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Construction : le point sur la garantie biennale (fr)

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Article rédigé par Elise Lobbstael, stagiaire LBA Avocat [1]
Juillet 2022




Moins connue que la garantie décennale, la garantie biennale aussi appelée « garantie de bon fonctionnement » n’en reste pas moins importante.


Suite à la réalisation d’un ouvrage, il est possible que des désordres ou malfaçons apparaissent.


Il ne faut pas s’alarmer car différentes garanties légales sont à votre disposition en tant que maître d’ouvrage c’est-à-dire de personne pour laquelle les travaux sont réalisés.


L’ensemble de ces garanties ne nécessitent pas de rechercher la responsabilité du constructeur pour être enclenchées c’est-à-dire que vous ne devez pas prouver la faute du constructeur : il suffit qu'il existe un désordre.


Il est essentiel de savoir les différencier, de connaître leur domaine et le régime de mise en jeu desdites garanties.


Pour rappel, la garantie de parfait achèvement [2] définie à l’article 1792-6 du Code civil est due par l’entrepreneur et porte sur la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage que sont les désordres apparents ayant fait l'objet de réserves ou ceux apparus dans l'année suivant la réception, les défauts de conformité et les défauts d'isolation phonique. Elle suit la première année de réception de l’ouvrage et permet d’imposer à l’entrepreneur qui a réalisé vos travaux de réparer les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception.


Quant à la garantie décennale [3], elle est définie par l’article 1792-4-1 du Code civil et fait peser sur les constructeurs et réputés constructeurs une présomption de responsabilité pour les désordres portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination pendant une durée de dix ans à compter de la réception.


Enfin, vous pouvez bénéficier de la garantie biennale laquelle porte sur les désordres atteignant les éléments d'équipements pour une durée de deux ans et fait l’objet de cet article.

La garantie biennale : c'est quoi ?

C’est le Code civil par son article 1792-3 qui prévoit la garantie biennale : « Les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. »


Votre constructeur est donc responsable du bon fonctionnement des éléments d’équipement de son ouvrage dans les deux années qui suivent la réception des travaux.


Ce sont les éléments d’équipement qui ne « forment pas indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert » qui vont relever de la garantie biennale.


Ce sont donc des éléments d'équipement « dissociables de l'immeuble » c’est-à-dire indépendants, qui peuvent être détachés librement sans dégradation du bâtiment comme une porte, ou des volets qui vont être concernés par cette garantie.


Il existe de nombreuses décisions de justice déterminant ce qui est dissociable ou non de l’ouvrage


Par ailleurs, la jurisprudence a ajouté une seconde condition : le dommage doit affecter le bon fonctionnement de l’équipement.


A titre d’illustrations, peut être couvert par la garantie biennale un ballon d'eau chaude défaillant (Cass. 3e civ. 29-3-2011 n° 10-14.540) ou même un interphone (CA Paris 25-1-1990 : Juris-Data n° 20837).


A contrario, certains éléments comme votre carrelage ne sera pas pris en charge par la garantie biennale, car les carrelages ne sont pas « destinés à fonctionner ». Dans ce cas de figure, vous pourrez faire appel à la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur (responsabilité qui n’est toutefois pas présumée et nécessitant de prouver une faute du constructeur donc bien plus difficile à mettre en oeuvre).


Egalement, des peintures, qui n'ont qu'un rôle esthétique, ne constituent pas un élément d'équipement, ni un élément constitutif d'ouvrage de sorte qu'elles ne relèvent pas des dispositions de l'article 1792-3 du Code civil.


En bref, les éléments dissociables inertes ne sont pas couverts par la garantie de bon fonctionnement mais sont couverts durant cinq ans par la responsabilité contractuelle de droit commun.


Enfin, il est important de souligner que la défaillance de l’équipement ne doit pas porter une atteinte majeure à l’ouvrage et ne doit pas le faisant devenir impropre à sa destination car dans ce cas de figure ce sera la garantie décennale qui s’appliquera.


Une dernière exception est à souligner, les éléments d’équipement dont la fonction exclusive est de permettre l’exercice d’une activité professionnelle ne sont pas couverts par la garantie biennale aux termes de l’article 1792-7 du Code civil.


Quel intérêt de la garantie biennale ?

La garantie décennale comme la garantie biennale font peser une présomption de responsabilité sur les constructeurs.


Contrairement à la responsabilité contractuelle de droit commun qui requiert la preuve d’une faute, la garantie biennale prévoit une présomption de responsabilité : ainsi, ces garanties sont bien plus favorables pour le maître d’ouvrage car elles ne nécessitent pas d’apporter une preuve de la faute du constructeur.


Ainsi, le constructeur est responsable de plein droit et devra réparer ou sera condamné en Justice à payer le coût des réparations.


La présomption de responsabilité ne cède que devant la preuve d'une cause étrangère : le constructeur ne sera pas responsable s’il prouve une cause étrangère laquelle s'entend d'un cas de force majeure, du fait du tiers ou du fait du maître de l'ouvrage


Comment mettre en œuvre la garantie biennale ?

La garantie biennale est due pendant les deux années après la date de réception de l’ouvrage par le maître d’ouvrage.


La réception est quant à elle définie par l’article 1792-6 du Code civil comme étant « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. »


La date de la réception ne soulève pas de difficultés majeures lorsqu'elle est expresse mais sera bien plus délicate à cerner en cas d’absence de réception expresse (réception tacite ou judiciaire).


Le dommage doit avoir été constaté durant cette période de deux ans, mais la réparation peut se faire après la fin de ce délai.


Il conviendra donc d’agir contre le constructeur dans le délai de deux ans à l’amiable et à défaut par la voie judiciaire.


Il s'agit d’un délai préfix c'est-à-dire qui n’est pas susceptible de suspension.


En revanche, ce délai peut être interrompu par par une demande en justice.


A noter que l'assignation en référé interrompt les délais des actions en garantie décennale et biennale. Attention, l'effet interruptif de l'action en référé est limité dans le temps puisqu’il commence avec la citation elle-même et se poursuit jusqu'à l'ordonnance qui met fin à l'instance en référé, même si elle désigne un expert, et à la date à laquelle l'ordonnance est rendue court un nouveau délai de même durée que le délai initial.


En résumé, la garantie biennale peut être très utile en cas de désordres d’un éléments d’équipement.

La difficulté consiste à déterminer si l’élément défectueux relève bien de la garantie biennale.

Il est tout à fait possible qu’un élément d’équipement mineur puisse engendrer un problème majeur qui tombera dès lors sous le coup de la garantie décennale.