Le rappel par la Cour de cassation de l’obligation d’entretien du propriétaire ainsi que d’assurer la jouissance paisible du locataire, commentaire sur l’arrêt de la troisième chambre civile du 19 juin 2025

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Daniel Kuri, Maître de conférences hors classe de droit privé, Université de Limoges (O.M.I.J.) UR 14476
Janvier 2026

L’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 19 juin 2025, publié dans son bulletin  , est un important rappel de l’obligation d’entretien du propriétaire ainsi que celle d’assurer la jouissance paisible du locataire dans les locaux loués pendant la durée du bail.

Quelques mots pour rappeler les faits à l’origine du litige

La société Besson chaussures, preneuse à bail commercial de plusieurs locaux appartenant à la société Financière internationale Monceau, avait assigné cette dernière en constatation du caractère non écrit des clauses d’indexation stipulées dans les baux commerciaux ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice du coût de la construction. Elle demandait, en conséquence, la restitution des sommes payées au titre de ces clauses.

La société locataire avait également formé une demande additionnelle en paiement de diverses sommes, d’une part, en réparation du préjudice de jouissance subi, consécutif à des infiltrations en provenance de la toiture, d’un des locaux loués, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, d’autre part, au titre du coût des travaux de reprise des faux plafonds de ce local.

Nous n’avons pas d’indication sur le jugement de première instance mais la Cour d’appel de Riom, le 24 mai 2023, avait débouté la locataire de l’ensemble de ses prétentions. La société Besson chaussures avait donc formé un pourvoi en cassation. La demanderesse invoquait, à l’appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation.

La société Financière internationale Monceau avait également formé un pourvoi incident contre le même arrêt. La demanderesse au pourvoi incident invoquait, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Ainsi, la société locataire, dans le premier moyen du pourvoi principal, faisait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes en constatation du caractère réputé non écrit des clauses d’indexation des loyers et en restitution des loyers versés en exécution de ces clauses ainsi que de la condamner à payer diverses sommes à titre de loyers, alors « qu’une clause d'indexation excluant toute réciprocité de la variation du loyer est réputée non écrite en son entier, dès lors qu'elle est indivisible ; qu’il résultait des constatations de l’arrêt que les clauses litigieuses prévoyaient, aux termes d’une seule et même phrase, que le loyer serait « susceptible de varier uniquement à la hausse en fonction des variations de l’indice du coût de la construction ».

Selon la société Besson chaussures, en retenant que « l’obligation d’indexer le loyer, telle que convenue entre les parties », n’apparaissait « pas indivisible », quand les clauses litigieuses ne prévoyaient pas le principe de l’indexation du loyer aux termes d’une première stipulation, avant d’exclure toute variation à la baisse de ce dernier par une stipulation distincte, mais énonçait en une stipulation unique, le principe d’une indexation dans la seule hypothèse où elle entraînerait une variation à la hausse du loyer, ce qui caractérisait son indivisibilité , la Cour d’appel avait violé les articles 1134 et 1217 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 .

La Cour va répondre, de façon argumentée, à ce premier moyen du pourvoi principal de la société locataire.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle, de façon préliminaire, qu’il a été jugé « qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité (3ème Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169 [1], publié), lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence. »

La 3ème chambre civile va ensuite considérer, s’agissant de ce moyen du pourvoi, que « La cour d’appel a, d’abord, constaté que les baux commerciaux comprenaient, en l’espèce, une clause stipulant que le loyer [serait] susceptible de varier uniquement à la hausse en fonction de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE. »

Mais, selon les hauts magistrats, la Cour d’appel a, ensuite, relevé, « par motifs propres et adoptés, qu’il pouvait être fait abstraction du seul membre de phrase ‘‘uniquement à la hausse’’ en laissant subsister la clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse, et que l’obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l’augmentation était divisible et dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l’autre, et ce d’autant que la clause d’indexation exclusivement à la hausse n’avait pas été mise en œuvre par les parties, la bailleresse ayant appliqué une indexation à la baisse lors des variations à la baisse de l’indice. »

En conséquence, la Cour d’appel « ayant ainsi caractérisé la divisibilité de la clause d’indexation, elle en a exactement déduit que celle-ci n’était pas réputée non écrite en son entier, et, à bon droit, a rejeté la demande de la locataire en restitution des loyers versés en exécution de la clause d’indexation lorsqu’elle a eu pour effet d’augmenter le montant du loyer. »

Le moyen n’est donc pas fondé et l’arrêt d’appel est, sur cette question, pleinement confirmé par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation.

Quelques brèves observations sur ce rejet du premier moyen du pourvoi principal.

