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Quelques incidences du E-commerce sur les baux commerciaux (fr)

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Auteur: Me Samuel Guillaume, Avocat, Barreau de Paris
Février 2015

Mots clefs : Baux commerciaux, code de commerce, Internet, E-commerce, commerce en ligne, commerce électronique, distribution multi-canal, éviction, loyer, loyer variable, destination


Le commerce en ligne, en très forte croissance ces dernières années, pourrait modifier sensiblement les rapports entre bailleurs et locataires. Cette évolution invite à s’interroger sur ses incidences en matière de baux commerciaux.



En quelques années, Internet est devenu un vecteur incontournable du commerce. Le marché du commerce en ligne connaît, d’ailleurs, une croissance exceptionnelle.[1]

Cette très forte progression du chiffre d’affaires du e-commerce a une incidence importante sur le commerce traditionnel qui a dû et doit se réinventer. Ainsi, nombre de commerçants, tout particulièrement les enseignes, cherchent à construire leur stratégie de développement en associant à la vente dans leurs boutiques les différents modes de distribution qualifiés, dans la pratique, de « distribution multi-canal ».

C’est dans ce contexte en constante évolution qu’il devient fréquent, désormais, d’implanter dans les locaux commerciaux des bornes Internet donnant accès à tous les produits ou services offerts à la vente et permettant de passer puis de régler des commandes qui seront livrées dans le point de vente choisi ou à domicile.

Pour de nombreuses enseignes et grands magasins, les locaux commerciaux sont des maillons essentiels du développement du commerce en ligne, puisqu’ils peuvent être utilisés comme lieu de retrait ou de retour des produits ou services commandés, voire achetés sur Internet, ce qui requiert des prestations plus ou moins élaborées, à l’instar de ce qui se fait dans le secteur de la restauration ou de la grande distribution, avec ce que l’on appelle le « Drive » ou « Walk-in ».

Les locaux loués, en ce qu’ils offrent une visibilité et permettent l’exposition des produits et services vendus, pourraient aussi, à l’avenir, contribuer au chiffre d’affaires réalisé sur Internet, grâce aux ventes effectuées dans les locaux, à partir des Smartphones et tablettes notamment.

Il apparaît ainsi que le commerce réalisé par Internet, s’il génère des activités ou opérations spécifiques dans les lieux loués et un chiffre d’affaires corrélatif, peut avoir des conséquences importantes dans les relations locatives.

On examinera la question des incidences du e-commerce sur les baux commerciaux, qui se pose avec acuité en ce qui concerne la destination commerciale (I), la fixation des loyers, notamment la détermination des loyers financiers (II), la rédaction des clauses de loyer variable (III) et la détermination des indemnités d’éviction (IV).


I.LA DESTINATION COMMERCIALE

En présence d’une infraction à la clause d’un bail, le bailleur peut poursuivre la résiliation du bail en invoquant, soit la clause résolutoire, soit le droit commun, c’est-à-dire l’article 1184 du Code civil [2], ou encore refuser le renouvellement du bail pour motif grave et légitime sur le fondement de l’article L. 145-17 du Code de commerce.

L’installation sans autorisation de bornes Internet dans les lieux loués ou le développement de l’activité du locataire par le biais d’Internet dans les conditions précitées sont-ils susceptibles de constituer des infractions à la clause de destination d’un bail interdisant au locataire d’exercer dans les lieux d’autres activités ?

Précisément, sur la mise en place de bornes Internet [3], la cour d’appel d’Aix-en-Provence a pu répondre par la négative en considérant que « l’utilisation d’ordinateurs bornes (qui) permet de compléter, de dynamiser l’activité de photographie » ne contrevient pas à la destination contractuelle de photographie et accessoires [4]. Cette solution est justifiée en l’espèce. La cour précise, en effet, que « le développement de la photographie numérique, nouvelle technologie, qui s’impose aujourd’hui aux professionnels nécessite le recours aux ordinateurs et à l’utilisation d’Internet qui, en liaison avec divers sites, permet le traitement des photos à tous les niveaux ; (…) il s’agit d’une modalité nouvelle du développement de la photographie, dans le cadre de l’évolution moderne du monde multimédia ». Elle ajoute également que l’utilisation de ces bornes « ne modifiait pas la nature de l’exploitation, mais l’enrichissait de moyens nouveaux ».

