Le locataire peut se prévaloir d’une exception d’inexécution en raison du manquement du propriétaire à ses obligations sans être tenu de lui délivrer une mise en demeure préalable.

 France >  Droit privé >  Droit immobilier >  Baux commerciaux 

Daniel Kuri, Maître de conférences hors classe de droit privé, Université de Limoges (O.M.I.J.)
Mars 2026

Commentaire sur l’arrêt de la troisième chambre civile du 18 septembre 2025 n° 23-24.005 [1]

L’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 18 septembre 2025, publié dans son bulletin , est important d’un point de vue pratique puisqu’il vient rappeler que le locataire peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers – à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du propriétaire à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés – sans être tenu de délivrer à celui-ci une mise en demeure préalable C’est une affaire singulière que la Cour a eu à connaitre et à juger car elle statuait à propos d’un arrêt de la Cour d’appel de Fort-de-France du 21 mars 2023, rendu sur renvoi, après cassation d’un premier arrêt de la Cour d’appel de Fort-de-France du 13 novembre 2018 par un arrêt de la 3ème chambre civile du 3 juin 2021 .

Quelques mots pour rappeler les faits à l’origine du litige ;

1. La société Le Bourgeon (la bailleresse) avait, pour une durée de vingt-trois mois, à compter du 15 novembre 2011, donné à bail à Mme D. (la locataire) un local à usage commercial, l’article 12 de ce contrat prévoyant le versement par le preneur d’une « indemnité de pas de porte », fixée à la somme de 12 000 euros, en cas de conclusion d’un nouveau bail.

2. A l’issue du bail, la locataire était demeurée dans les lieux, sans signature d’un nouveau contrat ni versement de l’indemnité prévue.

3. La bailleresse l’avait alors assignée en constatation de la résiliation du bail, expulsion et condamnation au paiement de l’indemnité de 12 000 euros. Elle avait également formé, à titre additionnel, des demandes en prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et en paiement des loyers échus jusqu’au prononcé de la résiliation du bail.

4. La locataire, qui avait quitté les locaux en cours d’instance, avait opposé une exception d’inexécution à la demande en paiement des loyers non payés des mois de mars et avril 2015 ainsi que ceux de l’année 2016 en raison de l’impossibilité d’exploiter les lieux loués à la suite d’un dégât des eaux survenu le 18 août 2016. Elle avait, également, formé, à titre reconventionnel, en cause d’appel une demande en paiement de dommages intérêts pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. Par ailleurs, la locataire contestait également le fait que son préjudice matériel, causé par les infiltrations subies par le local loué, survenues courant août 2016 ait été indemnisé. La Cour d’appel de Fort-de-France, le 21 mars 2023, avait rejeté les deux demandes de la locataire et celle-ci s’était, alors, pourvu en cassation. La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, le 18 septembre 2025, va casser l’arrêt d’appel en considérant, tout d’abord, que la Cour d’appel a dénaturé les écrits concernant l’indemnisation du préjudice matériel causé par les infiltrations subies par le local loué (I) et en jugeant, ensuite, que la Cour d’appel a violé les conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution (II).

Le contrôle de la dénaturation

Le grief de la dénaturation est rarement évoqué et encore moins souvent accueilli. L’arrêt n’en est donc que plus intéressant.

5. La locataire faisait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel causé par les infiltrations subies par le local loué, survenues courant août 2016, alors « que la pièce n° 9 produite en appel par la locataire consistait dans l’évaluation faite par l’expert, la société Texa, le 13 mars 2018, du montant des dommages résultant du dégât des eaux du 18 août 2016, laquelle avait été approuvée par cette dernière le 15 mars suivant ; qu’en jugeant, pour rejeter sa demande d’indemnisation du préjudice matériel causé par ce sinistre, que l’assurance MAAF assurances avait proposé une indemnisation du dommage à concurrence de 30 863,66 euros par courrier du 13 mars 2018 consistant en la pièce n° 9 produite par l’appelante qui avait approuvé ladite proposition et qu’en l’absence de toute autre pièce de l’assurance confirmant les allégations de l’appelante selon lesquelles la somme proposée n'aurait pas été versée, il doit être retenu que cette dernière a perçu cette somme, la cour a dénaturé la pièce n° 9 précitée qui constituait l’évaluation de l'expert, violant ainsi le principe interdisant au juge de dénaturer les pièces qui lui sont soumises. »

