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Bail commercial : comprendre la répartition des travaux entre locataire et bailleur

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France >  Droit immobilier >  Baux commerciaux


Article rédigé par Nolwenn DOHET, stagiaire LBA Avocat
Sous la direction de Louise Bargibant, avocate au barreau de Lille [1]
Décembre 2021



En matière de bail commercial et de répartition des travaux locataire-bailleur, la liberté contractuelle a longtemps prédominé.


Toutefois, la loi PINEL a changé la donne.


Concrètement, avant la loi PINEL du 18 juin 2014 (loi n°2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises), le bailleur pouvait transférer contractuellement une partie de ses engagements de travaux sur le locataire.


Cette large liberté contractuelle faisait parfois peser de gros travaux sur les épaules du locataire contraint de s’exécuter en vertu d’un bail totalement déséquilibré.


La loi PINEL est venue « rééquilibrer » les droits et obligations du locataire et du bailleur à bail commercial en posant certaines limites.


Quel est précisément l’apport de la loi PINEL dans la répartition des charges et travaux entre le locataire et son bailleur dans un bail commercial ?


Vous êtes locataire et vous vous demandez si certaines clauses mettant à votre charge des travaux ou réparations du local commercial que vous occupez sont valables ?


Vous êtes bailleur et vous souhaitez articuler une répartition conventionnelle des réparations et travaux en restant dans le champ de répartition légal ?


Cet article a pour objectif de vous apporter des éléments de réponse.


La loi PINEL : une répartition légale plus équilibrée et sécurisante pour le locataire

La libre négociation entre les parties est une caractéristique essentielle du contrat de bail commercial.


Toutefois cette liberté engendre parfois un déséquilibre dans la répartition des travaux entre le bailleur et locataire.


La loi PINEL - applicable aux baux conclus ou renouvelés après le 05 novembre 2014 - est venue, dans une certaine mesure, mettre un terme à ce déséquilibre issu du contrat.


Principalement, la loi PINEL a prévu que le bailleur ne peut plus transférer à son locataire l’obligation de procéder aux gros travaux de réparation (article 606 du Code civil).


Cette règle est d’ordre public ce qui signifie qu’il ne peut y être déroger par contrat (article R. 145-35 du Code de commerce).


En outre, la loi PINEL a aussi donné naissance à l’obligation d’annexer au contrat de bail commercial un inventaire précis du détail des charges, des impôts, taxes et redevances liés au bail (article L. 145-40-2 alinéa 1 du Code de commerce).


De cette manière, des litiges pourront être évités grâce à ces dispositions légales strictes.


Il s’agit là d’offrir au locataire une protection plus importante au regard de l’importance des enjeux liés à son activité dans le local commercial.


Toutefois, si les gros travaux vont peser sur les épaules du bailleur, le locataire ne sera pas exonéré de l’entretien régulier du local fourni.


Les travaux à la charge du bailleur

Les « grosses réparations »

Aujourd’hui, l’article R 145-35 du Code de commerce est venu préciser ce qui ne peut plus être mis à la charge du preneur dans le bail commercial :


Les grosses réparations définies à l’article 606 du Code Civil, c’est-à-dire ce qui touche à l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; Tous les travaux liés à la vétusté de l’immeuble et relatifs aux grosses réparations.


Tout d’abord, s’agissant des grosses réparations, elles sont au sens de l’article 606 du Code civil « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »


La jurisprudence considère toutefois que l’article 606 du Code civil n’est pas limitatif.


Les grosses réparations « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale » (Cass. civ. 3e, 13 juil. 2005, n° 04-13.764 [2]).


De manière générale, les travaux de réfection relatifs au gros œuvre sont par nature de gros travaux.


A titre d’illustration, la jurisprudence a pu considérer comme étant de grosses réparations celles qui concernaient les travaux de réfection de la toiture (CA Paris, ch. 16, sect. A, 23 juin 2004).


Dès lors que les dommages trouveront leur source dans une défaillance de la structure de l’immeuble, ils seront retenus au titre des grosses réparations.


Enfin, il existe un cas dans lequel les grosses réparations peuvent tout de même incomber au locataire : si elles sont occasionnées par un défaut d’entretiens de sa part (Cass. civ. 11 déc. 1991, n° 90-17.720 [3]).


Il en est de même si le locataire a trop tardé à informer le bailleur de la réalisation de dommages : c’est une faute et le locataire sera considéré comme ayant contribué à la réalisation des dommages. Il pourra être condamné à supporter une partie du coût des travaux, même s’il s’agit de grosses réparations (Cass. civ. 3e, 9 fév. 2005,n ° 03-19.609 [4]).


En résumé, le bailleur est tenu d'assumer au moins ce que l’on appelle « le clos et le couvert » puisque le bail a pour objet un local, lequel suppose la délivrance d'un toit et de murs (Civ. 3e, 10 mai 1991, JCP E 1992. I. 494, obs. J. Monéger).


La vétusté à la charge du bailleur lorsqu’elle est relative aux grosses réparations

Les réparations engendrées par la vétusté relatives à des « grosses réparations » (article 606 du Code civil) doivent rester à la charge du bailleur.


Toutefois, les autres travaux liés à la vétusté peuvent être mis à la charge du locataire par une clause contractuelle qui se doit d’être expresse et précise pour être valable.


Il faut donc se montrer vigilant dans la rédaction de la clause au bail concernant la vétusté avec une clause précise.


A titre d’illustration, une clause mettant à la charge du locataire les grosses réparations de l'article 606 du code civil ne concernera pas la vétusté (Civ. 3e, 16 mai 2000, Gaz. Pal. 14-15 mars 2001).


En effet, une clause générale mettant à la charge du locataire toutes les réparations n’est pas une stipulation suffisante pour faire obstacle à l’application dudit article (Cass, civ. 3e, 31 oct. 2006, n° 05-19.171 [5]).


A titre d’illustrations, il a été jugé que la vétusté d’une toiture (Cass, civ. 3e, 16 mai 2000, n° 98-20.555 [6]), la vétusté d’un ascenseur (Cass, civ. 3e, 05 avril 2011, n° 10-14.877 [7]), la vétusté d’un emplacement de stationnement (Cass. civ. 3e, 09 mai 2019, n° 18-14.123 [8]) étaient à la charge du bailleur étant donné que les contrats de bail ne stipulaient pas expressément que la vétusté était à la charge du locataire.


Les réparations à la charge du locataire

Le locataire, n’est tenu qu’aux réparations d’entretien selon l’article 605 du Code civil, et l’alinéa 3 de l’article 606 du Code civil vient préciser à son tour que : sont des réparations d’entretien celles qui ne sont pas des grosses réparations.


Ainsi, sont à la charge du locataire les dépenses liées à l’occupation des lieux, notamment les petites réparations comme la peinture, le chauffage, la plomberie tant qu’elles ne sont pas liées à la solidité de l’immeuble.


Le locataire doit faire les réparations qui lui incombent en vertu des clauses du bail et remettre la chose dans l'état dans lequel elle se trouvait à l'issue du bail.


En tout état de cause, il est fondamental d’être particulièrement vigilant à la rédaction des clauses d’un bail commercial.


Locataires, une observation précise des termes employés dans le contrat s’impose : n’hésitez-pas à négocier certaines clauses notamment relatives aux réparations en cas de vétusté ou cas de force majeure.

Bailleurs, vérifiez que les clauses proposées ne sont pas contraires à la loi PINEL de sorte qu’elles seraient sanctionnées par le « réputé non-écrit ». Encadrez, précisez bien les travaux qui peuvent être transférés sur le locataire.