Le juge judiciaire est compétent lorsqu’une commune connaît une occupation illégale par un particulier d’un parking lui appartenant, commentaire sur la décision du Tribunal des conflits du 17 juin 2024

France  > Droit privé > Droit civil > Droit commercial > Droit immobilier, Droits des baux

Daniel Kuri, Maître de conférences hors classe de droit privé, O.M.I.J. (UR 14476) – Université de Limoges
Décembre 2024

Le Tribunal des conflits continue son travail de pédagogie, notamment envers les juges du fond judiciaire. Ainsi, selon la Haute juridiction, le juge judiciaire est compétent pour connaître d’un litige relatif à l’expulsion d’un exploitant sans droit ni titre d’un parking souterrain affecté au domaine public routier, au motif que ce litige a trait au contentieux de la répression des infractions à la police de la conservation du domaine public routier.

Quelques mots pour rappeler les faits à l’origine du litige.

La Ville de Paris, propriétaire d’un parking souterrain, avait assigné la Compagnie parisienne de services, exploitant une station-service, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris pour voir ordonner son expulsion d’un emplacement que celle-ci occupait illégalement au sein de cet espace souterrain. Par une ordonnance du 19 janvier 2023, le juge des référés judiciaire, estimant que le parc de stationnement n'était pas directement affecté aux besoins de la circulation terrestre et qu’il ne constituait pas un accessoire indissociable des voies de circulation en surface, avait décliné la compétence de la juridiction judiciaire pour connaitre du litige. Par un arrêt du 1er juin 2023, l’appel de la Ville de Paris avait été déclaré irrecevable par la Cour d’appel de Paris.

La Ville de Paris avait, alors, saisi le juge des référés du tribunal administratif de Paris d’une demande aux mêmes fins d’expulsion. Par une ordonnance du 13 février 2024, ce juge avait renvoyé au Tribunal des conflits, sur le fondement de l’article 32 du décret du 27 février 2015 , le soin de décider sur la question de la compétence.

Dans sa réponse à cette question, la Haute Juridiction rappelle que « Aux termes de l’article L. 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques : ‘‘Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d'un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.’’» [Qu’] « Aux termes de l’article L. 2111-14 du même code : ‘‘Le domaine public routier comprend l’ensemble des biens appartenant à une personne publique mentionnée à l’article L. 1 et affectés aux besoins de la circulation terrestre, à l’exception des voies ferrées.’’»

Le Tribunal des conflits conclut, enfin, qu’« Aux termes de l’article L. 116-1 du code de la voirie routière : ‘‘La répression des infractions à la police de la conservation du domaine public routier est poursuivie devant la juridiction judiciaire sous réserve des questions préjudicielles relevant de la compétence de la juridiction administrative.’’

Ainsi, « Il ressort des pièces versées au dossier que l’espace souterrain dont la Ville de Paris est propriétaire, accessible aux véhicules terrestres à moteur circulant sur la voie publique, abrite des places de stationnement temporaire, ouvertes à tout automobiliste. Il suit de là que cet espace, qui comporte par ailleurs des places de garage ouvertes à la location longue durée ainsi qu’une station de lavage, doit être regardé, dans son ensemble, comme affecté aux besoins de la circulation terrestre. Il appartient donc au domaine public routier de la Ville de Paris. »

Dès lors, selon le Tribunal des conflits, « la demande tendant à l’expulsion de ceux qui, sans droit ni titre, occupent tout ou partie de l’espace souterrain a trait au contentieux de la répression des infractions à la police de la conservation du domaine public routier et relève de compétence de la juridiction judiciaire. »

Il s’ensuit que le litige opposant la Ville de Paris à la Compagnie parisienne de services ressort à la compétence de la juridiction judiciaire.

En conséquence, le Tribunal des conflits décide :

« Article 1er : La juridiction judiciaire est compétente pour connaître de la demande formée par la Ville de Paris.

Article 2 : L'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 janvier 2023 ainsi que l'arrêt de la cour d'appel de Paris en date du 1er juin 2023 sont déclarés nuls et non avenus. La cause et les parties sont renvoyées devant ce juge des référés.