On pourrait être tenté de tirer des conséquences hâtives de cette décision : le recours aux bornes Internet n’a-t-il pas vocation aujourd’hui à être une « modalité (…) du développement » de la plupart des activités ?

La solution donnée par cet arrêt ne peut être normative.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui avait, en l’espèce, à se prononcer sur l’activité spécifique de photographie et sur son évolution (photographie numérique, traitement des photos à tous les niveaux, monde multimédia), estime que la mise à disposition de bornes Internet pour les clients se rattache naturellement à la destination initiale. Bien qu’elle ne le précise pas, elle considère ainsi qu’il s’agit d’une « activité incluse », selon les termes de l’article L. 145-47 du Code de commerce, qui est contenue dans la destination initiale, sans que le locataire ait à solliciter du bailleur une autorisation quelconque.

Dans le même sens, la cour d’appel de Paris a pu considérer que l’« activité Internet » est incluse dans l’activité de bureau téléphonique, la connexion des lignes téléphoniques à un ordinateur résultant de l’évolution technique.[5]

C’est donc à raison d’activités très dépendantes techniquement des technologies nouvelles que ces solutions jurisprudentielles s’imposaient, à telle enseigne, pour la photographie, que les commerces traditionnels, auparavant très florissants dans ce domaine, sont désormais supplantés par le commerce en ligne et ont pratiquement disparu.

Tel n’est pas le cas de la majorité des activités qui, non seulement, ne sont pas liées intrinsèquement à ces techniques, mais, plus encore, n’ont aucun rapport étroit ou lointain avec elles.

Plus généralement, le commerce en ligne est susceptible de modifier en profondeur l’économie du bail, assis, en principe, sur les capacités contributives d’une destination au paiement du loyer [6] et, partant, sur la destination initialement convenue, puisqu’il étend sans limite l’aire géographique de la zone de chalandise initiale, modifie la nature de la clientèle dans les lieux loués et permet une extension illimitée et ininterrompue du commerce [7]

Dès lors, pour la plupart des commerces, l’utilisation de bornes Internet et le développement d’une activité spécifique du locataire par le biais d’Internet ne peuvent, selon nous, être considérés comme des activités incluses, ni même comme des activités connexes ou complémentaires ouvrant droit pour le locataire au bénéfice de la déspécialisation [8], sur le fondement des dispositions d’ordre public des articles L. 145-47 et L. 145-48 du Code de commerce.

Il appartiendra à la jurisprudence de se prononcer sur la qualification de ces activités, ce qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et donne lieu souvent à des solutions casuistiques.


II.LA FIXATION DU LOYER

Le e-commerce, tel qu’il a été envisagé, peut avoir des incidences sur la fixation du loyer des baux renouvelés soumis à la règle du plafonnement (A), mais également sur les baux comportant une clause de loyer variable (B).

Les loyers soumis au plafonnement

S’agissant des loyers soumis au plafonnement, rappelons que le bailleur peut parfaitement choisir lors du renouvellement de ratifier une violation des clauses du bail et l’invoquer en tant que modification [9]. Il en est de même si le bailleur a autorisé la modification de la destination au cours du bail échu, dans le cadre d’un avenant par exemple[10].

Le bailleur doit alors, en principe, démontrer qu’il s’agit d’une modification notable intervenue pendant le cours du bail expiré, de nature à avoir une influence favorable pour le commerce considéré [11].

Le développement de l’activité du locataire par le biais d’Internet dans les conditions précitées est susceptible de constituer une modification de la destination. Le caractère notable de la modification sera alors, selon nous, le plus souvent établi, compte tenu de la nature des modifications considérées (sans rapport avec la majorité des activités autorisées), comme de leur importance et de leur influence potentielle sur le commerce exercé, en termes particulièrement de zone de chalandise, d’identité de clientèle et de chiffre d’affaires.

