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Précisions sur les règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et sur une même propriété (fr)

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France  > Droit public > Urbanisme > Construction    



Auteur : Adden avocats, cabinet Parisien

Novembre 2019


* CE 8 novembre 2019, req. n° 420324 : mentionné aux tables du recueil Lebon [1]


Contexte

Par un arrêté du 29 janvier 2015 le maire d’Angers a délivré à une société un permis de construire pour la construction de vingt logements sous forme de maisons jumelées et de deux immeubles d’habitations collectives.


Des voisins du projet ont demandé au tribunal administratif de Nantes d’annuler pour excès de pouvoir cet arrêté. Le tribunal ayant rejeté leur demande, les requérants ont alors interjeté appel du jugement.


Par un arrêt n°16NT02765 [2] du 8 mars 2018, la cour administrative d’appel de Nantes a rejeté cet appel. Les requérants ont en conséquence formé un pourvoi en cassation devant le Conseil d’État.


Ce qui a conduit celui-ci à se prononcer sur les règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et sur celles relatives à l’implantation des constructions sur une même propriété.


L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

L’article UC 7.1 du règlement duplan d’occupation des sols (POS) de la communauté d’agglomération d’Angers Loire Métropole alors applicable régissait les constructions par rapport aux limites séparatives de la façon suivante :

« UC 7.1 Marge d’isolement / 1. Toute construction non implantée sur la limite séparative doit réserver par rapport à cette limite une marge d’isolement au moins égale à 4 mètres. / 2. Toutefois, si l’environnement le justifie, cette marge peut être réduite à 2 mètres pour des constructions de faible importance telles que garages, appentis, remises, serres, dont la hauteur n’excède pas 3 mètres sans tolérance pour les pignons (…) »


Les requérants invoquaient le non-respect de cette règle en raison de l’implantation de l’une des maisons à moins de deux mètres de la limite par rapport à une parcelle voisine.


La cour administrative d’appel avait toutefois considéré que la limite de propriété séparant les deux parcelles ne pouvait être regardée comme une limite séparative au sens des dispositions de l’article UC7, compte tenu de la destination de la parcelle voisine qui n’accueillait qu’un transformateur électrique et de sa très faible superficie ne lui permettant pas d’accueillir une habitation.


Le Conseil d’État censure ce raisonnement. Complétant la définition des limites séparatives issue de sa décision M. et Mme B de 2011 1), il juge que :

« Les limites séparatives s’entendent des limites entre la propriété constituant le terrain d’assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent, quelles que soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu’il ne s’agit pas de voies ou d’emprises publiques. »


Il précise que si les caractéristiques d’une propriété telles que sa taille ou sa destination peuvent être prises en considération pour autoriser des adaptations mineures aux règles définies par le document d’urbanisme en application de l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme [3], elles ne peuvent en revanche être mobilisées pour identifier une limite séparative.


La cour administrative d’appel de Nantes a donc commis une erreur de droit en retenant que l’article UC 7.1 du règlement du POS ne pouvait s’appliquer à la limite entre les deux propriétés au motif qu’elle ne constituait pas une limite séparative de propriétés.


Les règles relatives à l’implantation des constructions sur une même propriété

De façon classique, le POS réglementait également l’implantation des constructions sur une même propriété.


L’article UC 8.1 du POS de la communauté d’agglomération d’Angers Loire Métropole prévoyait ainsi une marge d’isolement :


« UC 8.1 Marge d’isolement / 1. Les constructions doivent être édifiées de manière à laisser entre elles une marge d’isolement au moins égale à 4 mètres. / 2. Toutefois, si l’environnement le justifie, cette disposition peut être réduite à 2 mètres à la condition que puissent être satisfaites par ailleurs les exigences de la sécurité et de la défense contre l’incendie (…) ».


La cour administrative d’appel avait tout d’abord considéré, pour l’application de cet article, que chaque groupe de maisons jumelées devait être regardé comme une seule construction.

Le Conseil d’État confirme cette analyse. Il juge en effet qu’il a eu égard à leur objet, et en l’absence de précision dans le règlement du plan d’occupation des sols, les dispositions en cause n’ont pas pour effet d’interdire la construction de maisons jumelées ou « en bande », qui n’ont pas de vues les unes sur les autres. Par suite, chaque groupe de logements accolés, mais n’ayant pas de vue les uns sur les autres, doit être considéré comme une construction pour l’application de l’article UC 8.1 du POS.


La Cour administrative d’appel avait toutefois ensuite relevé que la distance de quatre mètres prévue au 1 de l’article UC 8.1 n’était pas respectée entre ces constructions mais que les distances relevées respectaient néanmoins la distance minimale de deux mètres prévue au 2 du même article.

Sur ce point, le Conseil d’État juge que la cour s’est fondée sur des faits matériellement inexacts car, pour calculer ces distances, elle n’a pas tenu compte, dans certains cas, des garages des maisons, alors que ceux-ci, bien qu’implantés partiellement en décroché de l’habitation principale, sont parties intégrantes de ces constructions.


Enfin, la société titulaire du permis de construire soutenait qu’en application de l’ancien article R. 123-10-1 [4] du code de l’urbanisme, désormais repris l’alinéa 3 de l’article R. 152-21 [5] du code de l’urbanisme, la marge d’isolement prévue à l’article UC 8.1 du POS n’avait cependant pas à être respectée pour le projet en question.

Aux termes de ce texte :


« Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. »


Lorsqu’un projet relève du champ d’application de cet article, le respect de la totalité des règles édictées par le PLU ou le POS doit être apprécié au regard de l’ensemble du projet et non construction par construction.)).


En l’espèce, il juge que les règles relatives à la distance minimale entre les constructions édifiées sur une même propriété s’opposent du fait même de leur objet à ce que le respect de ces règles d’implantation soit apprécié au regard de l’ensemble des constructions concernées en application de l’alinéa 3 de l’article R. 151-21 [6] du code de l’urbanisme.


Dès lors, si le PLU ou le POS n’en dispose pas autrement, l’application de la marge d’isolement entre constructions édifiées sur une même propriété doit être appréciée construction par construction même lorsque le projet entre dans le champ d’application de l’alinéa 3 de l’article R. 151-21 du code de l’urbanisme.


Le Conseil d’État a, en conséquence, annulé l’arrêt contesté et renvoyé l’affaire devant la cour administrative d’appel de Nantes.