Article 3 : La procédure suivie devant le juge des référés du tribunal administratif de Paris est déclarée nulle et non avenue à l'exception de l'ordonnance rendue par ce juge le 13 février 2024. »

Par ailleurs, le même jour, le Tribunal des conflits a également décidé que le juge judiciaire pouvait être compétent pour connaître d’une action en responsabilité contre une commune lorsque des dommages étaient survenus à l’occasion de travaux publics consécutifs à la vente d’une parcelle par cette commune au sein d’un lotissement .

En l’espèce, en 2015, le maire de la commune de Changé (Mayenne) avait délivré à sa propre commune un permis d’aménager l’autorisant à créer un lotissement sur un terrain situé dépendant de son domaine privé. La commune avait conclu un marché public avec la société Caruel Infrastructures région Ouest pour l’aménagement de ce lotissement et, notamment, pour la réalisation des travaux de voirie et de viabilisation du lotissement.

En 2016, M. et Mme A... avaient acquis auprès de la commune de Changé, lotisseur, la parcelle n° 34 au sein du lotissement afin d’y réaliser une maison d’habitation. Dans la nuit du 22 au 23 juin 2016, de fortes précipitations avaient inondé la parcelle des requérants, située en contrebas du lotissement, sur laquelle les travaux de construction avaient commencé. Les tranchées de fondation creusées en vue du coulage du béton ayant été endommagées par l’eau, il avait été nécessaire de réaliser des fouilles plus larges et d’utiliser un volume de béton supérieur à celui initialement requis pour rétablir les semelles de fondation.

Soutenant que le dommage subi résultait des caractéristiques de la voirie du lotissement, M. et Mme A... avaient, par requête du 29 avril 2022, saisi le Tribunal administratif de Nantes d’une demande tendant à la condamnation de la commune de Changé et de la société Caruel infrastructures à leur verser la somme de 3 498,43 euros en réparation de leur préjudice matériel. Par jugement du 5 décembre 2023, le Tribunal administratif de Nantes, estimant que les questions de compétence posées par les conclusions des époux A… soulevaient une difficulté sérieuse – mettant en jeu la séparation des ordres de juridictions –, avait renvoyé au Tribunal des conflits, sur le fondement de l’article 35 du décret du 27 février 2015, le soin de décider sur les questions de compétence.

Répondant à ces questions de compétence, le Tribunal des conflits juge que « s’il appartient à la juridiction administrative de statuer sur les actions en responsabilité dirigées par la victime, qu’elle ait la qualité de participant, d’usager ou de tiers, à l’encontre du maître de l’ouvrage ou des participants à l’exécution des travaux publics, il en va différemment lorsque le fondement de l’action engagée par la victime d’un dommage survenu à l’occasion de l’exécution de travaux publics réside dans un contrat de droit privé. En effet, lorsqu'une personne privée est liée à une personne publique par un contrat, elle ne peut, eu égard aux rapports juridiques qui naissent de ce contrat, exercer d’autre action en responsabilité contre cette personne publique au titre de l’inexécution ou la mauvaise exécution des obligations contractuelles que celle procédant de ce contrat, alors même que la cause du dommage résiderait dans la mauvaise réalisation ou l’absence de réalisation de travaux, prévus par ce contrat, qui revêtent par ailleurs le caractère de travaux publics. »

En conséquence, le Tribunal des conflits considère que « Les conclusions de M. et Mme A..., dirigées contre la commune de Changé, [où les époux A…] invoquent le caractère défectueux de la voirie assurant, au sein du lotissement créé, la desserte de l’immeuble vendu, tendent à la réparation d’un dommage consécutif à l’inexécution d’une obligation résultant d’un contrat de droit privé. Dès lors, [selon le Tribunal ces conclusions] sont de la nature de celles qui relèvent de la compétence du juge judiciaire.