Concernant l’appréciation du caractère notable de la modification, il convient de rappeler que :

- l’évolution du chiffre d’affaires du locataire, qui peut être difficile à mesurer , ne peut, à elle seule, constituer un critère de l’évolution de la commercialité selon la jurisprudence actuelle, même s’il peut s’agir d’un élément de recoupement intéressant [12];

- la Cour de cassation a considéré que les juges du fond n’étaient pas tenus de rechercher si la modification de la destination (qui avait permis, dans cette espèce, d'adjoindre deux activités nouvelles à l’activité autorisée) avait une incidence favorable sur l’activité exercée[13].

Soulignons, enfin, que la Haute juridiction a jugé qu’un changement de destination, intervenu au cours du bail précédant le bail expiré, pouvait être invoqué comme motif de déplafonnement, dès lors que la preuve n’était pas rapportée d’un accord du bailleur lors de ce changement [14].

Les clauses de loyer variable

Quant aux clauses financières, qui font évoluer le loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire et qui comprennent pratiquement toujours un loyer minimum garanti, les incidences du e-commerce sur la fixation du loyer sont plus difficiles à appréhender.

Rappelons, en effet, que ce type de clauses comportant un loyer à structure binaire relève de la seule convention des parties et échappe aux dispositions du statut [15]. Ce caractère exclusivement contractuel interdit toute modification judiciaire du loyer au cours du bail ou lors de son renouvellement [16] , même si les parties le demandent [17] et si cette demande est limitée au loyer minimum garanti, le loyer devant rester fixé selon la clause recette. </ref>

Il est vrai que les baux récents prévoient désormais, le plus souvent, que le loyer minimum garanti doit correspondre à la valeur locative lors du renouvellement, les conditions de sa fixation étant généralement prévues par les parties avec, notamment, le recours à l’arbitrage.

Mais le loyer variable additionnel calculé en fonction du chiffre d’affaires doit être maintenu en toute hypothèse, notamment dans le bail renouvelé.

La question se pose alors de déterminer la part du chiffre d’affaires généré par le commerce électronique dans les locaux loués.

Ne faut-il pas prendre en compte, pour partie au moins, les recettes liées aux produits achetés sur Internet, que les clients viennent retirer et/ou changer dans les locaux loués ou, a fortiori, qu’ils commandent et paient à partir des bornes Internet mises à leur disposition dans ces mêmes locaux, que la livraison se fasse sur place, en un autre point de vente ou à domicile ?

Il paraît légitime de retenir une partie de ces recettes spécifiques, dans la mesure où les clauses recettes ont précisément pour objet d’intéresser le bailleur au chiffre d’affaires réalisé dans les lieux loués.

Certes, là encore, les baux comportant une clause recette définissent systématiquement comment doit s’entendre le chiffre d’affaires et organisent le droit de contrôle comptable du bailleur, mais, bien souvent, les contrats ont insuffisamment anticipé le développement récent du commerce électronique.

En particulier, le pourcentage de chiffre d’affaires initialement convenu, qui a été fixé pour l’essentiel en tenant compte du rapport entre le loyer et le bénéfice global attendu à un emplacement donné pour une destination donnée, appelé « taux d'effort » [18], est difficilement applicable aux recettes précitées générées par le commerce électronique.

Quant au contrôle du chiffre d’affaires par le bailleur, encadré et limité par les clauses du bail [19], il peut s’avérer difficile à mettre en œuvre, puisqu’il nécessite de déterminer la part de ces recettes dans le chiffre d’affaires global du locataire, notamment lorsqu’il y a plusieurs établissements, pour les enseignes, sans même évoquer la possibilité pour un locataire d’imputer ce chiffre d’affaires sur celui d’une société dédiée uniquement au e-commerce. Le locataire peut, enfin, se montrer peu enclin à communiquer les données et chiffres permettant d’identifier ces recettes.

