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La Cour de cassation limite la possibilité pour un locataire d’invoquer la violation de l’obligation de délivrance du propriétaire, commentaire de l’arrêt de la 3èmechambre civile du 13 octobre 2021

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Auteur : Daniel Kuri, Maître de conférences de droit privé, Université de Limoges (O.M.I.J.) EA 3177

Décembre 2021



Commentaire de l’arrêt de la 3èmechambre civile du 13 octobre 2021 [1]


Certains locataires ou ceux qui les représentent ont tendance à invoquer un peu facilement le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance pour se dégager de leurs obligations.


Tel était le cas dans la présente affaire.


Quelques mots pour rappeler les faits de l’espèce.


Le 18 décembre 2007, M. et Mme N. ont donné à bail à M. H. des locaux commerciaux à usage de débit de boissons, restaurant et dancing.


En décembre 2014, après avis de la commission de sécurité communale, le maire de la commune où se trouvaient les locaux a ordonné la fermeture au public de l'établissement. Par la suite, M. H. déposa son bilan et Mme T., prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de M. H., invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, assigna M. et Mme N. en résolution judiciaire du bail commercial, en restitution des loyers perçus et en indemnisation de divers préjudices.


Nous n’avons pas connaissance du jugement de première instance, mais la Cour d’appel de Rouen, le 23 janvier 2020, avait rejeté la demande de résolution judiciaire du bail commercial du liquidateur judiciaire en considérant tout d’abord, pour exonérer M. et Mme N. de tout manquement à leur obligation de délivrance, que Mme T. ne démontrait pas que le désordre affectant la charpente de l’immeuble donné à bail existait antérieurement à la conclusion du bail.


La Cour d’appel avait également retenu, pour exonérer M. et Mme N. de tout manquement à leur obligation de délivrance, que Mme T. ne démontrait, ni que le désordre affectant la charpente « était visible des bailleurs », ni que « M. et Mme N. aient été mis en demeure, antérieurement au 14 janvier 2015, d’avoir à effectuer des travaux en lien avec l’affaissement de la charpente ».


M. H. et Mme T. formèrent un pourvoi en cassation en faisant grief à l’arrêt de la Cour d’appel d’avoir rejeté leur demande de résolution judiciaire du bail commercial.


Selon les auteurs du pourvoi « en affirmant, pour exonérer M. et Mme N. de tout manquement à leur obligation de délivrance, que Mme T. ne démontrait pas que le désordre affectant la charpente de l'immeuble donné à bail existait antérieurement à la conclusion du bail, tout en constatant que, dans son rapport, l’expert judiciaire avait conclu que ‘‘l’origine du désordre provient d’un sous-dimensionnement de la charpente qui a fléchi jusqu'à occasionner la rupture des entraits, le temps ayant fait son œuvre’’, ce dont il résultait que l’immeuble donné à bail était d’emblée affecté d’un défaut structurel majeur, en l’occurrence un sous-dimensionnement de la charpente, caractérisant l’existence d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses constatations et à violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce et les articles 1719 et 1720 du même code ».


Par ailleurs, toujours selon M. H. et Mme T., « il appartient au bailleur, en exécution de son obligation de délivrance, de veiller de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité de travaux à effectuer, à l’entretien de son immeuble ; qu'en énonçant, pour exonérer M. et Mme N. de tout manquement à leur obligation de délivrance, que Mme T. ne démontrait, ni que le désordre affectant la charpente « ‘‘était visible des bailleurs’’ , ni que ‘‘ M. et Mme N. aient été mis en demeure, antérieurement au 14 janvier 2015, d’avoir à effectuer des travaux en lien avec l'affaissement de la charpente’’, cependant qu’ il appartenait à M. et Mme N., en exécution de leur obligation de délivrance, de veiller d’emblée et de façon constante à l'état de l’immeuble donné à bail, sans avoir à être informé sur ce point par M. H., la cour d’appel s’est déterminée par une motivation inopérante et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en l’espèce et des articles 1719 et 1720 du même code »


En définitive, selon les auteurs du pourvoi, les propriétaires avaient manqué à leur obligation de délivrance.


La Cour va sèchement rejeter le pourvoi en considérant, dans un motif général, que « Sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier ».


Ce motif général a les allures d’un principe, ici rappelé par la 3ème chambre civile, et ce d’autant plus qu’il s’agit d’un arrêt de rejet qui pourrait être moins motivé.