En revanche, selon la Haute juridiction,« les conclusions de M. et Mme A..., en ce qu’elles sont dirigées contre la société Caruel infrastructures, tendent à obtenir la réparation d'un dommage résultant de l’exécution de travaux publics et relèvent de la compétence du juge administratif. »

En rendant ces décisions, le Tribunal des conflits confirme ce qu’il avait dégagé en droit des baux où la Haute juridiction avait affirmé la compétence de principe du juge judiciaire lorsqu’un contentieux entre une commune et une personne privée met directement en jeu les règles de droit privé (I). Cette compétence de principe du juge judiciaire en droit des baux, lorsqu’un contentieux entre une commune et une personne privée met directement en jeu les règles de droit privé avait, d’ailleurs, déjà été soulignée par la Cour de cassation (II)

Le Tribunal des conflits confirme ce qu’il avait dégagé en droit des baux où la Haute juridiction avait affirmé la compétence de principe du juge judiciaire lorsqu’un contentieux entre une commune et une personne privée met directement en jeu les règles de droit privé

En effet, dans une décision du 3 juillet 2023 , le Tribunal des conflits avait jugé que le juge judiciaire était en principe le juge compétent à propos d’un contrat de bail entre un propriétaire privé et une commune locataire dans la mesure où ce contrat de location ne revêtait pas un caractère administratif.

Dans son arrêt le Tribunal des conflits constatait, tout d’abord, que « Le bail conclu le 9 juin 2017 entre Mme B... et la commune de Baie-Mahaut, qui avait pour objet l’accueil temporaire des services de la ville, n’a pas le caractère d’un marché public. »

Il relevait, ensuite, que « Par ailleurs, le contrat ne [comportait] pas de clauses qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, impliquent, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs. »

Enfin, le Tribunal constatait que ce contrat de bail « [avait] pour seul objet de répondre aux besoins de fonctionnement des services de la ville et non pas de confier à la cocontractante l’exécution d’un service public dont la commune a la charge ». Ainsi, selon le Tribunal des conflits, « ce contrat ne [revêtait] pas un caractère administratif. »

En conséquence, « Il [appartenait] à la juridiction judiciaire de connaître du litige opposant Mme B... à la commune de Baie-Mahault. »

Par ces motifs , la Haute juridiction avait décidé :

« Article 1er : La juridiction de l’ordre judiciaire est compétente pour connaître du litige opposant Mme B... à la commune de Baie-Mahault.

Article 2 : L’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 19 février 2021 est déclarée nulle et non avenue. La cause et les parties sont renvoyées devant ce tribunal.

Article 3 : La procédure suivie devant le tribunal administratif de la Guadeloupe est déclarée nulle et non avenue, à l'exception du jugement rendu par ce tribunal le 16 mars 2023.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à Mme B..., à la commune de Baie-Mahault et au ministre de l'intérieur et des Outre-mer. »

Comme nous l’avions souligné, « On ne peut qu’approuver l’arrêt du Tribunal des conflits qui, par des motifs sobres et rigoureux, remet le droit à l’endroit là ou des juges l’avaient mis à l’envers. Le contrat de location en cause ne revêtant pas un caractère administratif, il appartenait donc à la juridiction judiciaire de connaître du litige opposant Mme B... à la commune de Baie-Mahault. »

On ne pouvait, à cet égard, que fortement critiquer le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre du 19 février 2021 qui s’était déclaré incompétent.

S’agissant du juge judiciaire de première instance, celui-ci avait sans doute été sensible au fait que l’un des cocontractants était une personne publique et il ne s’est pas posé la question de savoir quel était l’objet du bail, et si celui-ci comportait des clauses qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, impliqueraient, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs. Le juge des référés ne s’était pas interrogé, non plus, sur le fait de savoir si la « la cocontractante [s’était vue confier] l'exécution d'un service public dont la commune a la charge. »

Ces interrogations étaient pourtant essentielles et le juge aurait pu, en plus, s’inspirer d’un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation, rendu le 4 juillet 2019, dans lequel une commune propriétaire avait loué un bien de son domaine privé à un particulier. Les juges du quai de l’horloge avaient alors considéré que le droit applicable au litige était le droit privé et plus spécialement les dispositions du droit commun des baux du Code civil .