Sauf à poursuivre la résiliation du bail pour les infractions précédemment évoquées, le bailleur peut sembler démuni, si le bail est imprécis, pour imposer la légitime prise en compte de ces recettes nouvelles dans la détermination du loyer variable.

En raison du principe de la force obligatoire des contrats posé par l’article 1134 du Code civil, il ne peut être envisagé, en effet, de modifier la clause de loyer variable pour cause d'imprévision.

Si les termes du bail (définition du chiffre d’affaires, droit de contrôle du bailleur) permettent une interprétation de la clause, il est possible, selon le droit commun [20], de recourir à la volonté supposée des parties en demandant au juge d’interpréter la clause afin de maintenir l’équilibre contractuel initial, mais le magistrat peut y voir une volonté de contourner les effets de la force obligatoire du contrat et s’en tenir à une application stricte du bail.

En revanche, si la clause est dépourvue d’ambiguïté, le bail peut être appliqué dans toute sa rigueur avec les astreintes et pénalités usuellement prévues. Toutes les actions peuvent alors être engagées afin de permettre un contrôle effectif du chiffre d’affaires : le cas échéant, les actions en résiliation judiciaire ou, si les conditions en sont réunies, les actions en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, avec dommages-intérêts pour manquement du locataire à la bonne foi ou même à son devoir de loyauté.

On rappellera, enfin, une des vertus des procédures d’éviction : un bailleur ayant engagé une telle procédure peut toujours exercer son droit de repentir s’il a obtenu, comme il est probable, des précisions suffisantes sur le chiffre d’affaires de son locataire et sur les recettes réalisées par Internet.


III.LA RÉDACTION DES CLAUSES DE LOYER VARIABLE

La rigueur dans l’application des clauses de loyer variable a conduit bailleurs et locataires à définir avec précision le chiffre d’affaires devant être retenu et à organiser les modalités du droit de contrôle du bailleur, mais également les sanctions encourues en cas de non-respect de ces clauses.

En dépit de ces rédactions, dont il n’y a pas lieu de rappeler les stipulations habituelles [21], il n’est pas toujours aisé, ni possible, de prendre en compte pour le calcul du loyer la part du chiffre d’affaires résultant du commerce électronique.

Quelques rappels et recommandations peuvent être formulés :

- concernant la définition du chiffre d’affaires, on prendra soin de préciser, comme il est usuel, qu’il comprend toutes les recettes résultant d'activités quelconques dans, sur ou à partir des locaux loués ; il pourra être stipulé en particulier que le chiffre d’affaires comprend les ventes de produits ou services résultant des commandes passées par Internet, notamment par les bornes Internet ou interactives, par courrier électronique ou par multimédia, à partir des locaux – quel que soit le lieu d'exécution ou de livraison, notamment dans un autre point de vente ou à domicile, ou en cas de vente à l’exportation – ou hors des locaux et livrées dans les locaux ;

- on peut également prévoir des pourcentages distincts en fonction des opérations réalisées, selon le niveau de prestations qu’elles impliquent dans les lieux loués, et des recettes corrélatives, avec des coefficients appropriés pour les recettes réalisées par Internet ; il sera opportun de prévoir un mécanisme de révision du loyer variable, qui peut être limité à ces dernières opérations, afin de réajuster le pourcentage du chiffre d’affaires applicable en fonction des usages de la branche d’activité ;

- pour permettre au bailleur d’exercer les contrôles requis, le locataire, qui tiendra une comptabilité analytique s’il exploite plusieurs établissements, devra procéder à une ventilation de son chiffre d'affaires selon les branches d'activités et en fonction des opérations réalisées ; il devra utiliser tout système informatique approprié et agréé par le bailleur permettant l’enregistrement et le relevé exact des recettes effectuées ; le locataire devra communiquer tous éléments permettant de vérifier les commandes passées et les transactions effectuées : liste des adresses IP (Internet Protocol)[22] , justificatifs de retraits dans les lieux loués, etc.

