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Changement d’usage d’un lot de copropriété et destination de l’immeuble (fr)

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France > Droit civil >  Droit immobilier >  Copropriété
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Auteur : Marie-Laure Fouché
Septembre 2019



Comme je l’ai déjà expliqué dans un article précédent [1], il faut être prudent lorsqu’on veut changer l’usage d’un lot en copropriété.


En effet, l’usage d’un lot doit respecter la destination de l’immeuble.


Destination de l’immeuble

Pour rappel, tout immeuble en copropriété a une destination globale : habitation, commerciale, professionnelle, artisanale, industrielle… Sachant qu’il y a fréquemment des destinations mixtes, les plus fréquentes étant le trio habitation/usage professionnel/commerces (ces derniers étant généralement relégués au rez-de-chaussée).


Une fois que cette destination est établie, elle oblige les copropriétaires à utiliser leurs lots dans le respect de cette destination.


Par exemple, dans un immeuble purement d’habitation, il est strictement interdit d’installer des bureaux, un cabinet médical ou un commerce, quand bien même serait-il au rez-de-chaussée.


La destination, garante de la sécurité juridique des copropriétaires

La raison d’être de cette règle est de garantir l’aspect contractuel du Règlement de Copropriété.


En effet, le Règlement est, essentiellement, un contrat qui régit les règles entre copropriétaires.

Il faut donc s’assurer que les dispositions de ce contrat soient respectées, de sorte que celui qui achète un lot ne se retrouve pas contraint de supporter des sujétions imprévues.


Autrement dit, il s’agit de s’assurer que ceux qui ont acquis un lot sur la base de dispositions fixées contractuellement dans le Règlement, puissent, légitimement, exiger la pérennité de ces dispositions. Et, notamment, la destination globale de l’immeuble.


Il s’agit donc, essentiellement, d’un principe de simple sécurité juridique.


Par exemple, celui qui achète un lot dans un immeuble strictement résidentiel ne peut se voir imposer de supporter chez son voisin un activité industrielle.


Ou d’ailleurs, l’inverse : celui qui achète un atelier artisanal dans un immeuble ayant cette destination exclusive, ne doit pas se voir gêné dans son activité par un voisin qui prétend utiliser son lot comme habitation, et qui exige de ne subir aucune nuisance, comme du bruit ou des odeurs.


Le Syndicat des Copropriétaires peut forcer le respect de la destination de l’immeuble

Toute infraction au respect de la destination de l’immeuble autorise le Syndicat des Copropriétaires à interdire l’usage d’un lot contraire au Règlement de Copropriété.


Il faut donc être fort prudent au moment où l’on acquiert ou loue un lot de copropriété, et s’assurer que l’usage auquel on le destine est autorisé.


Généralement, il n’y a pas de difficulté particulière : il suffit ainsi de vérifier la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte, explicitement ou implicitement, du Règlement de Copropriété, pour savoir ce qui est autorisé et ce qui est interdit.


Et, généralement, surtout pour un usage d’habitation, il est relativement aisé de voir s’il est autorisé.


Notamment, comme je l’expliquais dans mon précédent article, dans un immeuble mixte habitation/commercial/professionnel, il est généralement aisé de transformer un lot professionnel ou commercial en logement (sous réserve, toutefois, d’éventuelles interdictions mentionnées dans le Règlement de Copropriété).


Mais pour installer par exemple un bureau ou un commerce dans un lot à usage initial de logement, il faudra s’assurer que cette activité est autorisée.


Le changement d’usage d’un lot

Voyons maintenant l’hypothèse du changement d’usage d’un lot, qui serait contraire à la destination de l’immeuble.


Sur le principe, vous l’aurez compris, ce changement ne peut intervenir.


En effet, utiliser un lot à titre, par exemple, commercial, dans un immeuble strictement résidentiel revient à changer la destination de tout l’immeuble, qui de résidentiel devient résidentiel et commercial.


Or comme cette destination est un élément contractuel fondamental de l’immeuble en copropriété, elle ne peut être modifiée du simple souhait d’un copropriétaire.


C’est notamment la traduction du principe de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 [2] :


L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.


Toutefois, comme je l’indiquais plus haut, le Règlement de Copropriété a un caractère contractuel. Donc, comme tout contrat, il peut être modifié de par la volonté de toutes les parties.


Autrement dit, la destination d’un immeuble peut être modifiée si elle est décidée à l’unanimité de toutes les parties, donc ici, de tous les copropriétaires, et pas uniquement des présents et représentés à une Assemblée Générale donnée.


Il est donc possible, via un vote unanime de tous, de modifier cette destination.


La même règle s’applique lorsqu’il s’agit, même pour un seul lot, d’avoir un usage, donc une affectation, contraire au Règlement de Copropriété.


Si vous voulez modifier l’affection du lot, donc son usage pratique, dans un sens non prévu par le Règlement de Copropriété, vous n’avez donc d’autre choix que d’obtenir un vote unanime.


Ce qui sera quasi-impossible sauf dans une très petite copropriété, ne serait-ce qu’à raison de l’absentéisme habituel en matière d’Assemblées Générales.


Je déconseille donc fortement d’acquérir un lot en pensant lui affecter un usage non prévu par le Règlement de Copropriété, car cela revient à être en contradiction avec ce règlement, avec des chances quasi inexistantes de changer la situation.