Face à un moyen du pourvoi qui prétendait s’appuyer sur la jurisprudence de la Cour de cassation , la 3ème chambre civile se contente de peu, en l’espèce, s’agissant de l’appréciation par la Cour d’appel de la validité de la clause d’indexation elle-même, qui – selon les conseillers – n’était donc pas indivisible. La Cour utilise, en effet, pour rejeter le pourvoi de la société locataire Besson chaussures et approuver l’arrêt d’appel la formulation lapidaire et on ne peut moins précise par « motifs propres et adoptés ». La Cour « sauve », peut-être, ainsi un arrêt de Cour d’appel peu ou insuffisamment motivé ou aux motivations contradictoires.

La référence à la formule générale « en laissant subsister la clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse » nous interroge également .

On a aussi l’impression que, dans la fin du motif de rejet de la 3ème chambre civile, la non- application, en l’espèce, de la « clause d’indexation exclusivement à la hausse » sert à la justification…à posteriori de cette « clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse » !

En définitive, avouons-le, nous ne sommes pas pleinement convaincus par la motivation de ce rejet du premier moyen du pourvoi principal .

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation va, en revanche, accueillir le troisième moyen du pourvoi principal de la société Besson avec sa formule rituelle «Mais sur le troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal. »

Dans ce moyen la société locataire faisait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en paiement d’une certaine somme au titre des travaux de reprise des faux plafonds des locaux, alors « que le bailleur est tenu d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y procéder, pendant la durée du bail, à toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives ». Elle soutenait que les fuites d’eau, dues à l’état de vétusté de la toiture, avaient créé des trous et auréoles dans les faux plafonds des locaux donnés à bail, que des dalles, gondolées, menaçaient de tomber, que d’autres présentaient des tâches d’humidité à proximité de néons, et qu’en dépit des mises en demeure qu’elle avait adressées à la société Financière internationale Monceau, cette dernière n’avait fait procéder à aucuns travaux. En conséquence, la société Besson demandait que la société Monceau soit condamnée à lui payer une somme de 79 800 euros – montant d’un devis de réparation qu'elle avait fait établir – au titre des travaux de reprise de ces faux plafonds.

De plus, selon la société Besson chaussures, la Cour d’appel, après avoir relevé que la nécessité de faire réaliser des travaux de reprise de la toiture, vétuste, était certaine, et que la société Financière internationale Monceau – informée de la « dégradation importante de l’état du plafond suite à fuites d'eau depuis le toit » depuis, au plus tard, le mois de juin 2018 – avait manqué à son obligation d’effectuer les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour assurer à la locataire le maintien de la jouissance normale des lieux, a néanmoins retenu que sa demande n’aurait pas été fondée « dès lors que ce désordre [était] apparu dès les premiers signalements faits par la société preneuse, en juin 2018 puis février 2019 » et qu’il n’aurait pas été « lié au retard fautif de la société bailleresse ». D’après la société locataire, « en statuant de la sorte, par des motifs impropres à exclure que la bailleresse ait été tenue de procéder aux réparations des faux-plafonds situés dans les locaux loués dès lors qu’elles avaient été rendues nécessaires par des fuites d’eau provenant d’une toiture vétuste, peu important qu’elles n'aient pas été liées à son défaut de diligences auprès du syndic de copropriété, la Cour d’appel a violé les articles 1719 2°, et 1720, alinéa 2, du code civil. »

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation va, donc, accueillir ce moyen et casser sur le double visa des articles 1719, 1° et 2°, et 1720, alinéa 2, du Code civil l’arrêt de la Cour d’appel de Riom du 24 mai 2023.

Ainsi, d’après la Cour, selon le premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Enfin, aux termes du second texte, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il en résulte, selon la 3ème chambre civile, que, « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. »

A l’aune de ce principe, la Cour rappelle, que, pour rejeter la demande en paiement du coût des travaux de reprise des faux plafonds, l’arrêt avait retenu que le désordre les affectant est apparu dès les premiers signalements faits par la locataire et n’était pas lié au retard fautif de la société bailleresse.

D’après les hauts conseillers, « En statuant ainsi, alors qu'une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d'avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »

Après avoir accueilli le 3ème moyen du pourvoi principal de la société Besson chaussures, la 3ème chambre civile, va également admettre le 4ème moyen de son pourvoi.

Elle va, en même temps, envisager l’examen du pourvoi incident du propriétaire, la société Financière internationale Monceau. L’arrêt de la Cour d’appel sur la réparation du préjudice de jouissance était, en effet, critiqué par les deux parties et ces moyens avaient donc été « réunis » par la Cour.