On peut, enfin, imaginer que la définition du chiffre d’affaires soit, à l’avenir, étendue aux ventes résultant de commandes et achats effectués dans les lieux loués à partir de Smartphones et tablettes, voire même que la part du chiffre d’affaires retenue au titre du commerce en ligne soit corrigée en fonction de la fréquentation effective des locaux loués ou du site commercial considéré afin de prendre également en compte l’augmentation de la visibilité et de la notoriété recherchée à un emplacement donné, ce que l’on peut aisément déterminer par le comptage des flux [23] , comme cela se fait dans certains centres commerciaux.

Un tel mécanisme de fixation poserait, cependant, des problèmes de traçabilité et de contrôle des opérations marchandes. Il tend aussi à dissocier la fixation du loyer de la recette réelle, ce qui n’est pas nécessairement souhaitable en l’absence d’éléments de recoupements suffisants et compte tenu du risque d’aléa dans la fixation. Les clauses de loyer variable, qui doivent être adaptées à chaque cas particulier, requièrent en toute hypothèse une grande prudence et une approche rédactionnelle prospective pour que les prévisions des parties ne soient pas déjouées.


IV. LA DÉTERMINATION DE L’INDEMNITÉ D’ÉVICTION

Le développement de l’activité du locataire par le biais d’Internet, s’il correspond à des activités autorisées, peut, à l’évidence, avoir des incidences sur la détermination de l’indemnité d’éviction.

L’estimation de cette indemnité impose, en effet, de rechercher si le locataire perd ou non sa clientèle, c’est-à-dire son fonds de commerce, du fait de l’éviction et s’il convient en définitive de lui allouer une indemnité de remplacement ou de simple déplacement, sur le fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce.

Aussi la possibilité pour un locataire de déménager à proximité, sans perte de clientèle [24], n’est-elle pas établie par le simple fait d’avoir un site Internet [25], la création d’un tel site n’étant, d’ailleurs, pas assimilable à l’implantation d’un point de vente selon la jurisprudence rendue en matière de franchise [26]

Quelques rares décisions illustrent, en outre, les difficultés d’évaluation du préjudice subi par le locataire ayant développé son activité par Internet.

Il a ainsi été jugé par la cour d’appel de Paris, dans une espèce où l’éviction d’un libraire entraînait la perte incontestée du fonds, qu’il convenait de pratiquer un abattement de 50 % sur l’indemnité principale « pour tenir compte (tout particulièrement) de l’importance du chiffre d’affaires généré par l’activité de vente de bandes dessinées par Internet (et) de l’accroissement sensible du chiffre d’affaires ces dernières années ». [27]

Aux termes d’une intéressante décision, la même cour d’appel a apprécié l’indemnité principale due à un fleuriste, dans l’hypothèse d’une perte du fonds, en retenant « 30 % sur le chiffre d’affaires réalisées par Internet », en sus de l’indemnité allouée au titre de l’activité de fleuriste traditionnel, après avoir distingué « la clientèle de proximité ou de passage » de « la clientèle achetant par Internet » [28].

Plus récemment, enfin, par un arrêt du 7 mars 2012, la cour d’appel de Paris a estimé qu’un locataire ayant pu se réinstaller dans de nouveaux locaux et devant bénéficier à ce titre d’une indemnité de transfert subissait une perte partielle de clientèle justifiant une indemnité complémentaire limitée à 25 % de la valeur de la clientèle, compte tenu, notamment, d’un site Internet lui permettant « d’être connu et accessible au-delà des limites de la clientèle habituelle » . [29]

Ces décisions paraissent quelque peu contradictoires, particulièrement dans le cas d’une perte du fonds de commerce.

En réalité, les juges s’attachent à rechercher si le locataire évincé peut se réinstaller sans perte significative de clientèle et apprécient souverainement, au cas par cas et à l’aune des chiffres d’affaires, le préjudice subi et l’indemnité d’éviction corrélative.

Il apparaît ainsi que le commerce réalisé par Internet, selon qu’il génère ou non une activité spécifique dans les lieux loués et un chiffre d’affaires directement lié à cette activité spécifique, peut avoir des conséquences importantes sur l’appréciation de l’indemnité d’éviction.

