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Promesse unilatérale de vente (fr)

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La promesse unilatérale est plus contraignante que le pacte de préférence.

Définition de la promesse unilatérale

Le promettant s'engage à conclure un contrat envers le bénéficiaire à des conditions prédéterminées. C'est une convention par laquelle une personne, le promettant, consent à une autre personne, le bénéficiaire, la faculté d'acheter ou de vendre un bien à un prix déterminé ou déterminable. Le bénéficiaire jouit d'un droit d'option.

Dinstinction de la promesse, de l'offre et du contrat :

  • la promesse est plus qu'une offre car :
    • Elle est déjà un contrat, avec force obligatoire.
    • Le promettant ne peut révoquer sa promesse, alors que l'offre est rétractable.
    • Le décès ou l'incapacité du pollicitant entraînent la caducité de l'offre, alors qu'ils restent sans effet sur la promesse.
  • la promesse est moins qu'un contrat car :
    • Elle ne fait qu'aménager le contrat définitif.
    • Le bénéficiaire n'est pas engagé.
    • Mais elle doit tout de même comporter les éléments essentiels du futur contrat.

La promesse unilatérale peut devenir parfois une promesse synallagmatique, notamment dans le cas des indemnités d'immobilisation : indemnités demandées au bénéficiaire pour l'immobilisation d'un bien. La PU n'est pas remplacée par toujours remplacée par une PS, car même si chacun a des obligations, ces obligations ne sont pas symétriques. Mais, si ces indemnités sont trop élevées, le bénéficiaire n'a plus d'autre choix que d'accepter, la PU devient une PS.

Conditions

La promesse unilatérale doit contenir les éléments essentiels du contrat. La promesse unilatérale de vente doit être passée soit par un acte authentique ou par acte sous seing privée faisant l'objet d'un enregistrement dans les dix jours de l'acceptation. Cette formalité s'applique pour des raisons fiscales. 1840 CGI a été abrogé mais reprise dans l'article 1589-2 du code civil. L'absence de cette formalité est une cause de nullité absolue. Cependant le juge de cassation pour éviter de telles conséquences a intégré la promesse unilatérale de vente dans un ensemble contractuel. 24 février 2006 ass plén. La cour de cassation considère que lorsque la promesse unilatérale de vente est faite dans un ensemble contractuel plus général et elle perd alors son autonomie et n'est plus soumise à une obligation de formalité.

La levée de l'option

- Après : le promettant doit exécuter le contrat.

- Avant : le bénéficiaire a un droit de créance, jusqu'à la fin du délai accordé. Si aucun délai n'est prévu, on parle d'un délai de 30 ans.

Que se passe-t-il si la rétractation a lieu avant la levée de l'option ? La jurisprudence a évolué. Avant le 15 décembre 1993[1], le promettant ne pouvait se rétracter, le bénéficiaire pouvait lever l'option même après la rétractation, puisque cette rétractation n'avait aucune incidence.

Depuis l'arrêt du 15 décembre 1993 de la troisième chambre de la Cour de cassation, la rétractation empêche la rencontre des volontés, donc il n'y a pas de contrat. Seuls des dommages et intérêts peuvent être alloués, et non la condamnation en exécution forcée, car il s'agit de la violation d'une obligation de faire de maintenir sa promesse (1142 cciv). (RC car on est dans le cadre d'un avant-contrat ?). On peut se poser la question de l'intérêt d'une PUV.

Notes et références

  1. Cass. 3e civ. 15 décembre 1993 : Bull. civ. n° 174, p. 115.Cette jurisprudence a été confirmée par Cass. 3e civ. 26 juin 1996 (Bull. civ. n° 165, p. 105) et Cass. 3e civ. 28 octobre 2003 notamment.
http://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/assemblee_pleniere_22/arrets_travaux_preparatoires_24/br_arret_394.html assemblée plénière 24 février 2006

Voir aussi

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