La société locataire faisait dans ce moyen grief à l’arrêt de limiter la condamnation de la société Monceau – propriétaire – au paiement d’une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, alors « que en toute hypothèse, la perte d’une chance consiste dans la disparition d'une éventualité favorable ; qu’en se bornant à affirmer que le préjudice subi n’aurait consisté qu’en une perte de chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture, sans caractériser l’aléa qui aurait affecté une réalisation plus rapide des travaux de réfection si la société Financière internationale Monceau avait fait toutes diligences pour l’obtenir, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

La société propriétaire faisait, elle, grief à l’arrêt de l’avoir condamné à payer à la société Besson chaussures une certaine somme à titre de dommages-intérêts pour son préjudice de jouissance, alors « que les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier ; qu’en retenant, pour condamner la société Financière internationale Monceau à verser à la société Besson chaussures la somme de 49 500 euros à titre de dommages-intérêts, qu’elle avait tardé à saisir le syndic pour qu’il soit remédié aux désordres affectant la toiture, partie commune de l'immeuble dans lequel sa locataire louait des locaux commerciaux, quand la société Financière internationale Monceau ne pouvait être recherchée que si, informée de l'existence des désordres, elle n’avait pris aucune disposition pour y remédier, la cour d’appel a violé l’article 1147, devenu 1217, du code civil, ainsi que les articles 1719 et 1720 du même code ».

La 3ème chambre civile va, dans son arrêt, donner une réponse de principe aux questions posées dans les pourvois. La Cour va, en effet, accueillir le 4ème moyen du pourvoi principal formé par la société locataire et casser l’arrêt d’appel sur un double visa, ainsi que rappeler le principe de la réparation intégrale en évoquant, en plus, la lettre de chacun de ces textes et le principe de la réparation intégrale.

« Vu les articles 1149, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1719, 3°, du code civil, et le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime

Selon le premier de ces textes et le principe susvisé, les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit.

Selon le second de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d'aucune stipulation particulière d’assurer la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail. »

La Cour va, ensuite, préciser la façon dont elle conçoit l’application de ces textes et du principe de la réparation intégrale dans la présente espèce.

Elle rappelle, en premier lieu, qu’il a été jugé que l’obligation de jouissance paisible résultant de l’article 1719 3° du Code civil, ne cesse qu’en cas de force majeure (3èmeCiv., 9 octobre 1974, pourvoi n° 73-11.721 [2], Bull. n° 345) et que, sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier (3èmeCiv., 13 octobre 2021, pourvoi n° 20-19.278 [3], publié dans le bulletin de la chambre).

Selon la Cour, « Il s’ensuit que, lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. »

En ce qui concerne l’indemnisation même de ce préjudice de jouissance, la 3ème chambre civile rappelle que « Pour limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance à une certaine somme sur la période de juin 2018 à mars 2021, la Cour d’appel constate que la locataire n’a informé la bailleresse des infiltrations d’eaux dans le local loué qu'en juin 2018, que celle-ci a laissé sans réponse l’information donnée par la locataire pendant plus d’un an et demi et qu’elle ne justifie avoir saisi le syndic de copropriété de la demande de travaux de réfection de la toiture qu'en mars 2021 » !

A ce sujet, l’arrêt d’appel retenait « que la responsabilité de la bailleresse est engagée pour ce retard dans l'accomplissement des diligences auprès du syndic et en déduit que le préjudice de la locataire consiste en la perte d'une chance d'obtenir une réfection plus rapide de la toiture ».

Selon la 3ème chambre civile, « En statuant ainsi, alors que la bailleresse, devait, en l'absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu'à sa cessation, la cour d'appel a violé les textes et principe susvisés. »

Dans son dispositif, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation va donc casser et annuler l’arrêt rendu le 24 mai 2023 par la Cour d’appel de Riom, mais seulement en ce qu’il avait condamné la société Financière internationale Monceau à payer à la société Besson chaussures la somme de 49 500 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance (4ème moyen) et parce que l’arrêt d’appel avait rejeté la demande en paiement de la société Besson des travaux de reprise des faux plafonds des locaux.

La Cour « remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ».

Comme nous l’avons déjà souligné, l’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 19 juin 2025, publié dans son bulletin, est un arrêt important s’agissant de ces deux obligations majeures du propriétaire que sont l’obligation d’entretien ainsi que celle d’assurer la jouissance paisible du locataire dans les locaux loués pendant la durée du bail .

