Transmission d’entreprise : pourquoi et comment isoler le patrimoine immobilier ?

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Cabinet Schaeffer Avocats [1]
Mai 2022

Dans le cadre de l’organisation de la société pour sa transmission, le chef d’entreprise aura le choix entre inscrire l’immobilier à l’actif de son entreprise/ de sa société, soit de séparer l’immobilier de son exploitation.

L’inscription des immeubles au bilan de l’entreprise peut être un frein à une bonne transmission du patrimoine ; la valeur du patrimoine professionnel se trouve augmentée par la présence des immeubles ; le désintéressement des héritiers non repreneurs de l’entreprise est plus difficile et l’on pourra être conduit à éclater les droits sociaux de la société commerciale entre tous les héritiers. Tant de désavantages qui conduisent le chef d’entreprise à envisager une séparation bénéfique de son patrimoine immobilier.

La séparation du patrimoine immobilier peut être effectuée dès le départ lorsque le chef d’entreprise choisira d’acquérir personnellement le bien. En outre, si l’immeuble est d’ores et déjà inscrit au bilan, rien n’empêche de l’en faire sortir par différentes techniques.

Intérêts et techniques de séparation du patrimoine immobilier pour le chef d’entreprise

L’inscription des immeubles au bilan de l’entreprise peut être un frein à une bonne transmission du patrimoine, ainsi le chef d’entreprise aura le choix entre acquérir directement l’immeuble ou l’acquérir par le biais d’une SCI.

L’acquisition directe de l’immeuble par le dirigeant

Les avantages d’une acquisition directe de l’immobilier d’entreprise :

• Assurer des revenus au dirigeant : en conservant l’immeuble dans son patrimoine privé et en le donnant en location à l’entreprise, le dirigeant s’assure des revenus. Si l’acquisition a été réalisée au moyen d’un emprunt, les loyers encaissés servent à rembourser les mensualités de l’emprunt dont les intérêts sont déductibles des revenus fonciers (CGI art. 31, I.1°.d) ;

• Avantager l’héritier qui ne reprend pas l’entreprise : dans le cadre de la transmission, l’immeuble conservé dans le patrimoine privé pourra être attribué à l’héritier qui ne reprend pas l’entreprise.

L’acquisition de l’immeuble par le biais d’une société civile immobilière (SCI)

La création d’une SCI permet :

• D’éviter l’indivision : la SCI permet une meilleure stabilité du droit de propriété puisque les immeubles d’un seul bloc ne sont pas forcément partageables, de sorte qu’en cas de transmission, la vente devra être envisagée.

• Une dissociation de la propriété et du pouvoir, organisée par les statuts : l’immeuble appartient à la SCI, mais pour agir, celle-ci doit être obligatoirement représentée par un ou plusieurs gérants qui l’engagent dans la limite de l’objet social.

• Une transmission juridique et fiscale optimisée des parts sociales : l’apport d’un bien immobilier à une SCI a pour effet de transformer un patrimoine immobilier en des parts (biens mobiliers) égales et partageables, dont la transmission peut s’effectuer de façon progressive et à moindre coût qu’une transmission directe de l’immeuble.

• De mettre à l’abri les parts de SCI de la poursuite des créanciers professionnels : en excluant du patrimoine professionnel le bien immobilier, celui-ci échappe au gage des créanciers sociaux

À noter : Toutefois, l’opération ne doit pas avoir pour seul objectif de soustraire des biens aux poursuites des créanciers ou d’éluder, voire d’atténuer, une charge fiscale

Pourquoi et comment faire sortir un immeuble déjà inscrit au bilan de ma société ?

Lorsque l’immeuble est déjà inscrit au bilan de la société commerciale, différentes techniques juridiques permettent de sortir cet immobilier ; leur application est très liée à la consistance de la société et à l’importance du patrimoine immobilier en cause.

Pourquoi faire sortir l’immeuble ?

La question de la sortie de l’immeuble du patrimoine de la société va se poser au chef d’entreprise dans les situations suivantes :

• Il envisage de donner l’exploitation à certains de ses enfants mais doit, en contrepartie, désintéresser les enfants non-repreneurs de celle-ci. L’immobilier permet d’équilibrer la donation ;

• Il souhaite alléger la valeur de la société ou encore, s’assurer des revenus complémentaires.

En toute hypothèse, la sortie du patrimoine immobilier est une opération très délicate et onéreuse ; elle demande de s’entourer d’un maximum de précautions et, par voie de conséquence, d’être réalisée en plein accord avec des conseils fiscalistes spécialisés.

Comment faire sortir l’immeuble du patrimoine de ma société ?

Vente de l’immeuble social de la société

Le dirigeant peut racheter l’actif immobilier, directement au moyen de ses comptes courants, ce qui implique que la société puisse les rembourser, ou par le biais d’un emprunt. Le dirigeant peut également faire acquérir l’immeuble par une SCI qu’il aura constitué à cet effet.

Implication fiscale : pour la société commerciale passible de l’IS venderesse, cette opération entraînera une fiscalité confiscatoire (plus-value professionnelle et imposition sur la distribution du prix de cession).

Retrait de l’immeuble social par réduction de capital

Le dirigeant qui a fait apport de l’immeuble à la société commerciale peut décider de le retirer. La société annule alors les titres reçus en rémunération de l’apport de l’immeuble à hauteur de la valeur de ce dernier et réduit son capital d’autant. En contrepartie, le dirigeant reçoit l’immeuble en nature.

Implication fiscale : Pour la société d’exploitation, le retrait est assimilé à une cession et entraîne la taxation à l’IS de la plus-value correspondante.

Apport de l’activité commerciale

L’apport partiel d’actif qui désigne l’opération par laquelle une personne morale apporte à une autre une partie de son actif en échange de titres peut permettre un isolement du patrimoine immobilier : la société commerciale apporte son activité et conserve l’immeuble et les titres de la filiale reçus en contrepartie de l’apport.

Différentes autres techniques existent, notamment pour alléger le coût fiscal de l’opération, les avocats du Cabinet Schaeffer Avocats se veulent en être spécialistes et s’engagent à vous accompagner tout au long du processus de transmission.