La Cour va casser, de façon cinglante, l’arrêt de la Cour d’appel de Fort-de-France du 21 mars 2023 avec un visa que l’on voit rarement apparaître :

« Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis »

6. La 3ème chambre civile va, ensuite, considérer que l’arrêt d’appel – pour rejeter la demande de la locataire en réparation de son préjudice matériel causé par les infiltrations – énonce que le trouble de jouissance subi par la locataire, en raison des désordres constatés dans les locaux selon le constat du 25 août 2016, est certes établi, mais que le préjudice matériel qui en est résulté a donné lieu à proposition d’indemnisation par la société MAAF assurances le 13 mars 2018 à concurrence de 30 863,66 euros selon la pièce n° 9 de la locataire, qui fait référence au dégât des eaux du 18 août 2016, proposition qui a été acceptée, ce dont il résulte que la locataire, qui ne justifie pas d’un préjudice matériel plus important que celui pris en charge par son assurance, a perçu cette somme .

7. Selon la haute juridiction, « en statuant ainsi, alors que la pièce n° 9 figurant sur le bordereau de communication de pièces de la locataire était une lettre de l’expert mandaté par l’assureur proposant un règlement du sinistre avant envoi du rapport à l’assureur pour que celui-ci formule ensuite ses propositions d’indemnisation, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé »

On peine à comprendre que la Cour d’appel de Fort-de-France ait pu faire une confusion aussi grossière à propos de cette fameuse pièce n° 9 en confondant une lettre de l’expert mandaté par l’assureur – proposant un règlement du sinistre avant envoi du rapport à l’assureur pour que celui-ci formule ensuite ses propositions d’indemnisation – avec le règlement de l’indemnité par la MAAF assurance !

Par voie de conséquence, la Cour mettait la locataire dans la situation ubuesque de prouver qu’elle n’avait pas reçu cette somme et en déduisait « qu’en l’absence de toute autre pièce de l’assurance confirmant les allégations de l’appelante selon lesquelles la somme proposée n'aurait pas été versée, il doit être retenu que cette dernière a perçu cette somme ».

On avait, en l’espèce, une illustration caricaturale de la dénaturation des faits et de ses graves conséquences pour la solution du litige. La Cour de cassation exerce alors pleinement son contrôle de la dénaturation lorsque le juge du fond a déformé le sens clair et précis d’un écrit (contrat, acte, pièce). L’arrêt de la 3ème chambre civile est un bon rappel de cette règle fondamentale qui s’impose en toutes circonstances aux juges : ne pas dénaturer les faits !

Outre ce contrôle de la dénaturation, la 3ème chambre civile a aussi été appelée à rappeler les conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution.

Les conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution

8. La locataire faisait grief – dans le second moyen, pris en sa deuxième branche – à l’arrêt de la condamner à payer à la bailleresse la somme de 1 270 euros au titre des loyers des mois de mars et avril 2015 et la somme de 7 620 euros au titre des loyers des mois de janvier à décembre 2016, alors « que celui qui se prévaut de l’exception d'inexécution n’est pas tenu à une mise en demeure préalable ; qu’en se fondant, pour dire que Mme D. ne pouvait utilement se prévaloir d'une exception d'inexécution avant le 28 décembre 2016, sur l’absence de pièce démontrant qu’antérieurement à cette date elle n’avait pu exploiter son commerce et avait sollicité de la bailleresse l’exécution de travaux, la cour d’appel a violé l'article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et l’article 1728 du code civil. »

La 3ème chambre civile va, donc, accueillir ce moyen et casser sur le triple visa des articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil l’arrêt de la Cour d’appel de Fort-de-France du 21 mars 2023

9. Ainsi, d’après la Cour, selon le premier de ces textes, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

10. Ensuite, aux termes du second texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

11. Enfin, selon le dernier texte, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

12. Il en résulte, selon la 3ème chambre civile, que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. »

13. A l’aune de ce principe, la juridiction du quai de l’Horloge rappelle, que, pour condamner la locataire à payer à la bailleresse les loyers des mois de janvier à décembre 2016, l’arrêt retient qu’en l’absence de toute pièce démontrant qu’antérieurement au 18 août 2016, elle n’a pu exploiter son commerce, elle ne peut utilement se prévaloir d’une exception d’inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle a tiré les conséquences du refus de la bailleresse d’exécuter les travaux sollicités aux termes de sa mise en demeure du 1er novembre 2016, ayant informé la bailleresse de l’état du local et de l’impossibilité de l’exploiter.

