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Crédit-bail immobilier (fr)

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[[Catégorie:France]][[Catégorie: Droit immobilier (fr)]][[Catégorie: Vente d'immeuble (fr)]]
'''Compte-rendu de la réunion du 11 septembre 2012 de la Commission de droit immobilier du barreau de Paris, réalisé par Anne-Lise Lonné-Clément, Rédactrice en chef de Lexbase Hebdo — édition privée '''
Commission ouverte : Immobilier<br>
Intervenants : Bruno Grangeon, avocat au barreau de Paris
 
Finalement, si le régime fiscal avantageux des SICOMI est supprimé depuis le 1er janvier 1996, le crédit-bail immobilier demeure dans la mesure où il offre des avantages que le crédit classique ne peut offrir aux entreprises.
 
=2. Définition du crédit-bail immobilier=
La question de la soumission du contrat au statut des baux commerciaux pouvait se poser dès lors que l'on se situe dans le cadre d'une location consentie à un industriel commerçant, exerçant une activité industrielle et commerciale. La Cour de cassation y a répondu très clairement dans deux arrêts du 10 juin 1980 : le statut des baux commerciaux ne s'applique qu'au louage d'immeuble et non au crédit-bail immobilier qui est une opération qui a pour objet l'acquisition d'un immeuble pour celui qui s'oblige à faire des versements échelonnés sur la durée du contrat (Cass. civ. 3, 10 juin 1980 n˚ 78-11.032 N° Lexbase : A7327AGH et n˚ 79-13.330 N° Lexbase : A7425AG4). En revanche, en cas de sous-location, la Cour de cassation a retenu que le contrat de location, distinct du contrat de crédit-bail et obéissant à des règles propres, consenti par un crédit-preneur à une société commerciale inscrite au RCS qui exploite dans les lieux un fonds de commerce, était soumis au statut des baux commerciaux (Cass. civ. 3, 10 décembre 2002, n˚ 01-15.062, FS-P+B+I+R N° Lexbase : A4231A4H).
 
=3. Montage d'une opération de crédit-bail immobilier=
A la réception de l'immeuble, il convient alors de calculer les redevances payées par le crédit-preneur. Le principe pour le banquier est de calculer les redevances d'après l'enveloppe financière qu'il a investie. Les redevances sont calculées sur la totalité du capital investi, auquel s'ajoutent les frais financiers payés par le banquier ; les redevances intègrent l'amortissement du capital investi représentatif de l'immeuble produit.
 
=4. Les avantages et les inconvénients du crédit-bail immobilier consenti aux entreprises par rapport aux autres techniques de financement=
Si le crédit-preneur décide avant le terme de ne pas acquérir le bien car il ne correspond plus à ses besoins, il ne possède rien en contrepartie des redevances payées, et doit payer une indemnité de résiliation au banquier, lequel se retrouve également pénalisé avec un bien vide, qu'il devra s'efforcer de relouer, de "re-crédit-bailler", ou d'opérer un transfert de droits du crédit-preneur sur un nouveau crédit-preneur. Cette dernière solution est la plus favorable au crédit-preneur dans la mesure où il détient alors un droit incorporel (droit à la jouissance et bénéfice de la promesse unilatérale de vente), constituant un actif patrimonial qu'il peut céder à titre onéreux. Bien entendu, la cession des droits du crédit-preneur initial est soumise à une clause d'agrément du crédit-bailleur banquier. Par ailleurs, le crédit-preneur sortant reste garant de la bonne exécution des obligations du crédit-preneur entrant. Il est possible de renouveler l'opération à plusieurs reprises, à condition de toujours respecter la clause d'agrément du crédit-bailleur. Le crédit-preneur peut dégager une plus-value sur la cession de ses droits de crédit-preneur immobilier. Il faut savoir que le deuxième crédit-preneur sortant reste garant du troisième crédit-preneur entrant, le premier crédit-preneur sortant n'étant pas pour autant dégagé, puisqu'il reste garant "en cascade" de tous les crédit-preneurs successifs de l'immeuble jusqu'au terme du contrat. Dans ce cas, le crédit-preneur cédant doit exiger des sûretés réelles ou personnelles de la part du cessionnaire, garantissant les engagements du cessionnaire de remplir les obligations du crédit-preneur telles qu'elles résultent du contrat de crédit-bail.
 
=5. Les principes fiscaux relatifs au contrat de crédit-bail=
Enfin, en cas de sous-location des locaux par un crédit-preneur qui n'est pas soumis à l'IS, les revenus de sous-location n'entrent pas dans la catégorie des revenus fonciers puisqu'il n'est pas propriétaire ; en revanche, s'il lève l'option d'achat, en devenant propriétaire, il devient passible des revenus fonciers. Par ailleurs, ce changement de régime fiscal entraîne la réalisation d'une plus-value à court terme taxable, qui sera égale au prix de revient de l'immeuble diminué de la valeur résiduelle. Pour éviter cela, préalablement à la levée d'option d'achat, il convient alors d'opter pour l'IS.
 
=6. La publication du contrat de crédit-bail=

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