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Une commune louant un bien de son domaine privé est tenue de l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code civil, commentaire sur l’arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 4 juillet 2019 (fr)

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France  > Droit privé > Droit civil > Droit commercial > Droit immobilier >  Droits des baux  


Auteur : Daniel Kuri, Maître de conférences de droit privé, Université de Limoges (O.M.I.J.) EA 3177
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Octobre 2019



Dans cet océan d’incertitude qu’est devenu le droit, il est toujours rassurant de voir les juges –ici ceux de la première chambre civile de la Cour de cassation – réaffirmer une solution classique [1] en droit des baux – l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code civil – dans le contexte il est vrai particulier d’une commune procédant à une location sur son domaine privé.


Signe de son importance pratique et théorique, cet arrêt est publié au bulletin des arrêts de la 1ère chambre de la chambre civile de la Cour de cassation [2] .


Les faits de l’espèce étaient en eux-mêmes très simples.


La commune de Boissezon avait donné à bail à la société Terre d’Hautaniboul un immeuble à usage commercial dépendant de son domaine privé.


À la suite de l’effondrement partiel du chemin rural desservant les locaux loués, un arrêté municipal y avait interdit la circulation.


Soutenant être dans l’impossibilité de poursuivre son activité et invoquant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la société a saisi la juridiction judiciaire pour voir prononcer la résolution du contrat et obtenir le paiement de dommages-intérêts.


La commune de Boissezon a alors soulevé une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative.


Après le juge de première instance, la Cour d’appel de Toulouse, le 4 juillet 2018, rejeta cette exception d’incompétence aux motifs que « l’objet de l’action engagée par le preneur et ses ayants-cause, telle qu’elle résulte de l’acte introductif d’instance, est de sanctionner une violation prétendue du bailleur à son obligation de délivrance, par la résolution du bail commercial et d’obtenir l’indemnisation des préjudices en résultant pour les demandeurs ; que le bail commercial est un contrat de droit privé et l’immeuble loué dépend du domaine privé de la commune, quelque soit le statut de la voie qui le dessert et permet aux véhicules nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce d’y accéder depuis le réseau routier ; qu’ainsi que l’a justement relevé le premier juge, il n’est soumis à aucune clause exorbitante du droit commun ».


Les conseillers ajoutent « que le litige a pour objet de sanctionner la violation par le bailleur de ses obligations contractuelles, dans le cadre déterminé par les articles 1719 et 1720 du code civil, et notamment de celles de délivrer au preneur le bien loué, puis de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail conformément à son usage, tel que les parties l’ont défini ; qu’il échappe ainsi à la compétence du juge administratif et [que]l’ordonnance sera nécessairement confirmée » ;


Enfin, adoptant les motifs du juge de première instance, la Cour d’appel estime que « s’agissant de l’exception d’incompétence de la présente juridiction civile au profit de la juridiction administrative, il convient de rappeler et de souligner que le présent litige ne vise que la résolution du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur et non d’une action en responsabilité contre la commune, personne publique, en raison d’un manquement à son obligation d’entretien général d’un chemin rural ou d’un défaut d’exécution de travaux publics ; qu’il s’agit d’examiner uniquement la responsabilité de la commune en qualité de bailleresse envers le preneur pour inexécution de l’obligation de délivrance invoquée, consistant en l’impossibilité pour la société Terre d’Hautaniboul d’accéder au local loué ; qu’il s’agit donc bien de l’examen de la violation ou non d’un engagement contractuel du bailleur dans le cadre d’un bail incontestablement commercial, celui-ci faisant expressément références aux dispositions du décret du 30.9.1953, portant sur un local faisant partie du domaine privé de la commune (fait constant) et précision faite qu’il n’est soumis à aucune clause exorbitante du droit commun ; qu’il convient donc de rejeter l’exception d’incompétence soulevée » ;


À la suite du rejet de son exception d’incompétence, la commune s’est alors pourvue en cassation en faisant fait grief à l’arrêt d’appel d’avoir rejeté cette exception.