Nous reviendrons sur cette décision dans la deuxième partie de notre commentaire .

En définitive l’intérêt essentiel de la décision du u>Tribunal des conflits du 3 juillet 2023 était de rappeler qu’une solution identique doit être appliquée lorsqu’une commune est « locataire » d’un particulier, en l’espèce par le biais d’un bail à usage professionnel ayant pour objet l’accueil temporaire des services de la ville, dans la mesure où ce bail n’avait pas le caractère d’un marché public .

D’autant que, selon le Tribunal « le contrat ne [comportait] pas de clauses qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, impliquent, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs. »

Ces motifs rappelaient, d’ailleurs, fortement ceux où la Cour de cassation, dans son arrêt du 4 juillet 2019, considérait « […] que le litige avait pour objet la résolution d’un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé et dépourvu de clause exorbitante du droit commun et relevait, par suite, de la compétence de la juridiction judiciaire ; »

Enfin, ne négligeant aucun cas de figure et envisageant l’hypothèse éventuelle d’une délégation de service public, le Tribunal constatait que ce contrat de bail « [avait] pour seul objet de répondre aux besoins de fonctionnement des services de la ville et non pas de confier à la cocontractante l’exécution d’un service public dont la commune a la charge » .

Le Tribunal des conflits en concluait que « ce contrat ne [revêtait] pas un caractère administratif. »

En définitive, nous continuons à penser – au regard de cette question de compétence en principe solidement établie en jurisprudence – que cette décision du Tribunal des conflits du 3 juillet 2023 aurait pu facilement être évité si le juge judiciaire de première instance avait mieux raisonné en la matière, en s’inspirant tout simplement de la solution clairement dégagée par la Cour de cassation dans son arrêt du 4 juillet 2019. La Haute juridiction confirmait, d’ailleurs, un arrêt d’une Cour d’appel et un jugement d’un Tribunal de première instance .

En raisonnant par analogie avec la décision du 3 juillet 2023, mais également avec celle du 17 juin 2024 (n° C4312), le juge judiciaire serait donc le juge compétent si un contentieux opposait la Ville de Paris, propriétaire, à un de ses locataires de places de garage car ce litige aurait, également, trait au contentieux de la répression des infractions à la police de la conservation du domaine public routier. La formule du Tribunal des conflits, dans sa décision du 17 juin 2024 est d’ailleurs très générale .

Outre cette décision du Tribunal des conflits du 3 juillet 2023, confirmée par celle du 17 juin 2024, il n’est pas inintéressant de relever que la Cour de cassation avait déjà, en droit des baux, rappelé cette compétence de principe du juge judiciaire.

La Cour de cassation avait déjà en droit des baux souligné cette compétence de principe du juge judiciaire lorsqu’un contentieux entre une commune et une personne privée met directement en jeu les règles de droit privé

Ainsi, la première chambre civile de la Cour de cassation avait également considéré, le 4 juillet 2019 , que lorsqu’une commune procède à une location sur son domaine privé, le régime juridique de celle-ci dépend entièrement de l’article 1719 du Code civil, en particulier en ce qui concerne l’obligation de délivrance.

Les faits de l’espèce étaient en eux-mêmes très simples.

La commune de Boissezon avait donné à bail à la société Terre d’Hautaniboul un immeuble à usage commercial dépendant de son domaine privé.

À la suite de l’effondrement partiel du chemin rural desservant les locaux loués, un arrêté municipal y avait interdit la circulation.

Soutenant être dans l’impossibilité de poursuivre son activité et invoquant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la société avait saisi la juridiction judiciaire pour voir prononcer la résolution du contrat et obtenir le paiement de dommages-intérêts. La commune de Boissezon avait alors soulevé une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative.