La Cour va ensuite considérer, de façon plus précise, dans deux motifs ciselés, que dans le cas d’espèce la Cour d’appel a convenablement jugé les faits qui étaient soumis à son appréciation.


Ainsi, selon la haute juridiction, « D’une part, la cour d’appel a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail. D’autre part, elle a constaté que le locataire, averti dès le mois de janvier 2013 d’une difficulté liée à l’état de la charpente, n’en avait informé les bailleurs que le 14 janvier 2015 et que ceux-ci avaient pris alors les dispositions nécessaires pour y remédier mais que le locataire n’avait tenu aucun compte de leur offre de travaux qui auraient été de nature à mettre un terme aux désordres allégués ».


Le premier motif renvoie directement à l’obligation de délivrance du propriétaire. Pour qu’il y ait manquement à celle-ci encore faut il établir que le vice existait « antérieurement à la conclusion du bail ». Dans le cas inverse, l’obligation de délivrance du propriétaire est, sur ce point, satisfaite.


Le second motif renvoie à l’attitude pour le moins négligente du locataire qui met pratiquement deux ans pour informer ses bailleurs et qui, ensuite, ne tient aucunement compte de leur offre de travaux qui aurait pu faire cesser le dommage.


En définitive, selon la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, la Cour d’appel « a pu en déduire que les bailleurs n'avaient pas manqué à leur obligation de délivrance pendant l’exécution du bail ». En conséquence, la Cour considère que « Le moyen n’est donc pas fondé » et elle rejette le pourvoi.


Ainsi, d’après les conseillers de la Cour de cassation, les propriétaires n’avaient pas, en l’espèce, manqué à leur obligation de délivrance dans l’exécution du bail.


Si les solutions de la Cour de cassation et de la Cour d’appel de Rouen sont totalement logiques, au regard des faits de l’espèce, le pourvoi du locataire et du liquidateur – sur une prétendue violation de l’obligation de délivrance des propriétaires – interroge. Il traduit, en tout cas, la témérité de ceux-ci dans l’utilisation de ce concept.


Il est vrai que le principe de l’obligation de délivrance du propriétaire a été fortement rappelé ces dernières années et dans notre cas, le locataire et le liquidateur ont sans doute tenté de « surfer » sur cette jurisprudence. Ainsi, dans un arrêt remarqué, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation avait pu rappeler qu’une commune louant un bien de son domaine privé est tenue de l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code civil [2] . En l’espèce, rappelons le, il n’était pas possible pour le locataire d’accéder aux lieux loués !


Cet arrêt avait ainsi souligné l’importance de l’obligation de délivrance dans le contrat de bail en énonçant avec vigueur et de façon très classique « qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que cette obligation légale lui impose de délivrer un local conforme à la destination contractuelle ».


Comme nous l’avions observé, ce motif prenait une force d’autant plus grande qu’il s’agissait d’un motif de rejet. La Cour évoquait, avec une particulière fermeté, la loi applicable au contrat de bail[3] .


L’intérêt essentiel de cet arrêt était de rappeler que si les dispositions du droit civil s’appliquant au bail de droit commun ont, en principe, un aspect supplétif, telle n’était pas le cas de l’obligation de délivrance qui est applicable à l’ensemble des baux et présente un caractère d’ordre public.


Si le loyer est un élément essentiel du bail, sans lequel ce dernier ne saurait exister [4], l’obligation de délivrance fait, elle, intrinsèquement partie du bail. En conséquence, le fait que l’obligation de délivrance ne figure pas expressément dans le contrat de bail ne signifie aucunement que cette obligation ne doive pas s’exécuter. Le caractère impératif de l’obligation de délivrance – énoncé avec vigueur par la Haute juridiction – était, en tout cas, un rappel salutaire que les dispositions, en principe supplétives du Code civil dans le bail de droit commun, peuvent comporter des exceptions à propos d’obligations à ce point importantes qu’elles présentent un caractère d’ordre public.


La Cour ajoutait, d’ailleurs, que « cette obligation légale » imposait au bailleur de remettre au locataire « un local conforme à sa destination contractuelle ». En l’espèce, il faut le rappeler, il était impossible d’accéder aux locaux loués !

De façon plus générale, la Cour de cassation assimile la non-conformité de la chose louée à sa destination contractuelle à un manquement à l’obligation de délivrance. Tel sera, par exemple, le cas lorsque l’immeuble ne répond pas aux normes de sécurité et empêche ainsi l’utilisation des lieux pour la destination contractuellement autorisé [5].