Dans le moyen de son pourvoi, la commune de Boissezon soutenait tout d’abord que « la clause exorbitante du droit commun est celle qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, implique, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs ; [et] que, dans ses conclusions d’appel, la commune faisait valoir que le contrat de bail litigieux devrait être requalifié en contrat administratif, relevant de la compétence du juge administratif, si l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural qui dessert le fonds donné à bail à la société était regardé comme incorporé au contrat dans la mesure où cet engagement constituerait une clause exorbitante du droit commun ; ».


Ainsi, « en se bornant à énoncer, pour rejeter l’exception d’incompétence soulevée, que le bail n’était soumis à aucune clause exorbitante du droit commun, sans expliquer, comme elle y était invitée, si elle considérait que l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural était, ou non, incorporé au contrat et, ainsi, sans mettre la Cour de cassation en mesure de connaître les clauses qu’elle a examinées pour retenir cette solution, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III ; »


La commune de Boissezon estimait également « que, subsidiairement, la clause exorbitante du droit commun est celle qui, notamment par les prérogatives reconnues à la personne publique contractante dans l’exécution du contrat, implique, dans l’intérêt général, qu’il relève du régime exorbitant des contrats administratifs ; [et] que, dans ses conclusions d’appel, la commune faisait valoir que le contrat de bail litigieux devrait être requalifié en contrat administratif, relevant de la compétence du juge administratif, si l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural qui dessert le fonds donné à bail à la société était regardé comme incorporé au contrat dans la mesure où cet engagement constituerait une clause exorbitante du droit commun ; »


En conséquence, « en se bornant à énoncer, pour rejeter l’exception d’incompétence soulevée, que le bail n’était soumis à aucune clause exorbitante du droit commun, sans expliquer, comme elle y était invitée, en quoi l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural pouvait être regardé comme incorporé au contrat, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de la loi des 16-24 août 1790 et du décret du 16 fructidor an III ; »


Enfin, la commune de Boissezon considérait « que, tout aussi subsidiairement, la clause par laquelle une commune s’engage à entretenir un chemin rural, appartenant à son domaine privé et ouvert à la circulation publique, constitue une clause exorbitante du droit commun ; qu’en retenant que l’engagement de la commune à entretenir le [...], qui appartient à son domaine privé et est ouvert à la circulation publique, ne constitue pas une clause exorbitante du droit commun, la cour d’appel a violé la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ; »


La Cour de cassation va rejeter le pourvoi de la commune de Boissezon en réaffirmant plusieurs principes qui, selon les Hauts magistrats, avaient bien été appliqués par les conseillers de la Cour d’appel de Toulouse.


La Haute juridiction affirme tout d’abord – dans un motif qui a des allures de principe – « qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que cette obligation légale lui impose de délivrer un local conforme à la destination contractuelle ».


Elle considère ensuite que, dans la présente affaire, « […] c’est à bon droit et sans avoir à procéder aux recherches visées par les deux premières branches du moyen, qu’après avoir relevé que l’action engagée par la société tendait à voir sanctionner la violation, par la commune, de son obligation de délivrance, en raison de l’impossibilité d’accéder aux locaux loués, la cour d’appel a retenu que le litige avait pour objet la résolution d’un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé et dépourvu de clause exorbitante du droit commun et relevait, par suite, de la compétence de la juridiction judiciaire ; que le moyen n’est pas fondé ; »


Ainsi, l’arrêt rappelle tout d’abord l’importance de l’obligation de délivrance dans le contrat de bail (I) pour appliquer ensuite celle-ci en tenant compte du contexte juridique de l’affaire (II)


L’importance de l’obligation de délivrance dans le contrat de bail

L’arrêt souligne en premier lieu avec force et de façon très classique « qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que cette obligation légale lui impose de délivrer un local conforme à la destination contractuelle ».