L’analyse sera, par ailleurs, différente pour un locataire exploitant une seule boutique, tel le cas du fleuriste précité, et une enseigne nationale ou internationale. Dans le premier cas, il y a, en effet, une homogénéité, voire même une certaine unicité, entre l’activité dans les lieux loués et le commerce en ligne [30] , a fortiori s’il s’agit d’un commerce de proximité. Dans le second cas, les locaux loués ne constituent qu’un maillon de l’activité globale et la clientèle achetant par Internet est autonome par rapport à un point de vente donné.

Il faut souligner également qu’il appartient au locataire de communiquer tous éléments, notamment comptables, pour vérifier la pertinence de la ventilation de ses chiffres d’affaires.

On rappellera, enfin, que le bailleur ne peut, en aucune façon, être tenu d’indemniser un fonds dont la valeur résulterait d’activités non autorisées, ce qui est le cas le plus souvent pour le commerce électronique, même si elles ont été tolérées par le bailleur [31], seuls les résultats générés par les activités régulièrement autorisées pouvant être retenus pour apprécier la valeur du fonds de commerce. [32]

CONCLUSION

Le commerce en ligne, en très forte croissance ces dernières années, mais représentant pour l’instant une part limitée du chiffre d’affaires des locataires, y compris des enseignes, pourrait modifier sensiblement les rapports entre bailleurs et locataires. On peut se demander, dès lors, si le statut des baux commerciaux, encadré par certaines dispositions d’ordre public et dont l’évolution a été dans le sens d’une protection toujours plus grande des droits et intérêts des locataires, est susceptible de s’adapter aisément aux évolutions liées au commerce électronique. On peut craindre particulièrement que les bailleurs soient insuffisamment protégés face à ce commerce nouveau en perpétuelle évolution, peu réglementé et qui se joue des frontières. Rappelons, toutefois, que bon nombre de mécanismes du régime des baux commerciaux sont marqués par une grande souplesse et laissent aux contractants une liberté de choix certaine. La jurisprudence aura, par ailleurs, à se prononcer afin de veiller au respect de l’équilibre et de l’économie du contrat. Quant aux rédacteurs d’actes, ils devront adopter la plus grande prudence pour limiter l’insécurité juridique dans l’intérêt bien compris des parties.