Après le juge judiciaire de première instance, la Cour d’appel de Toulouse, le 4 juillet 2018, rejeta cette exception d’incompétence aux motifs que « l’objet de l’action engagée par le preneur et ses ayants-cause, telle qu’elle résulte de l’acte introductif d’instance, est de sanctionner une violation prétendue du bailleur à son obligation de délivrance, par la résolution du bail commercial et d’obtenir l’indemnisation des préjudices en résultant pour les demandeurs ; que le bail commercial est un contrat de droit privé et l’immeuble loué dépend du domaine privé de la commune, quelque soit le statut de la voie qui le dessert et permet aux véhicules nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce d’y accéder depuis le réseau routier ; qu’ainsi que l’a justement relevé le premier juge, il n’est soumis à aucune clause exorbitante du droit commun ».

Les conseillers ajoutèrent « que le litige a pour objet de sanctionner la violation par le bailleur de ses obligations contractuelles, dans le cadre déterminé par les articles 1719 et 1720 du code civil, et notamment de celles de délivrer au preneur le bien loué, puis de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail conformément à son usage, tel que les parties l’ont défini ; qu’il échappe ainsi à la compétence du juge administratif et [que] l’ordonnance sera nécessairement confirmée » ;

Enfin, adoptant les motifs du juge de première instance, la Cour d’appel estima que « s’agissant de l’exception d’incompétence de la présente juridiction civile au profit de la juridiction administrative, il convient de rappeler et de souligner que le présent litige ne vise que la résolution du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur et non d’une action en responsabilité contre la commune, personne publique, en raison d’un manquement à son obligation d’entretien général d’un chemin rural ou d’un défaut d’exécution de travaux publics ; qu’il s’agit d’examiner uniquement la responsabilité de la commune en qualité de bailleresse envers le preneur pour inexécution de l’obligation de délivrance invoquée, consistant en l’impossibilité pour la société Terre d’Hautaniboul d’accéder au local loué ; qu’il s’agit donc bien de l’examen de la violation ou non d’un engagement contractuel du bailleur dans le cadre d’un bail incontestablement commercial, celui-ci faisant expressément références aux dispositions du décret du 30.9.1953, portant sur un local faisant partie du domaine privé de la commune (fait constant) et précision faite qu’il n’est soumis à aucune clause exorbitante du droit commun ; qu’il convient donc de rejeter l’exception d’incompétence soulevée » ;

À la suite du rejet de son exception d’incompétence, la commune s’était alors pourvue en cassation en faisant fait grief à l’arrêt d’appel d’avoir rejeté cette exception.

Dans le moyen de son pourvoi, la commune de Boissezon soutenait, tout d’abord, que « la clause exorbitante du droit commun est celle qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, implique, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs ; [et] que, dans ses conclusions d’appel, la commune faisait valoir que le contrat de bail litigieux devrait être requalifié en contrat administratif, relevant de la compétence du juge administratif, si l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural qui dessert le fonds donné à bail à la société était regardé comme incorporé au contrat dans la mesure où cet engagement constituerait une clause exorbitante du droit commun ; ».

Ainsi, « en se bornant à énoncer, pour rejeter l’exception d’incompétence soulevée, que le bail n’était soumis à aucune clause exorbitante du droit commun, sans expliquer, comme elle y était invitée, si elle considérait que l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural était, ou non, incorporé au contrat et, ainsi, sans mettre la Cour de cassation en mesure de connaître les clauses qu’elle a examinées pour retenir cette solution, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III ; »

La commune de Boissezon estimait, également, « que, subsidiairement, la clause exorbitante du droit commun est celle qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, implique, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs ; [et] que, dans ses conclusions d’appel, la commune faisait valoir que le contrat de bail litigieux devrait être requalifié en contrat administratif, relevant de la compétence du juge administratif, si l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural qui dessert le fonds donné à bail à la société était regardé comme incorporé au contrat dans la mesure où cet engagement constituerait une clause exorbitante du droit commun ; »

En conséquence, la commune de Boissezon soutenait qu’« en se bornant à énoncer, pour rejeter l’exception d’incompétence soulevée, que le bail n’était soumis à aucune clause exorbitante du droit commun, sans expliquer, comme elle y était invitée, en quoi l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural pouvait être regardé comme incorporé au contrat, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III ; »