Comme nous l’avons souligné, ce motif prend une force d’autant plus grande qu’il s’agit d’un motif de rejet. La Cour rappelle, avec une particulière fermeté, la loi applicable au contrat de bail [3] .


Cette solution est d’ailleurs renforcée par le fait que la Cour considère, ensuite, de façon lapidaire, que «  Dès lors, c’est à bon droit et sans avoir à procéder aux recherches visées par les deux premières branches du moyen, qu’après avoir relevé que l’action engagée par la société tendait à voir sanctionner la violation, par la commune, de son obligation de délivrance, en raison de l’impossibilité d’accéder aux locaux loué, la cour d’appel a retenu que le litige avait pour objet la résolution d’un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé et dépourvu de clause exorbitante du droit commun et relevait, par suite, de la compétence de la juridiction judiciaire ; que le moyen n’est pas fondé ; »


Après avoir évoqué avec vigueur l’importance essentielle de l’obligation de délivrance dans le contrat de bail, la Haute juridiction va appliquer cette obligation à l’aune du contexte juridique de l’affaire (II)

L’application de l’obligation de délivrance eu égard au contexte juridique de l’affaire

À ce propos, la Cour relève ab initio que la commune de Boissezon avait fait cette location sur son domaine privé.


La Cour en déduit que lorsqu’une commune procède à une location sur son domaine privé, le régime de celle-ci dépend entièrement de l’article 1719 du Code civil, en particulier en ce qui concerne l’obligation de délivrance.


Les règles dérogatoires de droit public n’ont alors aucune vocation à s’appliquer à la location.


En l’espèce, la Cour souligne ainsi fortement la primauté du droit commun des baux lorsqu’une commune loue des biens appartenant à son domaine privé (A) pour relever, en conséquence, l’éviction des règles de droit public en la matière (B)


La primauté du droit commun des baux lorsqu’une commune procède à une location sur son domaine privé

L’une des conséquences de ce principe – affirmé en tant que tel par la Cour – est également l’application de plein droit[4] de l’obligation de délivrance édictée par l’article 1719 du Code civil.


L’intérêt de l’arrêt est de rappeler que si les dispositions du droit civil s’appliquant au bail de droit commun ont, en principe, un aspect supplétif, telle n’est pas le cas de l’obligation de délivrance qui s’applique à l’ensemble des baux et présente un caractère d’ordre public.


Si le loyer est un élément essentiel du bail, sans lequel ce dernier ne saurait exister [5] , l’obligation de délivrance fait, elle, intrinsèquement partie du bail.


En conséquence, le fait que l’obligation de délivrance ne figure pas expressément dans le contrat de bail ne signifie aucunement que cette obligation ne doive pas s’exécuter.


Le caractère impératif de l’obligation de délivrance – énoncé avec vigueur par la Haute juridiction – est, en tout cas, un rappel salutaire que les dispositions, en principe supplétives du Code civil dans le bail de droit commun, peuvent comporter des exceptions à propos d’obligations à ce point importantes qu’elles présentent un caractère d’ordre public.


La Cour ajoute, d’ailleurs, que « cette obligation légale » impose au bailleur de remettre au locataire « un local conforme à sa destination contractuelle ».


En l’espèce, rappelons-le, il n’était pas possible d’accéder aux locaux loués ! De façon plus générale, la Cour de cassation assimile la non-conformité de la chose louée à sa destination contractuelle à un manquement à l’obligation de délivrance.


Tel sera, par exemple, le cas lorsque l’immeuble ne répond pas aux normes de sécurité et empêche ainsi l’utilisation des lieux pour la destination contractuellement autorisé [6] .


Enfin, si tout ou partie des locaux est loué à usage d’habitation principale, le bailleur est tenu, selon l’article 1719 1° du Code civil, de délivrer un logement décent [7] .