Enfin, si tout ou partie des locaux est loué à usage d’habitation principale, le bailleur est tenu, selon l’article 1719 1° du Code civil, de délivrer un logement décent [6].


On rappellera, pour mémoire, que l’obligation de délivrance étant, en elle-même, essentielle à la formation du contrat de bail, aucune disposition contractuelle ne peut en exonérer le bailleur [7].


Outre le caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance, l’arrêt soulignait aussi l’éviction de l’application des règles de droit public lorsqu’une commune fait une location sur son domaine privé [8].


En tout état de cause, il est facile de constater que l’on est bien loin des faits de l’arrêt du 4 juillet 2019 dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 13 octobre 2021.


L’obligation de délivrance des propriétaires à l’égard du locataire est ainsi pleinement satisfaite dans le cas d’espèce.


Par ailleurs, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, en publiant son arrêt, envoie un message fort aux locataires et à leurs conseils : invoquer la violation de l’obligation de délivrance du propriétaire ne sera pas facile !


Enfin, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation profite de l’occasion pour rappeler implicitement la fonction de l’expert. Celui-ci n’est pas un juge et seul le juge a le pouvoir souverain d’appréciation, y compris de ne pas reprendre les conclusions de l’expert.


En définitive, cet arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation ne peut qu’être approuvé [9].


Référence

  1. 1 Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 octobre 2021, 20-19.278, Publié au bulletin, D. 2021, n° 37, p. 1922.
  2. 2 Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 4 juillet 2019, 18-20.842, Publié au bulletin ; D. 2019, p. 1451. De façon malencontreuse, cet arrêt figure dans la rubrique « Droit administratif » alors même que la Cour de cassation confirme la compétence du juge judiciaire en la matière. Voir également notre article, « Une commune louant un bien de son domaine privé est tenue de l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code civil, commentaire sur l’arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 4 juillet 2019 (fr) ». On regardera déjà sur cette question, Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 décembre 1993, 92-12.324, Publié au bulletin où l’obligation de délivrance n’avait pas été remplie par le bailleur ; également, Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2008, 07-14.631, Publié au bulletin.
  3. 3 L’arrêt est, en tout cas, bien plus motivé que ceux du 15 décembre 1993 et du 9 juillet 2008, cf. supra, n. 2
  4. 4 Voir sur ce point l’article 1709 du Code civil.
  5. 5 Civ. 3ème, 18 mars 2008, n° 07-18.303.
  6. 6 Ne constitue pas un logement décent le local loué à usage d’habitation dont la surface est inférieure à 9 m2 (Civ. 3ème, 17 décembre 2015, n° 14-22.754, Bull. civ. III, n° 580 ; Bulletin de la Cour de cassation 2016, n° 841).
  7. 7 La jurisprudence est abondante et constante sur cette question. Voir notamment Civ. 1ère, 11 octobre 1989, Bull. civ. I, n° 317.
  8. 8 La commune, dans la procédure engagée contre son locataire, et notamment dans son pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse, du 4 juillet 2018, avait tenté de faire appliquer les règles – dérogatoires – tenant à sa qualité de commune. La Cour de cassation a rejeté très fermement les moyens d’un pourvoi pourtant très argumenté. Il était, en effet, soutenu par les auteurs du pourvoi, dans les deux premières branches du moyen, « que le contrat de bail litigieux devrait être requalifié en contrat administratif, relevant de la compétence du juge administratif, si l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural qui dessert le fonds donné à bail à la société était regardé comme incorporé au contrat dans la mesure où cet engagement constituerait une clause exorbitante du droit commun ; » Par ailleurs, dans la troisième branche du moyen, les auteurs du pourvoi soutenaient « que, tout aussi subsidiairement, la clause par laquelle une commune s’engage à entretenir un chemin rural, appartenant à son domaine privé et ouvert à la circulation publique, constitue une clause exorbitante du droit commun ; » La Cour, pour rejeter ces prétentions, considère – sans aucune réserve – « […] que le litige avait pour objet la résolution d’un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé et dépourvu de clause exorbitante du droit commun et relevait, par suite, de la compétence de la juridiction judiciaire ; »
  9. 9 Je dédie ce travail à mon fils Virgile Kuri, trop tôt parti le 2 juin 2021.