La procédure de contestation par le propriétaire d’un bien immobilier contre l’exercice du droit de préemption urbain par la commune
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Anthony Bem, avocat au barreau de Paris [1]
Août 2021
Quels sont les moyens à disposition du propriétaire du bien immobilier préempté pour s’opposer à l’exercice du droit de préemption urbain par une commune ?
La procédure de contestation par le propriétaire d’un bien immobilier contre l’exercice du droit de préemption urbain par la commune
Le droit de préemption urbain (DPU) permet à une commune ou une collectivité publique d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente ou faisant l’objet d’une donation par une personne privée.
En général, ce sont les communes qui exercent leur droit de préemption urbain, cependant les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent également en être titulaires.
La commune peut déléguer ce droit à l’Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement.
Le droit de préemption urbain implique que la commune ou la collectivité publique se substitue à l’acquéreur initial pour réaliser l’acquisition du bien immobilier préempté.
Ce droit de préemption urbain est prévu par législateur dans l’intérêt général, et s’inscrit dans des actions et opérations d’aménagement du territoire telles que décrites à l’article 300-1 du Code de l’urbanisme.
Cependant, il est important de garder en mémoire que le propriétaire d’un bien préempté dispose de plusieurs options juridiques afin de remédier à ces difficultés.
Pour rappel, toute aliénation d’un bien immobilier soumis au droit de préemption urbain est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable dite « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA).
Cette déclaration est adressée obligatoirement par le notaire du vendeur à la mairie de la commune dans laquelle le bien immobilier est situé.
La décision d’exercice du droit de préemption urbain intervient dans un délai de deux mois maximum à compter de la date de la réception de la DIA.
A ce titre, la commune jouit de plusieurs options, dont la faculté de notifier au propriétaire son offre d’acquérir le bien à un prix différent et souvent inférieur au prix de vente figurant dans la DIA.
A défaut d’acceptation de cette offre par le propriétaire, la commune peut manifester son intention de faire fixer le prix du bien par le juge de l’expropriation.
Le propriétaire peut à la fois contester le prix proposé par la commune et le bien-fondé de la décision de préemption.
D’abord, s’agissant de la contestation de l’offre faite par la commune, le propriétaire peut demander au juge de l’expropriation la fixation judiciaire du prix de son bien immobilier.
A ce titre, une fois que la commune a formulé une offre différente de celle contenue dans la DIA, le propriétaire du bien immobilier dispose d’un délai de deux mois maximum pour y répondre.
Le propriétaire peut décider soit :
- d’accepter l’offre de la commune,
- de renoncer à la mise en vente de son bien,
- de maintenir le prix indiqué dans la DIA.
En cas de maintien du prix, la commune est tenue de saisir le juge de l’expropriation afin que celui-ci procède à la fixation du prix d’acquisition.
La commune, puis le propriétaire du bien immobilier doivent tous deux produire devant le juge un mémoire par voie d’avocat.
Au terme de la procédure le prix est fixé par le juge comme en matière d’expropriation, en utilisant le plus souvent la méthode d’évaluation par comparaison ou bien de la méthode d’évaluation par la récupération foncière.
Le propriétaire du bien immobilier préempté doit donc produire des « termes de comparaison », c’est-à-dire apporter des informations relatives à des cessions récentes à titre onéreux de biens immobiliers comparables au bien préempté, dans un secteur géographique proche et soumis à des règles d’urbanisme similaires.
Pour cette démarche, la Cour de cassation a jugé que le propriétaire dispose du droit de recevoir de l’administration fiscale des éléments d’information sur les valeurs foncières déclarées lors des mutations des cinq dernières années.
Par ailleurs, l’administration fiscale rend librement accessibles au public par voie électronique ces données via la plateforme Patrim.
Cette procédure, si elle aboutit, permettra de mettre en évidence que le prix proposé par le titulaire du droit de préemption est inférieur au prix du bien sur le marché et ainsi obtenir un prix supérieur à celui proposé initialement par la commune.
Une fois le prix fixé par le juge, le propriétaire et la commune ont deux mois à compter de la décision définitive pour accepter le prix fixé par le juge ou bien choisir de renoncer à l’opération.
Leur silence vaut acceptation et transfert de propriété au profit de la commune.
Enfin, si la commune renonce à l’exercice de son droit de préemption sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, il ne peut plus l’exercer à l’égard du propriétaire pendant un délai de cinq ans à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive (sous réserve que, dans ce délai, la vente du bien intervienne au prix fixé par la juridiction, révisé s’il y a lieu, comme évoqué ci-dessus).
En outre, il est également possible pour le propriétaire de formuler devant le juge administratif un recours pour excès de pouvoir afin d’obtenir l’annulation de la décision de préemption.
De manière classique, la recevabilité du recours dirigé contre une décision de préemption est subordonnée à son exercice dans un délai de deux mois à partir de sa date de notification.
Plusieurs arguments juridiques de contestation peuvent peut être invoqués utilement par le propriétaire du bien immobilier préempté, à savoir notamment :
- la compétence de l’auteur de la décision de préemption ;
- le non-respect des délais d’exercice de la décision de préemption ;
- l’absence de motivation de la préemption au sens de l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme ;
- le défaut de consultation du service des Domaines ;
- l’exercice d’une action autre qu’une action ou une opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme
- l’absence de justification de la réalité du projet pour qui motive l’exercice du droit de préemption par la commune.
Si la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale et que le transfert de propriété n’a pas encore été opéré entre le propriétaire du bien immobilier et la commune, le propriétaire dispose d’un délai d’un an à compter du prononcé du jugement définitif pour aliéner son bien, sans être tenu par les prix et conditions qu’il avait mentionnés dans la DIA.
De plus, le cas échéant, la commune ne peut plus exercer ce droit à l’encontre du propriétaire.
Par ailleurs, l’illégalité de la décision de préemption peut permettre d’engager la responsabilité de la commune.
En effet, le propriétaire qui a cédé son bien à la suite d’une préemption irrégulière pourra obtenir une indemnisation auprès de la commune d’une part, pour le manque à gagner et, d’autre part, pour le préjudice lié à l’impossibilité de disposer du prix de la vente causés par la décision de préemption illégale.
