ces normes,  », mais la Cour de cassation arrive au même résultat en considérant, de façon plus neutre, « que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

En définitive, le droit au logement décent ne peut pas être invoqué par un locataire contre son bailleur lorsque ce locataire lui même propriétaire invoque l’indécence de son propre bien !

Au-delà de cette hypothèse singulière, on peut rappeler que les magistrats de la Cour de cassation avaient déjà considéré que le droit au logement décent ne pouvait pas être invoqué par des locataires dans d’autres cas de figure.

Ainsi, la Cour de cassation, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 22 juin 2022 , publié au Bulletin de la chambre, avait considéré que l’absence de garde-corps aux fenêtres d’un appartement loué ne caractérisait pas un manquement du propriétaire à son obligation de mise à disposition d’un logement décent satisfaisant aux conditions prévues par le décret du 30 janvier 2022 en matière de sécurité et de santé.

Quelques mots pour rappeler les faits de l’espèce et la procédure suivie.

Le 3 octobre 2014, Mme Z., locataire d’un appartement situé en étage, avait chuté depuis une fenêtre du logement dépourvue de garde-corps et dont la partie basse se situait à moins de 90 centimètres du plancher.

Elle avait assigné Mme Y., bailleresse, et son assureur, la société Pacifica, en responsabilité et indemnisation.

Le jugement de première instance avait accueilli ses demandes , mais la Cour d’appel de Paris, le 23 novembre 2020, avait infirmé le jugement en toutes ses dispositions et avait débouté Mme Z. de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre Mme Y. et de la société Pacifica.

Selon la Cour d’appel de Paris, d’une part, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 n’obligeait pas les bailleurs à créer des dispositifs de retenue des personnes dans les immeubles anciens, construits avant 1955, qui en sont dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires imposant leur installation, d’autre part, l’absence de garde-corps constituait une caractéristique inhérente à la date de construction du local loué dont le locataire peut se convaincre lors de la visite des lieux.

Mme Y. avait alors formé un pourvoi contre l’arrêt d’appel en énonçant, tout d’abord, « que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; qu’en retenant, pour rejeter la demande de dommages-intérêts de l’exposante, que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 n’oblige pas les bailleurs à créer des dispositifs de retenue des personnes dans les immeubles anciens, construits avant 1955, qui en sont dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires imposant leur installation, [alors que] ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent le logement dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage ».

En conséquence, selon la locataire, « la cour d’appel avait violé les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1 et 2-2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 ; »

Mme Y. soutenait, ensuite, « qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; [que] ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent le logement dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage ; qu’en retenant que l’absence de garde-corps constituait une caractéristique inhérente à la date de construction du local loué dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux, alors que l'appréciation du caractère dangereux d’une fenêtre n’est pas à la portée d’un locataire profane et ne constitue pas une caractéristique inhérente au local loué, la cour d'appel a violé les articles 1721 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et les articles 1 et 2-2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. »

La troisième chambre civile, dans son arrêt du 22 juin 2022, avait rejeté le pourvoi de la demanderesse par une motivation de principe.

Elle considérait, « En premier lieu, [que] la cour d’appel avait retenu à bon droit que le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposait seulement aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus, en l'absence de dispositions légales ou réglementaires l’imposant. ». Ainsi, la Cour d’appel « en avait exactement déduit que le fait pour la bailleresse de ne pas avoir équipé de garde-corps les fenêtres de l’appartement donné à bail ne caractérisait pas un manquement à son obligation de mise à disposition d’un logement décent satisfaisant aux conditions prévues par le décret en matière de sécurité et de santé. ».

La troisième chambre civile du 22 juin 2022 considérait, « En second lieu, [que] la cour d’appel avait pu retenir que l’absence de garde-corps dans un immeuble construit avant 1955 ne constituait ni un vice de construction, ni une défectuosité dont le bailleur devait répondre, mais une caractéristique apparente inhérente à sa date de construction, dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux. »

En conséquence, la Cour avait jugé que « Le moyen n’était donc pas fondé ».

La Haute juridiction, par cet arrêt net et motivé, de surcroit publié, avait ainsi refusé d’étendre la notion de logement décent à des hypothèses non prévues par le décret du 30 janvier 2002. Son arrêt se situait dans le prolongement des arrêts rigoureux, du point de vue juridique, du 17 décembre 2015 et du 23 janvier 2020 . La Cour citait aussi, expressément, dans ses « précédents jurisprudentiels », son arrêt du 15 décembre 2004 .

On était, en tout cas, très loin de l’impressionnisme juridique de l’autre arrêt, non publié, du 22 juin 2022 , où la Cour n’avait pas censuré une partie des motifs d’une Cour d’appel pourtant bien contradictoires. La Cour d’appel de renvoi relevait, en effet, que le logement n’avait pas les conditions de la décence exigées par l’article 4 du décret de 30 janvier 2002, qu’une mise en conformité était impossible, et en même temps affirmait que logement « n’était pas inhabitable » !