Le fait que seule la force majeure – directement évoquée par la Cour de cassation à propos des deux moyens de la société Besson chaussures qu’elle accueille – empêche l’exécution de ces obligations montre, de façon précise, l’étendue de ces obligations du propriétaire en droit des baux.

Nous envisagerons, tout d’abord, l’obligation d’entretien du propriétaire (I) et, ensuite, l’obligation du propriétaire d’assurer la jouissance paisible du locataire dans les locaux loués pendant la durée du bail (II)

L’obligation d’entretien du propriétaire

Accueillant le troisième moyen du pourvoi principal de la société locataire, la 3ème chambre civile va donc casser, pour violation de la loi, l’arrêt de la Cour d’appel de Riom du 24 mai 2023. Celle ci a, en effet, violé deux textes majeurs : les articles 1719, 1° et 2°, et 1720, alinéa 2, du Code civil.

La Cour, renforçant ce double visa de cassation, va, en plus, reprendre littéralement ces deux textes. Ainsi, d’après la Cour, selon le premier de ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Enfin, aux termes du second texte, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

De plus, dans ses motifs, la Cour ajoute que – et les auteurs du pourvoi de la société locataire ne l’avaient pas évoqué – « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. »

Ce motif traduit, bien évidemment, la portée des obligations du propriétaire qui ne cessent qu’en cas de force majeure. Cette dernière exonérant le débiteur de ses obligations.

Ce motif prétorien, ajouté aux visas de cassation, eux mêmes confortés par la reprise à la lettre des textes du Code civil dans l’arrêt, illustre, clairement la portée des obligations du propriétaire bailleur qui, de façon pure et simple, et sans aucunes réserves, ne cessent qu’en cas de force majeure.

Ainsi, l’invocation par la Cour d’appel de Riom, pour rejeter la demande en paiement du coût des travaux de reprise des faux plafonds, selon laquelle le désordre affectant les plafonds était apparu dès les premiers signalements faits par la locataire et n’était pas lié au retard fautif de la société bailleresse était parfaitement inopérant en l’espèce.

D’après les hauts conseillers, « En statuant ainsi, alors qu'une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d'avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »

Outre l’obligation d’entretien du propriétaire, la 3ème chambre civile va, ensuite, souligner que celui-ci a l’obligation d’assurer la jouissance paisible du locataire dans les locaux loués pendant la durée du bail.

L’obligation du propriétaire d’assurer la jouissance paisible du locataire dans les locaux loués pendant la durée du bail.

Accueillant également le 4ème moyen du pourvoi principal de la société Besson chaussures locataire, la 3ème Chambre civile va aussi casser, pour violation de la loi, l’arrêt de la Cour d’appel de Riom.

Cette dernière a, en effet, violé deux textes essentiel du Code civil : l’article 1149, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l’article 1719, 3° du Code civil. La Cour va, à la suite de ces visas, rappeler l’obligation pour le juge de respecter le principe de la réparation intégrale.

Comme elle l’avait fait à propos du troisième moyen du pourvoi principal de la société locataire, la Cour, pour fortifier sa double cassation et le principe de la réparation intégrale, va reprendre littéralement chacun de ces textes et rappeler ce principe de la réparation intégrale.

Ainsi, d’après la Cour, selon le premier de ces textes (article 1149 du Code civil) et le principe de la réparation intégrale, les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit. Enfin, aux termes du second de ces textes (article 1719, 3°, du Code civil), le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail.

La 3ème chambre civile va, ensuite, préciser la manière dont elle conçoit l’application de ces textes et du principe de la réparation intégrale dans la présente espèce.

S’agissant, tout d’abord, de l’article 1719, 3° du Code civil et de l’obligation pour le propriétaire d’assurer une jouissance paisible au locataire, la Cour, dans ses motifs, va noter – alors que la société Besson chaussures ne l’avait pas évoqué dans son moyen – que « l’obligation de jouissance paisible résultant de l’article 1719 3° du Code civil, ne cesse qu’en cas de force majeure (3ème Civ., 9 octobre 1974, pourvoi n° 73-11.721, Bull. n° 345) et que, sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier (3ème Civ., 13 octobre 2021, pourvoi n° 20-19.278, publié). »

La première affirmation, dans ce motif, illustre bien la portée et la force de l’obligation de jouissance paisible, incombant au bailleur à l’égard du locataire, qui ne cesse qu’en cas de force majeure ! La seconde partie du motif précise, opportunément, les conditions de mise en œuvre de cette obligation pour le propriétaire d’assurer la jouissance paisible du locataire.