Références

  1. V., en particulier, les études suivantes, BNP Paribas Real Estate, Le commerce en France – 2011, nov. 2011 ; CB Richard Ellis France, Focus e-commerce : la nouvelle équation immobilière, févr. 2011.
  2. V. à titre d’exemples, Cass. 3e civ., 10 juin 2008, n° 07-16.233, AJDI 2008, p. 839, obs. Zalewski V. ; Cass. 3e civ., 20 janv. 2010, n° 08-18.684, Rev. loyers 2010/905, n° 1145, p. 122 ; Cass. 3e civ., 18 janv. 2011, n° 09-72.913, AJDI 2011, p. 441, obs. Devreau C. ; l’article 1741 du Code civil énonce également expressément la condition résolutoire à l’égard du bail.
  3. L’installation de bornes Internet peut également imposer des travaux susceptibles, à défaut d’autorisation du bailleur, de constituer une violation du bail.
  4. CA Aix-en-Provence, ch. 4, sect. C, 6 mars 2008, n° RG : 06/00854, Lamyline.
  5. CA Paris, ch. 16, sect. A, 3 mai 2006, n° RG : 05/03970, Lamyline ; adde Lamy Baux commerciaux, n° 320-7.
  6. Dans la pratique, les niveaux de loyer supportable selon les activités évoluent de 8 % à 10 %, voire bien davantage dans les centres commerciaux, selon le type de centre et la surface.
  7. V. l’analyse de Pain B. et Puylagarde B., Au contrat … d’élargir la destination, AJDI 2000, p. 1102.
  8. Le droit de déspécialisation permet au locataire de solliciter et d’obtenir, en cours de bail, le changement de la destination autorisée et d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, voire de changer totalement la destination initiale, ce qui, dans un centre commercial, ne peut pas être demandé pendant neuf ans à compter de la date d’entrée en jouissance.
  9. Le bailleur doit alors qualifier correctement sa demande (Cass. 3e civ., 8 janv. 1997, n° 95-11.482, Bull. civ. III, n° 5, Gaz. Pal. 1997, 2, pan., p. 127, AJDI 1998, p. 1056, obs. Blatter J.-P.). Il ne peut plus, ensuite, faire de cette modification un motif de résiliation (Cass. 3e civ., 29 sept. 2004, n° 03-13.296, Rev. loyers 2004/852, n° 25, p. 693, Administrer 2004, n° 372, p. 45, obs. Barbier J.-D.).
  10. CA Paris, pôle 5, ch. 3, 5 janv. 2011, n° RG : 08/23915, Administrer 2011, n° 442, p. 27, obs. Guillemain A.
  11. Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825, Bull. civ. III, Gaz. Pal. 22 oct. 2011, p. 30, obs. Barbier J.-D., Rev. loyers 2011/921, n° 1343, p. 410, obs. Galembert (de) A., Administrer 2011, n° 448, p. 31, obs. Sainturat M.-L.
  12. CA Paris, 8 oct. 1996, D. aff. 1997, p. 107 ; CA Paris, ch. 16, sect. A, 21 mars 2005, Administrer 2005, n° 382, p. 38, obs. Boccara B. et Lipman-W. Boccara D. ; CA Paris, ch. 16, sect. A, 26 mars 2009, Loyers et copr. 2009, comm. n° 151, obs. Chavance E. ; CA Paris, ch. 16, sect. A, 29 avr. 2009, n° RG : 08/11182, Administrer 2009, n° 423, p. 52, obs. Sainturat M.-L.
  13. Cass. 3e civ., 18 janv. 2012, n° 11-10.072, Rev. loyers 2012/925, n° 1407, p. 98, note Quément Ch., AJDI 2012, p. 506, obs. Planckeel F.
  14. Cass. 3e civ., 26 nov. 1997, n° 96-11.191, Rev. Lamy dr. aff. 1998, n° 2, n° 66, obs. Montégudet G., RD imm. 1998, p. 148, obs. Derruppé J. ; Cass. 3e civ., 4 oct. 2000, n° 98-18.138, Gaz. Pal. 2001, 1, jur., p. 402, obs. Brault Ph.-H. ; v. cependant, CA Paris, ch. 16, sect. A, 27 sept. 2006, Administrer déc. 2006, n° 394, p. 65, obs. Lipman-W. Boccara D.
  15. Cass. 3e civ., 15 mai 1991, n° 89-20.847, Bull. civ. III, n° 137 ; Cass. 3e civ., 10 déc. 2002, n° 01-10.208, D. 2003, p. 348, obs. Rouquet Y. ; CA Versailles, 22 mars 1990, Rev. loyers 1991, p. 152 ; CA Versailles, 22 mars 1990, Rev. loyers 1991, p. 152 ; CA Paris, pôle 5, ch. 3, 5 oct. 2011, n° RG : 10/04712.