On rappellera, pour mémoire, que l’obligation de délivrance étant, en elle-même, essentielle à la formation du contrat de bail, aucune disposition contractuelle ne peut en exonérer le bailleur [8] .


Au-delà de la primauté du droit commun des baux lorsqu’une commune procède à une location sur son domaine privé, et du caractère d’ordre public de l’obligation de délivrance, l’arrêt souligne aussi l’éviction de l’application des règles de droit public lorsqu’une commune fait une location sur son domaine privé.


L’éviction de l’application des règles de droit public lorsqu’une commune procède à une location sur son domaine privé

La commune de Boissezon, dans la procédure engagée contre son locataire, et notamment dans son pourvoi contre l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse, du 4 juillet 2018, tentait d’appliquer les règles – dérogatoires – tenant à sa qualité de commune.


La Cour rejette très fermement les moyens d’un pourvoi pourtant très argumenté.


Il était, en effet, soutenu par les auteurs du pourvoi, dans les deux premières branches du moyen, « que le contrat de bail litigieux devrait être requalifié en contrat administratif, relevant de la compétence du juge administratif, si l’engagement de la commune à entretenir le chemin rural qui dessert le fonds donné à bail à la société était regardé comme incorporé au contrat dans la mesure où cet engagement constituerait une clause exorbitante du droit commun ; »


Par ailleurs, dans la troisième branche du moyen, les auteurs du pourvoi soutenaient « que, tout aussi subsidiairement, la clause par laquelle une commune s’engage à entretenir un chemin rural, appartenant à son domaine privé et ouvert à la circulation publique, constitue une clause exorbitante du droit commun ; »


La Cour, pour rejeter ces prétentions, considère – sans aucune réserve – « […] que le litige avait pour objet la résolution d’un contrat de bail portant sur un immeuble dépendant du domaine privé et dépourvu de clause exorbitante du droit commun et relevait, par suite, de la compétence de la juridiction judiciaire ; »


Ce rappel, par la Cour de cassation, de l’objet du litige, des faits de l’espèce, et de leur qualification juridique, est opportun car il serait commode – pour une commune désirant s’affranchir des obligations les plus classiques d’un bailleur – d’invoquer des règles dont l’application n’a aucun sens s’agissant de locations concernant le domaine privé communal.


En définitive, cet arrêt est aussi une invitation à ne jamais oublier que le droit commun des baux, toujours régi par les textes initiaux du Code civil de 1804, à une vocation de principe à s’appliquer en l’absence d’hypothèses ou de dispositions spécifiques.


La solution de la première chambre civile de la Cour de cassation ne peut donc qu’être approuvée.


Notes

  1. 1 On regardera déjà sur cette question, Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 décembre 1993, 92-12.324, Publié au bulletin où l’obligation de délivrance n’avait pas été remplie par le bailleur ; également, Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 juillet 2008, 07-14.631, Publié au bulletin.
  2. 2 Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 4 juillet 2019, 18-20.842, Publié au bulletin ; D. 2019, p. 1451. De façon malencontreuse, cet arrêt figure dans la rubrique « Droit administratif » alors même que la Cour de cassation confirme la compétence du juge judiciaire en la matière…
  3. 3 L’arrêt est, en tout cas, bien plus motivé que ceux du 15 décembre 1993 et du 9 juillet 2008, cf. supra, n. 1
  4. 4 Souligné par nous.
  5. 5 Voir sur ce point l’article 1709 du Code civil.
  6. 6 Civ. 3ème, 18 mars 2008, n° 07-18.303.
  7. 7 Ne constitue pas un logement décent le local loué à usage d’habitation dont la surface est inférieure à 9 m2 (Civ. 3ème, 17 décembre 2015, n° 14-22.754, Bull. civ. III, n° 580 ; Bulletin de la Cour de cassation 2016, n° 841).
  8. 8 La jurisprudence est abondante et constante sur cette question. Voir notamment Civ. 1ère, 11 octobre 1989, Bull. civ. I, n° 317.