La Cour, rappelant, une nouvelle fois l’obligation continue d’entretien du propriétaire de la chose louée, souligne que ce dernier est responsable de la violation de la jouissance paisible du locataire dès lors que, averti des vices apparus en cours de location, il n’a pas agi .

La Cour va appliquer ce raisonnement au cas d’espèce d’un immeuble en copropriété.

Ainsi, selon la Cour, « Il s’ensuit que, lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d'un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. »

Comme on l’a opportunément souligné , l’enseignement essentiel de l’arrêt est d’affirmer que le fait que les locaux loués se trouvent dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ne modifie pas l’obligation de propriétaire de garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux loués. Cette solution s’inscrit, elle-même, dans le prolongement de la jurisprudence rendue à propos des baux d’habitation .

En ce qui concerne l’article 1149 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et le principe de la réparation intégrale, la 3ème chambre civile va rappeler que « les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit ».

A cet égard, et s’agissant de l’indemnisation du préjudice de jouissance, la 3ème chambre civile souligne que « Pour limiter l’indemnisation du préjudice de jouissance à une certaine somme sur la période de juin 2018 à mars 2021, la Cour d’appel constate que la locataire n’a informé la bailleresse des infiltrations d’eaux dans le local loué qu'en juin 2018, que celle-ci a laissé sans réponse l’information donnée par la locataire pendant plus d’un an et demi et qu’elle ne justifie avoir saisi le syndic de copropriété de la demande de travaux de réfection de la toiture qu'en mars 2021 » !

A ce sujet, l’arrêt d’appel avait considéré « que la responsabilité de la bailleresse est engagée pour ce retard dans l'accomplissement des diligences auprès du syndic et en déduit que le préjudice de la locataire consiste en la perte d'une chance d'obtenir une réfection plus rapide de la toiture ».

Selon la 3ème chambre civile, « En statuant ainsi, alors que la bailleresse, devait, en l'absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu'à sa cessation, la cour d'appel a violé les textes et principe susvisés. »

Ce motif vigoureux de cassation montre bien la portée et la force de principe de la réparation intégrale supportée par le propriétaire en l’absence de force majeure elle-même « caractérisée ».

Il est donc clair que, pour la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, la seule limitation au principe de la réparation intégrale sera la force majeure dument prouvée !

La seule obligation pour le locataire sera d’informer son propriétaire, sans que soit exigé une mise en demeure de celui-ci .

Ainsi, le point de départ de l’indemnisation du locataire subissant un trouble de jouissance consécutif à un sinistre sera fixé au jour où le bailleur en est informé.

Le propriétaire devra alors, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement son locataire pour le préjudice de jouissance qu’il subit à compter de cette information jusqu’à ce que ce trouble ait cessé, et non pas – comme l’avait déclaré à tort la Cour d’appel de Riom – pour la seule période ou le propriétaire avait tardé à agir.

De plus, dans ce motif, la 3ème chambre civile évoque, aussi, globalement la violation par la Cour d’appel des « textes et principe susvisés », ce qui est un rappel implicite de la violation de l’article 1719, 3° du Code civil et de l’obligation pour le propriétaire d’assurer une jouissance paisible au locataire !

On ajoutera que, très récemment, la 3ème chambre civile, par un arrêt du 4 décembre 2025 , n’a pas hésité à dire que cette obligation de jouissance paisible était susceptible d’une action en exécution forcée, cassant, à cet égard, un arrêt de la Cour d’appel de Riom du 20 septembre 2023 sur le visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil.

En définitive, comme on peut le constater, cet arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 19 juin 2025 comporte de multiples intérêts.

Il rappelle les obligations fondamentales des propriétaires et le principe de la réparation intégrale des préjudices subis par un locataire, en l’espèce l’indemnisation du préjudice de jouissance éprouvé par celui-ci.

L’arrêt précise, également, la portée de ces obligations du propriétaire en évoquant le fait que ces obligations et principes ne cessent que lorsque la force majeure est caractérisée.

On peut rappeler, à ce propos, que la haute juridiction, à l’occasion de sa cassation de l’arrêt de la Cour d’appel de Riom, avait elle-même ajouté dans son arrêt ce motif, alors que la société locataire Besson chaussures n’avait pas évoqué la force majeure dans son pourvoi. Cette évocation expresse, par la Cour de cassation, de la force majeure exonératoire d’obligations montre bien l’importance que la juridiction du Quai de l’horloge attache aux obligations essentielles des propriétaires.

Outre l’incontournable obligation de délivrance , ceux ci seront également tenus d’assumer leur obligation d’entretien et devront assurer une jouissance paisible à leurs locataires dans les lieux loués pendant toute la durée du bail .