Enfin, la commune de Boissezon considérait « que, tout aussi subsidiairement, la clause par laquelle une commune s’engage à entretenir un chemin rural, appartenant à son domaine privé et ouvert à la circulation publique, constitue une clause exorbitante du droit commun ; qu’en retenant que l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural [...], qui appartient à son domaine privé et est ouvert à la circulation publique, ne constitue pas une clause exorbitante du droit commun, la cour d’appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ; »

La Cour de cassation rejeta le pourvoi de la commune de Boissezon en réaffirmant plusieurs principes qui, selon les Hauts magistrats, avaient bien été appliqués par les conseillers de la Cour d’appel de Toulouse.

Faisant le constat que la commune de Boissezon avait fait cette location sur son domaine privé, la Haute juridiction affirma tout d’abord – dans un motif qui a des allures de principe – « qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que cette obligation légale lui impose de délivrer un local conforme à la destination contractuelle » (premier considérant).

Elle considéra ensuite que, dans la présente affaire, « […] c’est à bon droit et sans avoir à procéder aux recherches visées par les deux premières branches du moyen, qu’après avoir relevé que l’action engagée par la société tendait à voir sanctionner la violation, par la commune, de son obligation de délivrance, en raison de l’impossibilité d’accéder aux locaux loués, la cour d’appel a retenu que le litige avait pour objet la résolution d’un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé et dépourvu de clause exorbitante du droit commun et relevait, par suite, de la compétence de la juridiction judiciaire ; que le moyen n’est pas fondé ; » (second considérant).

Ainsi, cet arrêt rappelait bien, dans ces deux considérants, l’importance de l’obligation de délivrance de « la chose louée » dans le contrat de bail (A), pour appliquer ensuite cette obligation en prenant en compte le contexte juridique de l’affaire (B).

L’importance de l’obligation de délivrance dans le contrat de bail

L’arrêt soulignait, en premier lieu, avec force et de façon très classique « qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que cette obligation légale lui impose de délivrer un local conforme à la destination contractuelle » .

Ce motif prenait une force d’autant plus grande qu’il s’agissait d’un motif de rejet. La Cour rappelait, avec une particulière fermeté, la loi applicable au contrat de bail .

Cette solution était d’ailleurs renforcée par le fait que la Cour considérait, ensuite, de façon lapidaire, que «  Dès lors, c’est à bon droit et sans avoir à procéder aux recherches visées par les deux premières branches du moyen, qu’après avoir relevé que l’action engagée par la société tendait à voir sanctionner la violation, par la commune, de son obligation de délivrance, en raison de l’impossibilité d’accéder aux locaux loué, la cour d’appel avait retenu que le litige avait pour objet la résolution d’un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé et dépourvu de clause exorbitante du droit commun et relevait, par suite, de la compétence de la juridiction judiciaire ; que le moyen n’était pas fondé ; »

Après avoir donc évoqué avec vigueur l’importance essentielle de l’obligation de délivrance dans le contrat de bail, la Haute juridiction allait ensuite appliquer cette obligation à l’aune du contexte juridique de l’affaire.

L’application de l’obligation de délivrance eu égard au contexte juridique de l’affaire

À ce propos, la Cour relevait, ab initio, que la commune de Boissezon avait fait cette location sur son domaine privé.

C’est par ce que la commune avait procédé à cette location sur son domaine privé que, pour la Haute juridiction, le régime juridique de celle-ci dépendait entièrement de l’article 1719 du Code civil, en particulier en ce qui concerne l’obligation de délivrance. Les règles dérogatoires de droit public n’avaient alors aucune vocation à s’appliquer à la location.

En l’espèce, la Cour soulignait ainsi fortement la primauté du droit commun des baux lorsqu’une commune loue des biens appartenant à son domaine privé (1) pour relever, en conséquence, l’éviction des règles de droit public en la matière (2)

La primauté du droit commun des baux lorsqu’une commune procède à une location sur son domaine privé

L’une des conséquences de ce principe – affirmé en tant que tel par la Cour – était bien évidemment l’application de plein droit de l’obligation de délivrance édictée par l’article 1719 du Code civil.