  16. Cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-13.418, Bull. civ. III, n° 30 ; Cass. 3e civ., 27 janv. 1999, n° 97-13.366, Bull. civ. III, n° 22, Rev. Lamy dr. aff. 1999, n° 15, n° 928, obs. Montégudet G., JCP G 1999, II, n° 10142, obs. Boccara B., Gaz. Pal. 1999, 1, jur., p. 49, obs. Barbier J.-D., Loyers et copr. 1999, comm. n° 124 ; Cass. 3e civ., 7 mars 2001, n° 99-17.055, Bull. civ. III, n° 29, Rev. Lamy dr. aff. 2001, n° 39, n° 2457, obs. Haberer J., D. 2001, p. 1874, obs. Rouquet Y. ; Cass. 3e civ., 7 mai 2002, n° 00-18.153, Bull. civ. III, n° 94, Rev. loyers 2002, p. 439, note Gallet Ch.-H., AJDI 2002, p. 523, obs. Blatter J.-P. ; Cass. 3e civ. 13 nov. 2002, n° 01-03.485, AJDI 2003, p. 36. ; v. également, sur cette question, Brault Ph.-H., Renouvellement des baux à loyer variable : fixation du loyer, valeurs locatives et pouvoir du juge, Loyers et copr. 2002, chron. n° 6 ; Jacquin A., Le loyer binaire ou la fixation impossible, Gaz. Pal. 17-18 juill. 2002, p. 5.
  17. CA Paris, ch. 16, sect. B, 17 mars 2000, D. 2000, jur., p. 497, obs. Derruppé J. ; CA Paris, ch. 16, sect. A, 5 juill. 2006, n° RG : 04/22085, AJDI 2006, p. 824.
  18. V. sur cette question, Sainsard H., L'incidence du chiffre d'affaires sur la détermination du loyer, Gaz. Pal. 22 oct. 2011, p. 15.
  19. V. pour une illustration, CA Pau, ch. 2, sect. 1, 30 juin 2008, n° RG : 07/00654, Lamyline.
  20. C. civ., art. 1156 à 1164.
  21. V. notamment, Formulaire commenté Lamy Droit Commercial, FII. 130-80 ; Lafond J., J.-Cl Bail à loyer, Fasc. 3020, Formules 3 et 4 ; J.-Cl. Entreprise individuelle, Fasc. 1500, nos 47 et s. ; Mémento Lefebvre Baux commerciaux, 2011-2012, n° 48502.
  22. Toute collecte et tout traitement de données à caractère personnel doit se faire dans le respect de la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 (JO 7 janv.) relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés ; v. notamment, CNIL, délibération n° 2012-214, 19 juillet 2012, portant avertissement à l’encontre de la société FNAC DIRECT, qui conservait les informations bancaires de ses clients.
  23. La fréquentation des sites commerciaux pourrait aussi être calculée grâce aux systèmes de géolocalisation, qui sont des fonctionnalités GPS incluses dans les téléphones disposant d’un accès à Internet
  24. Selon tous les auteurs, la loi présume que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce du locataire, qui n’a pas à rapporter la preuve du principe du préjudice subi (Blatter J.-P., Traité des baux commerciaux, éd. Le Moniteur, 2012, p.415).
  25. CA Dijon, ch. civ., sect. B, 27 déc. 2005, JCP G 2006, IV, n° 1925.
  26. b Cass. 1re civ., 14 mars 2006, n° 03-14.316, D. 2006, p. 931.
  27. CA Paris, ch. 16, sect. A, 22 juin 2005, n° RG : 01/060377.
  28. CA Paris, ch. 16, sect. B, 3 mai 2007, n° RG : 06/09641 : en l’espèce, la cour a retenu un coefficient de 70 % pour « l’activité de fleuriste traditionnel » et de 50 % sur le chiffre d’affaires réalisé avec une chaîne de restaurants.
  29. CA Paris, pôle 5, ch. 3, 7 mars 2012, n° RG : 07/02915
  30. Aux termes de l’arrêt précité du 3 mai 2007 (CA Paris, ch. 16, sect. B, 3 mai 2007, n° RG : 06/09641), la cour d’appel de Paris relève, en particulier, que la clientèle Internet n’a « aucune raison évidente de suivre la société évincée si elle se réinstallait ailleurs ».
  31. Cass. 3e civ., 4 mai 2006, n° 05-10.938, Bull. civ. III, n° 108, Gaz. Pal. 15 déc. 2006, p. 21, obs. Barbier J.-D., D. 2006, p. 1453, obs. Rouquet Y., Administrer 2006, n° 393, p. 33, obs. Lipman-W. Boccara D., Loyers et copr. 2006, comm. n° 182, obs. Brault. Ph.-H.
  32. Cass. 3e civ., 10 oct. 1972, n° 71-11.557, Bull. civ. III, n° 505, JCP G 1972, IV, n° 256 ; Cass. 3e civ., 4 mai 2006, n° 05-10.938, précité.

Voir aussi

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