Nous avouons notre surprise à lecture de ce motif , estimant que la Cour de cassation doit, toujours, rester gardienne de la règle de droit et de sa correcte application.

C’est ce qu’elle fait dans l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 décembre 2023 en considérant que le droit au logement décent ne peut pas être invoqué par un locataire contre son bailleur lorsque ce locataire lui même propriétaire invoque l’indécence de son propre bien !

Cependant, outre le droit au logement décent, le locataire et ses conseils avaient avancé un autre moyen de cassation en estimant que la Cour d’appel de Paris n’avait pas répondu à certaines de leurs conclusions. La Cour de cassation va, cette fois, accueillir cette autre branche du moyen du pourvoi.

Le défaut de réponse à certaines conclusions du locataire-propriétaire va permettre à celui-ci d’obtenir la cassation de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris

Dans la procédure le locataire avait également soutenu, pour s’opposer au congé délivré par le propriétaire avec dénégation du droit au maintien dans les lieux, qu’il utilisait le studio dont il était propriétaire pour son activité professionnelle d’écrivain, éditeur et enseignant et qu’il ne pourrait à la fois y vivre et y exercer son métier.

La Cour d’appel avait néanmoins prononcé la résiliation des baux et ordonné l’expulsion du locataire en considérant que le local que possédait le locataire et qui lui servait de bureau, d’une surface totale de 13,20 m², disposait d’une cuisinette et d’un cabinet de toilette avec douche et water-closet, et qu’il suffirait d’un meilleur aménagement de ce local pour pouvoir y habiter et que le fait pour le locataire de ne pouvoir y recevoir ses enfants majeurs, qui ne vivait pas avec lui, ne faisait pas obstacle à la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Dans le moyen, pris en sa troisième branche, le locataire faisait donc aussi grief à l’arrêt d’avoir prononcé la résiliation des baux et ordonné son expulsion, « alors que ne répond pas aux besoins du locataire le local dont l'occupation lui imposerait un changement profond dans ses conditions d'existence ; qu’en s'abstenant de rechercher en l’espèce si l’installation de M. [Y] dans le studio dont il est propriétaire n’était pas de nature à lui imposer un changement profond dans ses conditions d’existence en le privant de son lieu de travail, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 10-9° de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. »

La Cour de cassation va accueillir le pourvoi du locataire-propriétaire et casser l’arrêt de la Cour d’appel sur le visa de la violation de l’article 455 du code de procédure civile en notant expressément que « Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs. ».

La Cour de cassation rappelle, ensuite, que pour prononcer la résiliation des baux, l’arrêt d’appel avait retenu que le local que possède le locataire et qui lui sert de bureau, d’une surface totale de 13,20 m², dispose d’une cuisinette et d’un cabinet de toilette avec douche et water-closet, qu’il suffirait d’un meilleur aménagement de ce local pour pouvoir y habiter et que le fait pour le locataire de ne pouvoir y recevoir ses enfants majeurs qui ne vivent pas avec lui ne fait pas obstacle à la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Selon la Cour, « En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. [Y] qui soutenait utiliser le studio dont il était propriétaire pour son activité professionnelle d’écrivain, éditeur et enseignant et qu’il ne pourrait à la fois y vivre et y exercer son métier, la cour d’appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé. »

C’est donc, très classiquement, un défaut de réponse à des conclusions qui permet, en l’espèce, au locataire d’obtenir une cassation et un réexamen de ses conclusions.

Si le locataire-propriétaire ne peut, bien évidemment, plus invoquer le droit au logement décent, il peut espérer que le juge trouvera infondé son absence de droit au maintien dans les lieux eu égard aux arguments qu’il invoque : l’impossibilité de vivre et d’exercer son métier dans le même lieu lorsque celui-ci est aussi exigu!

Au delà de cette cassation et de l’incertitude de la solution de la Cour d’appel de renvoi qui devra réexaminer l’affaire dans les limites de la cassation – le véritable enseignement juridique de cet arrêt de la troisième chambre civile du 14 décembre 2023 est que droit au logement décent ne peut pas être invoqué par un locataire contre son bailleur lorsque ce locataire lui même propriétaire invoque l’indécence de son propre bien!

Pour le reste, il sera, tout de même, intéressant de connaitre le verdict de la Cour d’appel de renvoi dans cette affaire.

En tout cas, il est clair que la question du logement notamment décent est une question doublement sensible et que la notion de logement décent met véritablement le droit à l’épreuve des faits et peut-être les faits à l’épreuve du droit !