Un autre intérêt de l’arrêt était de rappeler que si les dispositions du droit civil s’appliquant au bail de droit commun ont, en principe, un aspect supplétif, tel n’est pas le cas de l’obligation de délivrance qui s’applique à l’ensemble des baux et présente un caractère d’ordre public.

A ce propos, même si le loyer est un élément essentiel du contrat de bail, sans lequel ce dernier ne saurait exister , l’obligation de délivrance fait, elle aussi, intrinsèquement partie du bail.

En conséquence, le fait que l’obligation de délivrance ne figure pas expressément dans le contrat de bail ne signifie aucunement que cette obligation ne doive pas s’exécuter .

La Cour ajoutait, d’ailleurs, que « cette obligation légale » impose au bailleur de remettre au locataire « un local conforme à sa destination contractuelle » .

En l’espèce, rappelons-le, il n’était pas possible d’accéder aux locaux loués !

De façon plus générale, la Cour de cassation assimile, d’ailleurs, la non-conformité de la chose louée à sa destination contractuelle à un manquement à l’obligation de délivrance .

Au-delà de la primauté du droit commun des baux lorsqu’une commune procède à une location sur son domaine privé, et du caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance (premier considérant), l’arrêt soulignait aussi l’éviction de l’application des règles de droit public lorsqu’une commune fait une location sur son domaine privé (second considérant).

L’éviction de l’application des règles de droit public lorsqu’une commune procède à une location sur son domaine privé

Rappelons que la commune de Boissezon, dans la procédure engagée contre son locataire, et notamment dans son pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 4 juillet 2018, tentait d’appliquer les règles – dérogatoires – de droit public tenant à sa qualité de commune.

Comme on peut le constater, la Cour rejeta très fermement les moyens d’un pourvoi pourtant fortement argumenté.

Il était, en effet, soutenu par les auteurs du pourvoi, dans les deux premières branches du moyen, « que le contrat de bail litigieux devrait être requalifié en contrat administratif, relevant de la compétence du juge administratif, si l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural qui dessert le fonds donné à bail à la société était regardé comme incorporé au contrat dans la mesure où cet engagement constituerait une clause exorbitante du droit commun ; »

Par ailleurs, dans la troisième branche du moyen, les auteurs du pourvoi soutenaient « que, tout aussi subsidiairement, la clause par laquelle une commune s’engage à entretenir un chemin rural, appartenant à son domaine privé et ouvert à la circulation publique, constitue une clause exorbitante du droit commun ; »

La Cour, pour rejeter ces prétentions, considéra – sans aucune réserve – « […] que le litige avait pour objet la résolution d’un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé et dépourvu de clause exorbitante du droit commun et relevait, par suite, de la compétence de la juridiction judiciaire ; » (second considérant).

Comme nous l’avions souligné, « ce rappel, par la Cour de cassation, de l’objet du litige, des faits de l’espèce, et de leur qualification juridique, était opportun car il serait commode – pour une commune désirant s’affranchir des obligations les plus classiques d’un bailleur – d’invoquer des règles dont l’application n’a aucun sens s’agissant de locations concernant le domaine privé communal.  » .

En définitive, cet arrêt important de la première chambre civile de la Cour de cassation du 4 juillet 2019 était une invitation à ne jamais oublier que le droit commun des baux, toujours régi par les textes initiaux du Code civil de 1804, a une vocation de principe à s’appliquer en l’absence d’hypothèses ou de dispositions spécifiques.

Au-delà de cet arrêt particulièrement motivé de la première chambre civile de la Cour de cassation, l’intérêt essentiel de la décision du Tribunal des conflits du 17 juin 2024 (n° C4312), est donc de rappeler, à nouveau, la compétence de principe du juge judiciaire lorsqu’un contentieux entre une commune et une personne privée met directement en jeu les règles de droit privé, notamment lorsqu’un litige a trait au contentieux de la répression des infractions à la police de la conservation du domaine public routier .