14. D’après les hauts conseillers, « En statuant ainsi, en exigeant une mise en demeure, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé les textes susvisés. »

La 3ème chambre civile va, ensuite, préciser la portée et les conséquences de la cassation.

15. Selon la Cour, la cassation prononcée sur le second moyen n’entraîne pas la cassation du chef de dispositif condamnant la locataire à payer à la bailleresse la somme de 1 270 euros au titre des loyers des mois de mars et avril 2015, qui sont justifiés par d’autres motifs de l'arrêt non remis en cause.

Enfin, dans le dispositif de son arrêt, annoncée par la formule rituelle « PAR CES MOTIFS », et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour casse l’arrêt de la Cour d’appel de Fort-de-France du 21 mars 2023, mais seulement en ce qu’il déboute la locataire de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel causé par les infiltrations subies par le local loué survenu courant août 2016 / et en ce qu’il la condamne à payer à la société Le Bourgeon la somme de 7 620 euros au titre des loyers des mois de janvier à décembre 2016 inclus.

En conséquence, la Cour « remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Fort-de-France, autrement composée  » .

Quelques observations sur les conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution.

Alors que la locataire dans son pourvoi n’avait visé que la violation par la Cour d’appel de l’article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et de l’article 1728 du Code civil, lorsque celle-ci avait refusé d’admettre son exception d’inexécution à défaut de la mise en demeure préalable du propriétaire, la 3ème chambre civile – dans sa cassation de l’arrêt d’appel – va ajouter la violation par les magistrats de Fort-de-France de l’article 1719 du Code civil, ce texte étant visé globalement. Le bailleur a, ainsi, manqué à l’ensemble des obligations – lui incombant – prévues par ce texte, considéré comme d’ordre public.

Précisons seulement, à ce propos, que les propriétaires, outre l’incontournable obligation de délivrance , seront également tenus d’assumer leur obligation d’entretien et devront assurer une jouissance paisible à leurs locataires dans les lieux loués pendant toute la durée du bail .

La haute juridiction va, par ailleurs, judicieusement combiner l’articulation de l’article 1719 du Code civil avec les autres textes dont la violation était alléguée. La 3ème chambre civile va, ainsi, faire apparaitre l’article 1719 du Code civil entre l’article 1184 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et de l’article 1728 du Code civil

Ce qui va lui permettre de déduire – de façon logique – que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d'inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. »

La Cour d’appel de Fort-de-France a donc commis une erreur de droit en considérant que la locataire ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle la locataire avait tiré les conséquences du refus du propriétaire d’exécuter les travaux sollicités aux termes de sa mise en demeure du 1er novembre 2016, ayant informé ce dernier de l’état du local et de l’impossibilité de l’exploiter.

La 3ème chambre civile précise, cependant, la portée et les conséquence de cette cassation en considérant que « la cassation prononcée sur le second moyen n’entraîne pas la cassation du chef de dispositif condamnant la locataire à payer à la bailleresse la somme de 1 270 euros au titre des loyers des mois de mars et avril 2015, qui sont justifiés par d’autres motifs de l'arrêt non remis en cause. »

Pour le reste, la 3ème chambre civile casse l’arrêt d’appel qui avait débouté la locataire de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel causé par les infiltrations subies par le local loué survenu courant août 2016 / et l’avait condamnée à payer au propriétaire – la société Le Bourgeon – la somme de 7 620 euros au titre des loyers des mois de janvier à décembre 2016 inclus.

Le renvoi ayant été fait devant « la Cour d’appel de Fort-de-France, autrement composée », ce sera, donc, la troisième fois que la Cour d’appel de Fort-de-France aura à connaitre de cette affaire !

On se plait à espérer que la Cour d’appel de Fort-de-France, à l’occasion de cette troisième saisine, se conformera à la solution de la Cour de cassation. Au-delà du droit, ce ne serait que justice.